Les 5 mesures proposées par les professionnels du crédit

Dans le cadre de la « conférence de consensus » sur le logement, l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (APIC) appelle de ses vœux 5 mesures pour faciliter l’accession à la propriété de tous les ménages.

Dans le cadre de la « conférence de consensus » sur le logement, l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (APIC) appelle de ses vœux 5 mesures pour faciliter l’accession à la propriété de tous les ménages.

Répondre aux besoins des Français en matière d’offre de logements et d’accès à la propriété

85% des Français ont recours à un emprunt immobilier pour acquérir un logement et les primo-accédants représentent 55% d’entre eux. Les dispositifs d’aides à l’accession et les incitations fiscales ont un impact sur le marché du logement, notamment pour les jeunes et les primo-accédants. L’APIC propose donc d’appliquer les mesures suivantes :

Rétablir le dispositif APL Accession

L’APL Accession a été supprimé par la loi de Finances 2018. Seuls les acquéreurs d’un habitat ancien, en zone détendue, peuvent encore y prétendre, et ce pour les 2 années à venir seulement. Avec cette suppression, toute une partie de la population va être exclue de l’accession à la propriété.

Etendre le dispositif PTZ dans l’ancien aux zones tendues pour remettre sur le marché des logements à rénover ou issus de la reconversion de bureaux et locaux professionnels.
Le PTZ est le prêt aidé qui a connu le plus de succès ces dernières années. Leur nombre a doublé en 2 ans passant de 47 192 prêts signés en 2014 à plus de 100 000 en 2016, dont 25% dans l’ancien pour atteindre près 120 000 en 2017. Au second trimestre 2017, 24% des PTZ étaient réalisés dans l’ancien.

Quand on sait que ce prêt concerne principalement des jeunes (33 ans en moyenne) vivant seuls (26%), en couple (27%) ou ayant un enfant (22%) et qu’il s’agit principalement d’employés ou d’ouvriers (53%), on comprend son importance pour permettre l’accession à la propriété des primo-accédants. Alors que les zones tendues souffrent du manque de logements, le PTZ dans l’ancien avec travaux permet de remettre sur le marché des logements à rénover ou issus de la reconversion de bureaux et locaux professionnels.

Réduire les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Représentant 8% du prix d’achat d’un bien immobilier, les DMTO en France sont les 2e plus élevés d’Europe après la Belgique. En 2016, ils représentaient 11 milliards d’euros de recettes pour les collectivités. Leur niveau élevé a deux effets pervers : l’obligation de financer cette somme sur les fonds propres condamne les ménages à souscrire un crédit à la consommation pour les financer. D’autre part, Il faut compter (à l’exception des marchés tendus) 6 à 7 ans, pour les neutraliser par le mécanisme de la plus-value et au rythme de l’inflation. Ils sont donc un réel frein à l’accession et à la mobilité des acquéreurs.

Si leur suppression est inenvisageable du fait du montant à compenser, 4 solutions pourraient atténuer leurs effets, sans grever le budget des collectivités :

- les réduire de moitié avec une compensation, financée par la rationalisation du budget du logement,
- le partage des droits entre acquéreur et vendeur,
- n’appliquer les DMTO que sur la plus-value réalisée à la revente
- rendre déductible les DMTO de l’impôt sur le revenu.

Intensifier l’offre de logements

Pour obtenir le choc de l’offre voulu par gouvernement, il faut proposer des logements abordables, notamment dans les zones tendues. Pour cela, il faut poursuivre l’objectif de libération du foncier et de simplification des normes afin de permettre de construire plus facilement et moins cher. Il est également primordial d’accentuer la réhabilitation de logements dégradés, dont une partie est aujourd’hui vacante, ainsi que la reconversion de locaux professionnels et de bureaux en logements.

Favoriser la mobilité en zones péri-urbaines ou tendues

Le marché du travail exige de plus en plus de mobilité de la part des Français. Changer de logement est un frein à cette mobilité. La solution réside en un prêt à 1% compris entre 15 000 et 25 000 € et soumis à des conditions de ressources afin de les accompagner dans leur déménagement.

Ces propositions, l’APIC les a présentées lors de la réunion « enjeux du secteur privé » de la conférence de consensus.

Viagimmo le réseau d’agences immobilières spécialistes du viager

Né aux Sables d’Olonne, Viagimmo le réseau d’agences immobilières spécialistes du viager, veut conquérir tout le territoire français d’ici fin 2018.

Pas facile de lutter contre les idées reçues… Et pourtant ! Il va bien falloir que les Français s’intéressent un peu plus au viager, qui devient presque un dispositif « d’utilité publique » à l’heure où la population, de plus en plus âgée, voit ses besoins médicaux et financiers croître considérablement.

Pour répondre à un marché dont la croissance devrait être rapide au cours des prochaines années, Sophie Richard, titulaire d’un Master en Droit et ex juriste d’une ADILe, a créé le réseau Viagimmo. Son ambition est de l’étendre à tout l’Hexagone d’ici la fin de l’année prochaine.

