Le marché parisien haut de gamme tient, mais les produits normaux & les marchés régionaux sont très difficiles
Un marché à plusieurs vitesses :
Paris : Pied-à-terre et hôtels particuliers se vendent, appartements familiaux souffrent
En province, les étrangers achètent aux bons prix, mais les Français restent très hésitants
Ajustements de prix entre 10% et 20% motivant les acquéreurs en fin d'année
Sotheby's International Realty France - Monaco, le leader français de l'immobilier de prestige avec plus de 45 agences immobilières en France, a annoncé aujourd'hui des résultats mixtes pour les ventes de propriétés de luxe françaises en 2013.
Alexander Kraft, Président - Directeur Général de Sotheby's International Realty France - Monaco, précise : « 2013 a été une année difficile avec beaucoup de challenges pour le marché immobilier de prestige en France. Depuis les élections présidentielles en mai 2012, nous avons pu noter une perte de confiance continue parmi les acheteurs immobiliers français et, de plus en plus aussi, étrangers. Cette tendance a pris de l'ampleur en 2013, et, par conséquent, le marché s'est présenté d'une façon assez segmentée en 2013 : le marché parisien haut de gamme a résisté le mieux, soutenu par des acheteurs étrangers fortunés bénéficiant du grand choix de propriétés d'exception à Paris. Par contre, le marché pour des appartements familiaux normaux et pour les résidences secondaires en province a énormément souffert. », poursuit Alexander Kraft.
« Le comportement des acheteurs français pour des résidences secondaires a été particulièrement marqué par un attentisme quasi-total, un résultat de soucis fiscaux et économiques en France. En conséquence, les biens en portefeuille se sont accumulés sur le marché. »
« Malgré ce grand choix de produits disponibles et un ralentissement notable du marché, les prix n'ont pas énormément baissé pendant les deux premiers trimestres 2013 ; les vendeurs français ont hésité très longuement à ajuster leur prix à la nouvelle réalité économique à cause des considérations fiscales. En fin d'année, nous avons enfin pu noter une baisse de prix et des négociations de plus en plus importantes, de l'ordre de 10% jusqu'à plus de 25% entre le prix initial et le prix de vente final. »
« Vers la fin de l'année, le marché a commencé à se réveiller grâce à ces ajustements de prix en cours ; nous pensons que cette tendance va continuer en 2014, sous réserve que la nouvelle législation fiscale ne produise pas trop de dégâts. », conclut Alexander Kraft.
Avec plus de 45 agences en France, Sotheby's International Realty France est le seul réseau français spécialisé sur l'immobilier de prestige avec une présence complète dans quasiment toutes les régions françaises importantes ; grâce à cela, nous pouvons donner une vue d'ensemble compréhensive sur l'état actuel du marché non seulement à Paris, mais aussi en province (ci-après).
En février 2013, nous publierons une analyse compréhensive couvrant les marchés internationaux les plus importants du monde. Cette analyse sera basée sur des informations récoltées parmi nos 700 agences internationales avec 14 000 agents immobiliers dans 45 pays.
