L’ARC passe à l’offensive en proposant au gouvernement ses 43 réformes sur le droit de la copropriété

Depuis plus d’un mois, l’ARC a mis sur la place publique le projet du gouvernement de réformer par voie d’ordonnances la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut des copropriétés.

Il s’agit non pas de procéder à une évolution de la loi du 10 juillet 1965 mais carrément de l’abroger pour en refonder une nouvelle, sans qu’une concertation entre les différents acteurs de la copropriété n’ait été engagée.

Le projet de texte serait quasiment rédigé, impliquant que des revues et sites spécialisés dans le droit immobilier commencent à commenter les futures dispositions les plus ambitieuses.

Parmi elles, on retrouve l’obligation d’instaurer dans les copropriétés de plus de 100 lots un conseil d’administration composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale, qui serait en mesure de prendre toute décision qui relève de l’actuel article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à l’exception du vote du budget prévisionnel et de l’approbation des comptes.

Concrètement ce futur conseil d’administration serait habilité à engager des travaux de rénovation, comme un ravalement avec isolation qui représente généralement plusieurs centaines de milliers d’euros, voire même qui peut atteindre le million ou plus.

Selon nous, cette mesure n’est pas réaliste, sachant que des copropriétaires – quand bien même élus – qui sont bénévoles et souvent insuffisamment formés, ne prendront pas la responsabilité d’engager des dépenses qui peuvent représenter des coûts extrêmement importants au nom du syndicat de copropriétaires.

Cette mesure n’est donc pas la solution adaptée pour répondre au manque de travaux de rénovation engagés dans les copropriétés.

Plus encore, ce nouveau texte ne traite ni des principales carences de la loi du 10 juillet 1965, ni ne répond aux enjeux que doivent affronter les copropriétés notamment en matière de rénovation et d’entretien du bâti et de ses équipements.

Il s’agit donc de faire du neuf avec du vieux, en rajoutant quelques petites réformettes qui risquent de poser plus de problèmes que d’en résoudre.

Ainsi, nous considérons que le projet de textes soumis au gouvernement est largement insuffisant, se contentant uniquement d’alourdir les obligations à l’égard du conseil syndical.

C’est face à ce constat que l’ARC a saisi le Président de la République ainsi que le ministère de la Cohésion des territoires pour d’une part, leur exprimer notre inquiétude sur les orientations de ce projet de texte et d’autre part, pour leur proposer nos 43 réformes qui débloqueraient les dysfonctionnements rencontrés dans les copropriétés.

Notre réflexion s’est basée tout d’abord sur un état des lieux de la situation en mettant en exergue les difficultés rencontrées, permettant alors en toute logique de pouvoir soumettre au gouvernement nos propositions de réformes.

Les principales dispositions proposées s’appuient sur trois fondements essentiels qui sont :

1- Un nouveau statut du syndic professionnel qui deviendrait un prestataire de la copropriété, avec comme contrepouvoir un conseil syndical qui serait doté de la personnalité morale et qui pourra engager une action judiciaire à son encontre en cas de manquements aux dispositions légales, réglementaires ou déontologiques.

2- La reconnaissance d’un capital propre de la copropriété, avec une redéfinition de l’usage du fonds travaux afin de permettre un autofinancement pour faire face aux travaux d’entretien et de rénovation nécessaires pour la préservation du bâti et des équipements communs.

3- Une fluidification de la prise de décisions, en constituant un conseil syndical ou d’administration qui pourra prendre des résolutions relatives à des travaux de rénovations qui devront néanmoins être impérativement ratifiées par les copropriétaires grâce à une consultation électronique sécurisée.

Annonces de la BCE : taux de crédit immobilier irrémédiablement à la hausse

A la suite de la FED, plusieurs banques centrales, dont notamment au Royaume-Uni, ont choisi de changer leurs politiques monétaires et de relever leurs taux directeurs. L’amélioration des indicateurs économiques dans ces pays (croissance et inflation en hausse, chômage en baisse) dessine une reprise progressive.