Avant de créer sa première agence dédiée au viager en 2012, Sophie Richard a conseillé, pendant 10 ans, des milliers de ménages et des professionnels venus se renseigner auprès de l’ADILe, véritable institution de service public concernant l’information sur le logement. Une fois devenue agent immobilier, son expérience et les rencontres sur le terrain l’ont convaincu de l’intérêt du viager et de l’importance de promouvoir ce dispositif, aussi bien auprès des vendeurs que des acheteurs.

Création d’un réseau national dédié au viager

L’idée de créer Viagimmo, afin de proposer une expertise viagère à l’échelle nationale, s’est donc concrétisée. Déjà présent aux Sables d’Olonne, le réseau va ouvrir de nouvelles agences immobilières à Marseille, Nantes, Bordeaux, et Vannes et son développement devrait encore s’accélérer.

« En qualité de juriste, je rencontrais régulièrement des seniors qui cherchaient à améliorer leur quotidien et des particuliers qui voulaient investir pour préparer leur avenir , indique Sophie Richard. Le viager était rarement envisagé par les uns et les autres, en raison d’une méconnaissance du sujet et, il faut bien le dire, d’une certaine mauvaise image. Mais cela change. Avec de la pédagogie, les barrières psychologiques tombent, car le dispositif correspond parfaitement aux besoins d’un grand nombre de personnes. C’est pourquoi j’ai décidé d’explorer tous les potentiels du viager, réponse vertueuse à notre contexte socio-économique. Cette spécialité en viager revalorise le métier d’agent immobilier et nous vaut, à moi et aux agences partenaires, une grande reconnaissance de nos clients. C’est un moteur de croissance inouï ; les agences qui rejoignent le réseau s’en rendent compte très vite ! »

Véritable volonté de la fondatrice, le réseau est organisé en licence de marque et non en franchise, afin de laisser une plus grande liberté à ses agences partenaires. Au quotidien, le réseau Viagimmo accompagne ses agences sur le plan de l‘expertise, notamment juridique. Les partenaires bénéficient d’un échange d’expérience qui renforce leur maîtrise et augmente encore la qualité de service aux clients.

Promouvoir le viager aussi bien auprès des vendeurs…

Aujourd’hui, le viager est un véritable outil au service de l’intérêt général. Vivre de plus en plus âgé implique des besoins croissants en matière d’aide à domicile, de soins médicaux… qui impliquent donc aussi des besoins financiers en hausse. Les pensions de retraite, elles, n’augmentent pas et les revenus peuvent devenir de plus en plus insuffisants. Quelle solution pour les seniors ? Vendre leur logement familial pour disposer de revenus supplémentaires grâce au capital dégagé, puis se loger moins cher et peut être moins bien ? Grâce au viager, il est au contraire possible de rester chez soi, de conserver la qualité de vie à laquelle on est attaché, tout en disposant de revenus complémentaires. Cette augmentation de revenus, c’est une rente à vie, versée mensuellement par l’acheteur. La traditionnelle réticence des personnes âgées à l’égard du viager, liée au fait qu’elles ne pourront pas transmettre ce bien aux héritiers, est atténuée par le fait qu’elles peuvent à la place leur transmettre un capital grâce au « bouquet », qui est le montant versé par les acquéreurs au moment de la vente.

… que des acquéreurs

Du côté de ces derniers, quel est l’intérêt d’acheter en viager ? Deux cas de figure.

Pour l’investisseur, le viager permet d’épargner progressivement dans le temps pour se constituer un patrimoine immobilier lui permettant d’améliorer ses revenus, notamment au moment de sa retraite. Le moment venu, il pourra alors revendre ou louer le bien. Cet acquéreur achète généralement un « viager occupé » ; le vendeur restant à son domicile. Le viager peut alors être envisagé comme une nouvelle forme de retraite par capitalisation.

Autre profil d’acquéreur pour qui le dispositif est attractif : l’accédant à la propriété disposant de faibles revenus, ou n’ayant pas le « profil emprunteur » au vu de sa situation professionnelle précaire ou d’une ancienne maladie rendant l’emprunt compliqué et cher. Acheter en « viager libre » lui permet de devenir propriétaire occupant et ce, à moindre prix, car il échappe au coût du crédit immobilier.

Les améliorations apportées ces dernières années à la méthode de calcul de la rente viagère et du bouquet rendent aujourd’hui le dispositif du viager plus équitable pour chacune des parties. Vendeur et acquéreur bénéficient d’un contrat équilibré qui mutualise les intérêts de chacun. Le viager mérite donc que la société s’y intéresse plus largement à l’avenir ; le bien-être des personnes âgées étant l’un des points clés d’une politique publique responsable.

PARIS 2024 : ENJEUX IMMOBILIERS

Après le gain de l’organisation de la Coupe du monde de rugby de 2023, et des Jeux Olympiques de 2024, la France renonce à la candidature à l’Exposition universelle de 2025 pour des raisons principalement financières. Annonce qui a eu lieu peu de temps après le rapport rendu par la Cour des comptes qui pointe la dérive des coûts prévisionnels du Grand Paris. Néanmoins les Jeux Olympiques de 2024, représentent un réel enjeu pour les acteurs immobilier selon INOVEFA.