VUE D'ENSEMBLE SUR LES MARCHES FRANÇAIS REGIONAUX
PARIS - TRIANGLE D'OR ET RIVE GAUCHE
Pascale Catteau, directrice associée de « Paris Rive Droite Sotheby's International Realty » répond, avec Pascale Constans, directrice de « Paris Rive Gauche Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« L'année 2013 a été une année très irrégulière avec des différences d'activités surprenantes d'un mois à l'autre. Par exemple, la rentrée a été particulièrement calme alors qu'une très nette reprise d'activité s'est amorcée en fin d'année, en novembre et décembre, avec la conclusion de belles transactions. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« Cette année, en plus des nationalités acquéreurs traditionnelles que sont les Russes, les Américains et les Européens, nous avons pu noter un grand afflux de clients libanais qui fuient l'insécurité du Moyen-Orient pour investir en France. La clientèle française, toujours présente, est devenue de plus en plus exigeante, et compare et réfléchit sérieusement avant de faire une offre. Les étrangers comme les Français n'achètent plus à n'importe quel prix. Ce sont donc des achats très réfléchis, avec des délais de vente, et notamment de négociation, qui s'allongent. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Les clients acquéreurs n'hésitent plus à faire des offres basses, voire agressives. Les vendeurs ont commencé à réaliser qu'aujourd'hui ce sont les acquéreurs qui font les prix, ils sont donc plus enclins à accepter une négociation de l'ordre de 10% à 15%, voire plus. Les biens surestimés restent sur le marché. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« La baisse des prix affecte particulièrement les appartements familiaux classiques entre 200 et 300m², qui ont plus de mal à se vendre aujourd'hui. En revanche, pour les appartements en parfait état du type pied-à-terre entre 80 et 150m² dans des quartiers recherchés, la demande reste soutenue et donc les prix ne devraient pas baisser en 2014. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Nous avons noté une reprise nette des transactions en novembre et décembre 2013. »
Exemple d'une propriété vendue en 2013 :
a. Localisation : Paris 7ème - Près boulevard Saint-Germain
b. Type de bien : Hôtel particulier
c. Prix de vente : 18 000 000 €
d. Vendu par : Propriétés Parisiennes Sotheby's International Realty
e. Description : Un magnifique hôtel particulier rénové de 600m² situé dans le 7ème, près du boulevard Saint-Germain.
PARIS OUEST (PARIS 8EME, 16EME, 17EME) & NEUILLY-SUR-SEINE
Frank Sylvaire et Paulo Fernandes, directeurs associés de « Paris Ouest Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« En 2013, la tendance du marché s'est inversée avec beaucoup plus de biens à vendre que d'acquéreurs. Bien que le 1er semestre se soit cependant révélé assez porteur, le 2ème semestre a connu un ralentissement, avec des investisseurs frileux et un réajustement à la baisse des prix. Juste à la fin de l'année, nous avons pu noter une légère reprise. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« Aujourd'hui, dans l'Ouest parisien, notre clientèle se compose à 70% de Français et 30% d'étrangers. Les Français sont friands aussi bien de petites superficies (transactions rapides) que de grandes superficies (transactions plus longues car fortes négociations). Les acquéreurs étrangers sont intéressés par des pied-à-terre gérables dont la surface avoisine les 100m², pour un budget entre 1 et 2 millions d'euros. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Tout au long de l'année 2013, nous avons assisté à une baisse notoire et régulière d'environ 10%, selon la qualité des biens ; les biens nécessitant des travaux ou ayant d'autres défauts ont été le plus touché, avec des réductions de prix de plus de 15%. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« Il reste encore beaucoup de biens surévalués sur le marché, invendus pendant longtemps ; il est donc probable que nous assisterons encore à des corrections. Tout dépendra du contexte économique futur et des réformes/mesures gouvernementales en cours. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Contrairement aux années précédentes, le marché s'est avéré très actif en fin d'année. Les propriétaires ont enfin accepté soit de baisser leur prix, soit des offres plus basses que leurs attentes. »
Exemple d'une propriété vendue en 2013 :
a. Localisation : Neuilly-sur-Seine - Quartier Saint-James.
b. Type de bien : Hôtel particulier
c. Prix de vente : 19 000 000 €
d. Vendu par : Paris Ouest Sotheby's International Realty
e. Description : Hôtel particulier d'exception de 750m². Etage de réception sur jardin privatif de 690m², exposé sud. Deux étages comprenant 6 chambres. Au sous-sol piscine, spa et parking.
Exemples pour les ajustements de prix en cours :
a. Bien : Appartement
b. Prix de mandat initial : 12 000 €/m²
c. Prix de vente final : 8 000 €/m²
d. Ajustement de prix : Env. 30%
e. Négocié et vendu par : Paris Ouest Sotheby's International Realty
f. Description : Quartier Invalides - Appartement à refaire vendu avec une marge de négociation de 30%.