Dans la zone Euro, la croissance est d’ailleurs plus forte que prévue (2% sur les 4 derniers trimestres) et le marché de l’emploi semble repartir. En conséquence, Mario Draghi, Président de la Banque Centrale Européenne, a décidé de poursuivre le désengagement du rachat de dettes souveraines. « La BCE ne rachètera que 30 milliards d'euros de dettes par mois à partir de janvier 2018, après une première baisse 20 milliards en avril dernier, passant de 80 à 60 milliards » , explique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. La BCE a confirmé que ce nouveau cap sera maintenu au moins jusqu’à septembre 2018, mais, afin de rassurer les marchés, le taux directeur va rester à 0%

Ne nous y trompons pas. Aujourd’hui, face à une demande en baisse en cette rentrée, les banques ont intensifié leurs efforts, en rognant leurs marges, pour attirer la clientèle d’emprunteurs . « Il ne s’agit que d’une fluctuation temporaire », souligne Philippe Taboret. La tendance de fond va rester à la hausse des taux. « Dès que le taux d’inflation cible sera atteint en zone Euro, la BCE relèvera elle aussi son taux directeur », précise-t-il. La hausse sera plus ou moins rapide en fonction du redressement économique.

Qu’attendre de cette hausse ? « La hausse des taux de crédits immobiliers est irrémédiable, indique Philippe Taboret. Mais elle restera limitée, la croissance et l’inflation progressant lentement ». Pour le 1er semestre 2018, on peut s’attendre à franchir la barre des 2% en taux fixe sur 20 ans, contre 1,80% aujourd’hui « Ces conditions restent très attractives et permettent au plus grand nombre d’emprunter les sommes nécessaires pour réaliser leur projet immobilier à moindre coût », conclut-il.

Des prix de l’immobilier haut de gamme en baisse de 20% et de nombreuses opportunités en Catalogne

L'immobilier de luxe catalan a vécu deux années de hausse constante des prix et retrouvé une activité forte après la crise économique. Le marché vivait dans une bulle. Depuis près d’un mois, avec la crise politique, les cartes sont redistribuées. BARNES Espagne constate une forte tendance à la baisse des prix depuis un mois et estime que le prix moyen des logements de luxe en Catalogne pourrait chuter de 20% dans les mois à venir.

Retournement du marché de la transaction
Ces dernières années, la hausse constante des prix à Barcelone a conduit de nombreux vendeurs catalans à demander des prix similaires à ceux de Paris : les appartements très spacieux, de 400 mètres carrés ou plus, se négocient 4 millions d'euros. « Pour le même prix, il est possible d’acquérir un duplex de 345 m² près des Champs-Elysées », explique Emmanuel Virgoulay, associé fondateur de BARNES Espagne.
De plus, les biens mis en vente ne correspondent plus à la demande, en matière de taille et de prix laissant ainsi présager une baisse de 20% des prix moyens dans les prochains mois.

Une nouvelle clientèle. Jusqu’à présent le marché était dominé par les vendeurs, « mais la situation change, précise Emmanuel Virgoulay cela devient un marché d'acheteurs ». BARNES Espagne note une augmentation notable d'investisseurs domestiques et étrangers disposés à acheter un logement sur un marché qui offre de meilleures opportunités de négociation. « Le marché immobilier catalan est capable de s'adapter à la situation politique actuelle. La déflation du marché et le retour à des prix plus raisonnables vont confirmer l'intérêt croissant de nouveaux investisseurs nationaux et étrangers prêts à parier sur un marché qui offre de meilleures opportunités d'investissement », ajoute-t-il.

Une valeur sûre. Malgré la situation, Barcelone reste une ville internationale très attractive. « Il y aura toujours des investisseurs intéressés par la Catalogne, sa culture, sa gastronomie, son climat… », confirme Emmanuel Virgoulay. Le marché ne devrait donc pas s'effondrer. « Les crises génèrent toujours de nouvelles opportunités commerciales, telles que Lehman Brothers en 2008 », précise-t-il.

La location, toujours au bon fixe
Le secteur de la location, par contre, reste insensible à la crise politique, avec une stabilisation des loyers et une demande qui se maintient à la hausse. « Mais si les entreprises continuent de fuir et que la demande chute, bien sûr, les prix vont baisser, explique Emmanuel Virgoulay. Certains professionnels parlent d’une chute de 50% du tourisme si les choses ne se calment pas rapidement ».