Le village olympique

Localisé à Saint-Denis, à l’Ouest de la station de métro Carrefour Pleyel, Le Village proposera :

- des hébergements spacieux et confortables;
- des restaurants gastronomiques,
- des boutiques et des cafés en plein cœur du Village, contenus dans un rayon de 500 m ;
- des activités de loisirs et des espaces de détente sur et au bord de l’eau ;
- les sites d’entraînement de 60% des athlètes hors site de compétition ;
- une localisation idéale à moins de cinq minutes du Stade olympique et du Centre aquatique, et 80% - des sites de compétition dans un rayon de 10 km ;
- une connexion parfaite avec la gare de Saint-Denis Pleyel, l’une des plus grandes gares du Grand Paris Express qui assurera la correspondance avec les lignes 14-15-16-17 et qui sera mise en service à horizon 2023 / 2024

Une forte volonté de régénération du tissu urbain dans cette commune du 93 est également affichée par les pouvoir publics.

Des défis architecturaux et d’aménagements intérieurs à relever : Une qualité des logements maximale est attendue par les 17 000 athlètes qui seront présents. La taille moyenne des chambres individuelles devront être de 11 m² et les chambres doubles de 14,5 m².

Deux points primordiaux devront être anticipés :

- la conversion des logements des athlètes en logements « classiques » avec une programmation adaptée,
- un modèle de commercialisation innovant. Comme par exemple une pré-vente des logements avec délégation d’usufruit le temps des Jeux.

L’organisation des Jeux de Paris 2024

Depuis le 13 septembre 2017 et l’élection par le CIO (Comité International Olympique) de Paris comme ville hôte des Jeux Olympiques et Paralympiques de 2024, trois structures ont été désignées pour gérer l’organisation :

Le Comité d’Organisation pour les Jeux Olympiques et Paralympiques (COJO) gérera les relations avec le CIO et chapotera l’organisation des jeux.
La Société de Livraison des Équipements Olympiques et Paralympiques (SOLIDEO), dont le président est Nicolas Ferrand, sera responsable de la livraison des sites et des projets d’infrastructure nécessaires à l’organisation des Jeux.
Héritage Paris 2024, société en charge de la réutilisation des sites et de l’héritage des Jeux
Le 15 novembre dernier, un projet de loi relatif aux JO a été présenté en conseil des ministres. Ce texte comprend quatre titres, dont le second dédié à l’urbanisme porte diverses mesures de simplifications de procédures et d’autorisations. Ces mesures doivent simplifier les procédures d’urbanisme notamment en matière d’expropriations pour utilité publique, de créations de ZAC ou encore de construction de logements sociaux qui seront mis à disposition du COJO pour la durée des Jeux.

Les premières consultations devraient voir lieu courant 2018 pour assurer une livraison fin 2023 du village olympique.

Les Jeux en chiffres

Les Jeux Olympiques auront lieu du 2 au 17 août 2024 alors que les Jeux Paralympiques auront lieu du 4 au 15 septembre 2024. Le budget fixé pour cet événement est estimé à 6,8 milliards d’euros, dont 2,6 milliards à trouver via des fonds prives. Cette manifestation sportive, qui accueillera 17 000 athlètes, est la plus médiatisées dans le Monde et attirera environ 20 000 médias.

Concernant les infrastructures, 28 sites existent déjà, 8 sont à aménager et 2 sont encore à construire. À cela il faut ajouter la création de 3 500 nouveaux logements en plus d’un nouveau village des médias, qui devrait accueillir environ 20 000 médias.

Quel héritage pour les Jeux de Paris

Une structure dédiée sera créée pour assurer un héritage cohérent de Paris 2024.

Cette société aura pour objectif de s’inspirer des bons élèves comme Londres 2012, qui a réussi à réhabiliter le quartier de Stratford (à l’Est de Londres). Près de 6 000 personnes habitent désormais dans l’ancien village olympique et 24 300 nouveaux logements sont attendus d’ici à 2031. De plus, la plupart des infrastructures ont trouvé une seconde vie, comme par exemple la piscine olympique, devenue une piscine municipale, dont le prix du billet d’entrée est similaire aux autres piscines municipales de la ville et le stade olympique qui appartient désormais au club de football de West Ham.

Si le bilan est positif dans l’ensemble, le quartier de Stratford a vu ses prix et ceux de ses alentours augmenter notablement : + 65% en 4 ans entre 2012 et 2016. Les Jeux n’ont donc pas profité à tous les Londoniens.

En revanche, il est indispensable d’apprendre des problèmes survenus après les Jeux de Rio, qui ont été très mal gérés. Par exemple, le Stade Maracana est aujourd’hui laissé à l’abandon à cause de l’imbroglio politico-juridique qui oppose le concessionnaire privé du stade au comité d’organisation des Jeux Olympiques.

Outre ce problème, le parc olympique dans le quartier de Barra de Tijuca est également laissé à l’abandon, en cause des logements trop haut de gamme qui ne trouvent pas preneur. Selon les estimations, seulement 10 à 15% du parc olympique aurait été vendu.