COTE D'AZUR
Peter Illovsky, président de « Côte d'Azur Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« L'année 2013 a été très compliquée. Beaucoup de clients indécis et les banques sont de plus en plus exigeantes, ce qui augmente les réticences et difficultés. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« Les étrangers sont toujours présents, non pas en plus grand nombre mais il y a un nombre plus important de nationalités avec une nouvelle présence de Japonais, Brésiliens, Australiens, en plus des habitués tels que les Russes. Les Français ont, eux, disparu. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Sur la Côte d'Azur, les vendeurs sont souvent des étrangers extrêmement fortunés qui ne sont pas pressés de vendre et qui résistent longtemps à baisser leur prix. Après une stagnation des prix en 2012 et le 1er semestre 2013, les prix commencent enfin à baisser fin 2013, avec des négociations contractuelles de plus en plus importantes.»
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« Sur la Côte d'Azur, les négociations sont, pour leur part, encore plus longues (4-5 mois) que d'habitude et même des ventes qui semblaient confirmées se renégocient au dernier moment. Les vendeurs deviennent de plus en plus impatients et donc plus ouverts à un ajustement de leur prix à la baisse. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Nous avons eu une fin d'année assez active, avec plusieurs grandes ventes encore en cours de finalisation. »
Exemple d'une propriété vendue en 2013 (et des ajustements de prix en cours) :
a. Bien : Villa
b. Prix de mandat initial : 18 000 000 €
c. Prix de vente final : 11 500 000 €.
d. Ajustement de prix : Env. 36%
e. Négocié et vendu par : Côte d'Azur Sotheby's International Realty
f. Description : Une villa sur Villefranche-sur-Mer.
CORSE
Frédéric Olivieri, gérant de « Propriétés Corses Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« 2013 a été une année difficile mais bien plus dynamique que 2012, surtout vers la fin de l'année. Nous allons signer 4 actes définitifs dans les prochaines semaines pour des sommes importantes. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« Notre clientèle est essentiellement française mais, très souvent et de plus en plus, expatriée (Suisse, Belgique, Angleterre). Le secteur du moyen de gamme (jusqu'à 2 000 000 d'euros) souffre énormément de la crise. En revanche, à partir de 2 M€, le marché s'est montré dynamique avec une augmentation de la demande, des visites et des offres. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« En Corse, nous constatons un réajustement des prix depuis 2012. Et 2013 a confirmé cette tendance, avec un delta moins important entre prix de présentation et prix de vente définitif. L'abattement de 25% sur les plus-values jusqu'en septembre 2014 a contribué et contribue toujours à la négociation au profit des acquéreurs. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« En 2014, les biens présentant un ou plusieurs éléments de nature à pondérer leur valeur continueront à baisser comme le moyen de gamme. En revanche, les prix des biens exceptionnels et sans défauts se maintiendront. Notre portefeuille inclue plusieurs propriétés d'exception dans des zones de prix inégalées sur le marché, de 15 à plus de 50 M€ pour l'une des plus exclusives propriétés de Corse et probablement du bassin méditerranéen... ».
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Après un début d'année difficile, l'automne a été plus dynamique (visites, offres et compromis) ; depuis mi-novembre, c'est devenu très calme sur notre marché très saisonnier. »
MONTAGNE - MEGEVE & COURCHEVEL
Olivier Roche, gérant de « Propriétés de Megève Sotheby's International Realty » et de « Propriétés de Courchevel Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« Un marché très hésitant, dans la continuité de 2012 et de la politique néfaste menée par le gouvernement français qui décourage les investisseurs français et surtout étrangers sur notre marché. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« A Megève et Courchevel, les Français achètent de moins en moins, et les étrangers seulement des « top affaires », des super coups, inférieurs au prix du marché affichés. Le bien immobilier est aujourd'hui assimilé à un produit financier. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Ils n'ont pas beaucoup évolué (surtout les biens de qualité), mais le nombre de transactions a chuté. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« En ce qui concerne nos marchés « bulles » de Courchevel et Megève, les prix des biens intéressants baisseront très lentement car il n'est pas vital de vendre rapidement pour les propriétaires fortunées ; aujourd'hui, les biens de second marché ne trouveront pas preneur, sauf avec un prix agressivement révisé à la baisse. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« En pleine saison actuellement, la demande de biens « haut de gamme » est en hausse, contrairement aux biens « milieu de gamme » qui sont boudés. Les investisseurs semblent se préparer à une reprise... . »
MONTAGNE - CHAMONIX
Paul Robberse, directeur de « Vanipaul Immobilier Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« L'année 2013 n'était pas si mauvaise mais les clients sont hésitants à cause de la fiscalité de la France qui fait peur aux futurs acquéreurs. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« A Chamonix, aujourd'hui, seuls les étrangers achètent, de Hong Kong, Belges, Canadiens, Anglais (toujours) et quelques Français résidents à l'étranger. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Nous observons une baisse de 10 à 15% par rapport aux prix demandés, voire de temps en temps -20%. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« Les prix « ajustés » comme indiqué précédemment resteront stables à ce niveau (en tous cas à Chamonix). »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Bonne reprise mais dans le grand luxe, surtout dans la construction neuve de qualité ! »
PROVENCE - AIX-EN-PROVENCE
Nick Johansen, directeur associé de « Propriétés de Provence Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« A Aix-en-Provence, l'évolution du marché a été à la baisse en 2013. Il y a eu une demande générale assez stable, mais comparativement peu de transactions car les acquéreurs sont très hésitants et attendent que les prix baissent. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« En 2013, les acheteurs français étaient en majorité, avec une demande locale importante. Par contre, les acquéreurs étrangers ont eu tendance à disparaître, trop frileux. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« En région aixoise, il y a eu trop de stock sur le marché, mais pendant les trois premiers trimestres de 2013, les vendeurs n'étaient pas prêts à baisser leur prix. En revanche, Il y a eu une amorce de baisse au 4ème trimestre 2013 qui a revitalisé le marché. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« A mon avis, les prix s'ajusteront encore à la baisse comme réaction à un stock trop important. Les biens de plus d'1 500 000€ ne se vendent plus actuellement, et les propriétaires qui sont obligés de vendre seront forcés d'ajuster leur prix ».
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Nous avons vu une légère reprise à la fin de l'année. »
Exemple d'une propriété vendue en 2013 (et des ajustements de prix en cours) :
a. Bien : Maison d'architecte
b. Prix de mandat initial : 3 200 000 €
c. Prix de vente final : 2 600 000 €
d. Ajustement de prix : Env. 20%
e. Négocié et vendu par : Propriétés de Provence Sotheby's International Realty
f. Description : Aix-en-Provence - Centre-ville à pied. Maison d'architecte préservée du bruit, élégante, raffinée et très lumineuse. 5 chambres bénéficiant de belles salles de bains aux finitions très soignées.
PROVENCE - HAUT VAR
Gérard Biermans, directeur associé de « Provence Verte Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« L'année 2013 a été une bonne année dans notre secteur, grâce aux prix raisonnables en comparaison avec d'autres marchés provençaux. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« Aujourd'hui, les Nord-Européens, particulièrement les Belges, les Hollandais et les Allemands, sont les clients les plus présents dans notre secteur. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Tout au long de l'année 2013, les prix des propriétés jusqu'à € 1 million sont restés stables ; pour des propriétés plus importantes, nous avons pu noter des négociations de l'ordre de 5% - 10%. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« Comme les prix dans le Haut Var sont restés raisonnables en comparaison avec les marchés voisins, il n'y aura pas d'ajustements importants à la baisse. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Nous avons noté une légère reprise de l'activité à la fin de l'année 2013. »
PROVENCE - LUBERON
Pascal Danneau, gérant de « Luberon Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« Après une année 2012 très stable, 2013 a été la pire année dans l'histoire de notre agence locale ! »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« En 2013 seuls les Français se sont engagés dans le Luberon parmi notre clientèle. Les étrangers ont complètement disparu et sont en attente d'un changement de politique fiscale. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Vers la fin de cette année, les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien ont compris qu'il fallait revoir leur prix à la baisse d'environ 10 à 15% du prix affiché. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« Le marché de la résidence secondaire reste crispé et, de ce fait, il sera encore secondaire en 2014. Les clients préfèrent louer de belles propriétés plutôt que de s'engager sur un achat. Les vendeurs motivés doivent, par conséquent, encore ajuster leur prix à la baisse. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« En Luberon, nous n'avons pas noté de reprise en fin d'année 2013. »
Exemple d'une propriété vendue en 2013 (et des ajustements de prix en cours) :
a. Bien : Bergerie
b. Prix de mandat initial : 1 850 000 €
c. Prix de vente final : 1 550 000 €
d. Ajustement de prix : Env. 16%
e. Négocié et vendu par : Luberon Sotheby's International Realty
f. Description : Dans un quartier secret de Gordes, authentique bergerie d'environ 180m² (avec des dépendances de 160 m²). 4 chambres et un studio indépendant. Le terrain de 4,5ha comporte une cinquantaine d'oliviers et un bassin naturel taillé dans la roche de 17x7m. Une piscine 5x10 complète ce très bel endroit.
BRETAGNE
Ronan Pradeau, directeur associé de « Bretagne Sud Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« En Bretagne, la fin d'année était correcte, mais les 9 premiers mois étaient catastrophiques. Les clients étaient extrêmement hésitants et l'année a été plutôt chaotique. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
Les clients étrangers habituels, notamment les Suisses, Belges et Luxembourgeois, qui aimaient la région, ont presque disparu - nous avons eu très peu de demande de leur part cette année. Les locaux, de leur côté, attendent les nouveaux textes sur la fiscalité (impôt sur la fortune, plus-value) et donc ne bougent pas pour le moment. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« En Bretagne, les prix ont baissé de 30% depuis 2009. Les acheteurs négocient d'une façon très agressive, et, grâce à internet, ils sont très bien informés. Les propriétaires qui n'ont pas baissé leur prix en début d'année accusent le coup aujourd'hui ; en revanche, au bon prix tout se vend - même au-dessus de 1 500 000 €. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« Les propriétaires qui demandent encore des prix de 2011 devront forcément baisser les prix s'ils souhaitent vendre un jour. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« La situation s'est un peu débloquée en fin d'année en Bretagne. Plusieurs négociations de longue haleine se sont conclues. »
Exemple d'une propriété vendue en 2013 (et des ajustements de prix en cours) :
a. Bien : Château
b. Prix de mandat initial : 6 600 000 € (en 2010)
c. Prix de vente final : 3 000 000 € env.
d. Ajustement de prix : Env. 50%
e. Négocié et vendu par : France Châteaux Sotheby's International Realty
f. Description : Petit château en bord de mer.
GIRONDE
Olivier Colas, directeur associé de « Bordeaux Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« En Gironde, 2013 a été une année assez stable, spécialement grâce à une augmentation des ventes d'hôtels particuliers et de propriétés viticoles. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« En Gironde, nous voyons de plus en plus d'acheteurs étrangers sur les propriétés viticoles, et surtout asiatiques pour des ventes entre 3 et 6 millions. Nous étions surpris par une forte demande locale bordelaise qui recherche surtout en ville - dans le centre. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Le marché régional est divisé : bien que le marché bordelais pour les résidences principales soit stable et ait même augmenté de 5 à 6 %, le bassin d'Arcachon et les résidences secondaires en campagne en général sont des marchés plus tendus - surtout à cause de la fiscalité. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« Le prix se sont déjà ajustés en Gironde, nous ne prévoyons pas une autre baisse importante, surtout pas pour les résidences principales. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« En Gironde, nous avons eu une fin d'année assez stable. »
Exemple d'une propriété vendue en 2013 :
a. Bien : Demeure
b. Prix de mandat initial : 5 700 000 €
c. Prix de vente final : 5 150 000 €
d. Ajustement de prix : Env. 10%
e. Négocié et vendu par : Bordeaux Sotheby's International Realty
f. Description : Belle demeure au Cap Ferret en première ligne (bord de mer).
PERIGORD
Marie-Françoise de Lafontaine, directrice associée de « Périgord Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« En Périgord, l'année 2013 a été bien moins bonne que 2012 ; en fin d'année, nous avons encore assisté à un attentisme important de la part des acquéreurs qui prennent énormément de temps à concrétiser leurs projets d'achat. Nous avons trois ventes entre € 1 million et € 3 millions en attente. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« Le plupart de nos clients sont des Français qui restent attachés au patrimoine architectural du Périgord. Nos clients étrangers viennent principalement d'Angleterre, mais de plus en plus aussi de l'Australie et de la Nouvelle-Zélande. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Dans le Périgord, les prix ont baissé d'environ 15 à 20%. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« Suite aux ajustements à la baisse en 2013, nous croyons que les prix resteront stables en Périgord en 2014 ; nos prix restent loin des prix d'autres régions. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« En Périgord, nous n'avons pas noté de reprise en fin d'année 2013. »
Exemple d'une propriété vendue en 2013 (et des ajustements de prix en cours) :
a. Bien : Château historique
b. Prix de mandat initial : 1 100 000 €
c. Prix de vente final : 850 000 €.
d. Ajustement de prix : Env. 20%
e. Négocié et vendu par : Périgord Sotheby's International Realty
f. Description : Château du 15ème siècle sur 10ha de terrain. Nombreux éléments d'architecture. Belles cheminées monumentales.
PAYS BASQUE
Patricia Biondi, gérante de « Biarritz Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« En 2013, les étrangers étaient moins présents à Biarritz, spécialement pour les biens haut de gamme, mais au total le marché de base est resté assez stable car c'est un micromarché particulier avec un clientèle très loyale et des prix raisonnables. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« En général, les étrangers se sont montrés plus frileux en 2013 à cause des taxes françaises, mais les Anglais continuent particulièrement à aimer la région. Ceux qui ont déjà acheté ne veulent pas mettre en vente en ce moment. Les clients français sont plus compliqués, donc les ventes prennent plus de temps à se conclure. Il y a aussi les expatriés français qui sont très intéressés par la région. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« L'activité sur notre micromarché a été plus lente mais ne s'est pas arrêtée. Les prix ont baissé uniquement chez les vendeurs qui sont acculés et surtout pour les biens qui ont des défauts (au bord de la route, etc.). Le maximum de baisse enregistré en 2013 est de 10%, mais en général ils sont plus aux alentours de 5%. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« Les vendeurs motivés doivent encore baisser leur prix. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Nous avons eu une fin d'année assez calme. »
Exemple d'une propriété vendue en 2013 :
a. Localisation : Biarritz
b. Type de bien : Maison
c. Prix de vente : 4 000 000 €
d. Vendu par : Biarritz Sotheby's International Realty
e. Description : Maison sur mer.
POITOU - CHARENTES
Eddie Lalonnier, directeur associé de « Saint Louis Immobilier Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« En termes de chiffre d'affaires, l'année 2013 sera sans doute en-dessous de 2012 en Poitou-Charentes. 2013 a été une année compliquée, avec une baisse de prix généralisée. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« Dans notre région, la plupart de nos clients sont français, spécialement parisiens. Il y a également des Anglais, ainsi que quelques Belges et Suisses. Nous commençons à avoir des clients chinois, par exemple pour les propriétés de cognac. Bien que le marché local pour des biens en-dessous d'un million d'euros fonctionne encore, il est devenu quasiment impossible de vendre des propriétés pour une somme supérieure. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Nous observons une baisse des prix sur tous les secteurs géographiques en Poitou-Charentes, quelque soit le type de biens. Ces baisses sont plus ou moins importantes en fonction des zones. Cela se mesure à la demande de l'acquéreur : la Charente attire moins de clients par exemple, quand les secteurs de Saintonge, La Rochelle, l'île de Ré attirent plus. Ils sont d'autant plus attractifs que beaucoup de biens sont proposés et les prix ont baissé. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« Nous pensons que 2014 va voir la baisse des prix se poursuivre sur les biens surestimés par leurs vendeurs. Les négociations sont devenues inévitables ; le gros du travail de l'agence en 2013 a justement consisté à faire entendre raison aux vendeurs pour que leur bien soit présenté à un prix réaliste, en accord avec le marché. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« A la fin de l'année 2013, nous avons constaté une légère reprise. Nous avons eu beaucoup de contacts véritablement intéressés par des biens tout au long du mois de décembre. »
NORD DE FRANCE
Lucien Masse, directeur associé de « Nord de France Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« Le marché lillois a été très difficile en 2013. Les vendeurs n'ont compris qu'en fin d'année que c'était un marché d'acheteurs et non de vendeurs. Les vrais vendeurs, ceux qui ont besoin de vendre, commencent désormais de se caler sur le prix du marché. Les acquéreurs de leur côté prétendent à des biens, visites et offres, bien plus importants que leurs moyens ne le leur permettent, et font des offres très basses. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« A Lille, nous avons une clientèle française plutôt huppée et ainsi que des fonctionnaires européens. Aujourd'hui, ils achètent principalement des biens de prestige entre 600 000 et 800 000€ ; par contre, en ce moment rien ne se vend au-dessus d'1 500 000 €. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« On revient aux prix de 2005-2006, le problème vient de la difficulté de faire passer les dossiers à la banque. 75% des prix de présentation sont encore trop hauts. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« La baisse risque de continuer en 2014, entre 5 et 15%, sous réserve que la situation économique ne change pas. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Vers la fin de 2013, plusieurs négociations longues se sont débloquées. »
Exemple d'une propriété vendue en 2013 (et des ajustements de prix en cours) :
a. Bien : Maison d'architecte
b. Prix de mandat initial : 990 000 €
c. Prix de vente final : 695 000 €
d. Ajustement de prix : Env. 30%
e. Négocié et vendu par : Bordeaux Sotheby's International Realty
f. Description : Très jolie maison d'architecte des années 60.
BOURGOGNE
Kevin Passmore, directeur associé de « Sud Bourgogne Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« L'année 2013 a été identique à 2012 qui a été déjà très difficile ; nous n'avons vu aucune amélioration, au contraire. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« Par rapport aux années précédents, les étrangers achètent aujourd'hui moins (surtout, moins de Suisses) et les Français un peu plus, surtout les Parisiens ou Lyonnais ayant vendu leur résidence principale qui se trouvent en position de force à la campagne. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Les prix au cours de 2013 ont légèrement baissé, de l'ordre de 10%. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« En Bourgogne, la baisse devra continuer en 2014, car trop de maisons en vente et pas assez d'acquéreurs. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Nous avons eu une fin d'année assez calme ».
Exemple d'une propriété vendue en 2013 :
a. Localisation : Proche de Cluny
b. Type de bien : Manoir
c. Prix de vente : 580 000 €
d. Vendu par : Sud Bourgogne Immobilier Sotheby's International Realty
e. Description : Petit manoir datant de 1690 situé à 15 minutes de Cluny dans un site exceptionnel. Entièrement restaurée ces dernières années, le manoir historique dispose désormais d'un intérieur confortable qui développe environ 250 m² de surface habitable ; 8 hectares de parc.
Exemples pour les ajustements de prix en cours :
a. Bien : gentilhommière en Bourgogne Sud
b. Prix de mandat initial : 499 000 €
c. Prix de vente final : 350 000 €
d. Ajustement de prix : Env. 30%
e. Négocié et vendu par : Sud Bourgogne Immobilier Sotheby's International Realty
f. Description : Cette gentilhommière a plus d'un hectare de terrain, avec près de la maison un vieux jardin orné d'un muret, avec puits et petite mare, et deux prés au-delà. Quant à la maison, une restauration importante a eu lieu sur plus de 300 m².
HAUTE SAVOIE - LAC D'ANNECEY
Pascal Chevaux, gérant de « Perle du Lac Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« Cette année, le chiffre d'affaires pour le Lac d'Annecy a été en baisse de 32% par rapport à 2012. Les clients se font de plus en plus rares, démotivés par la politique fiscale actuelle. Les prix restent encore trop élevés, et des acquéreurs qui ont peur d'acheter trop cher préfèrent attendre ne sachant pas quand le prix sera le plus bas. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« Aujourd'hui, ce sont uniquement des clients français qui achètent. Nous n'observons plus la présence d'étrangers, ni même de Suisses car ils sont désormais visés par l'Etat français en cas de succession (redevables aujourd'hui quand ils ne l'étaient pas auparavant). Il n'y a pratiquement plus de clients au-dessus de 2 millions d'euros. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Les prix des biens vendus ont baissé entre 10 et 15%, voire plus dans certains cas. De nombreuses affaires n'ont pu être réalisées car certaines offres d'achat s'avéraient trop basses et les vendeurs n'étaient alors pas encore prêts à baisser leur prix. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« A mon avis, les prix devraient encore baisser de 5% courant 2014 puis se stabiliser pour un bon moment. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Nous n'avons malheureusement pas observé de reprise, même minime, en fin d'année. Au contraire, nous avons constaté une plus grande raréfaction des acquéreurs. »
MONACO
Deborah Dwek, directrice de « CIC Immobilier Monte-Carlo Sotheby's International Realty » :
1. En quelques mots, résumez l'année 2013 !
« L'année 2013 a été propice au marché de la location. Les stocks d'appartements disponibles se sont fortement réduits grâce à un afflux important de nouveaux résidents venant du monde entier, à la recherche de sécurité, ce qu'offre Monaco à ses habitants. Les ventes se portent également mieux mais dans une moindre proportion. »
2. Qui achète aujourd'hui ?
« Plus que jamais, Monaco est un marché de niche complètement indépendant du marché français ou européen. Notre clientèle est à 100% internationale, majoritairement tournée vers les pays européens ainsi que les pays de l'Est. A cause des problèmes politiques et économiques dans le monde entier, un grand nombre de clients étrangers ont recherché un refuge à Monaco en 2013. »
3. Comment ont évolué les prix sur votre marché au long de l'année 2013 ?
« Contrairement à 2012, en 2013 les prix sont restés stables à Monaco. »
4. Comment vont évoluer les prix en 2014 ?
« A Monaco, les prix ne devraient pas baisser. Notre marché est fortement lié à la demande. A l'heure actuelle la demande est plus forte que les années précédentes, mais cela reste un équilibre fragile. »
5. Comment est-ce que la fin de l'année s'est présentée ?
« Pour le moment, le marché semble suivre encore une courbe croissante, mais il faut être mesuré quant à son équilibre. »
Exemple d'une propriété vendue en 2013 :
a. Bien : Appartement
b. Prix de mandat initial : 7 900 000 €
c. Prix de vente final : 6 900 000 €
d. Ajustement de prix : Env. 15%
e. Négocié et vendu par : CIC Sotheby's International Realty
f. Description : Appartement de 5 pièces dans le Carré d'Or, près casino, au 9e étage, très belle vue.
En savoir plus sur Sotheby's International Realty :
Fondé en 1976 à l'origine comme département immobilier de Sotheby's, l'une de plus grandes et de plus anciennes maisons de vente aux enchères du monde, Sotheby's International Realty ® est devenu le leader mondial pour la vente de l'immobilier de prestige avec plus de 700 agences immobilières avec 14.000 agents immobiliers dans plus de 45 pays. En France, Sotheby's International Realty ® est représenté par plus de 45 agences indépendantes dans les plus importants marchés immobiliers de l'hexagone offrant plus de 1.700 propriétés de luxe soigneusement sélectionnées entre € 250.000 pour des pieds-à-terres et plus de € 150 millions pour des grandes propriétés à la vente et à la location.
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