Avec SYNEVAL, débusquez les économies à réaliser sur vos charges de copropriété

Sa parfaite connaissance de la copropriété et de sa gestion permet à Syneval, n° 1 des courtiers en syndic, de savoir où se cachent les sources d’économies de charges, des plus basiques aux plus subtiles. En voici huit exemples, trois relatifs à la maitrise des consommations d’eau, d’électricité et de chauffage et cinq autres aux assurances, aux frais de gestion, de personnels, de prestataires, etc.

La maitrise des consommations

1. Chauffage. La méthode la plus radicale consiste à limiter la période de chauffe, notamment en ne mettant en route la chaudière collective que si la température le justifie, et non à date fixe, comme on le voit parfois. Autre piste, la mise en concurrence périodique des fournisseurs d’énergie (fioul, gaz, électricité) est une nécessité souvent négligée. Plus novateur est le recours aux contrats associant l’exploitant à la maitrise de la consommation : un système gagnant/gagnant basé sur le calcul des économies potentielles que l’exploitant est chargé d’atteindre.

2. Eau. Noyer dans la masse les consommations individuelles n’incite pas aux comportements vertueux. La pose d’un compteur individuel pour chaque logement responsabilise les habitants et leur donne l’opportunité de faire des économies sur leurs charges. Dans certains immeubles, l’installation de compteurs individuels n’est pas possible. Là encore, la solution passe par un contrat, dit « de gestion des eaux », entre la copropriété et le fournisseur.

3. Electricité. La première vérification à faire porter sur les contrats : correspondent-ils aux besoins de l’immeuble ? Ne sont-ils pas surdimensionnés ? Les autres économies peuvent nécessiter quelques investissements : installer des minuteries (ou simplement les régler), optimiser le système d’éclairage des sous-sols et des parkings, remplacer les ampoules à incandescence par des LED. Le retour sur investissement est payant.

Les autres charges courantes

4. Assurances. La prime d’assurance de la copropriété est calculée sur la base de la superficie de l’immeuble. Un coup d’œil au contrat suffit pour vérifier que la surface indiquée est la bonne. Une autre source d’économie a montré son efficacité : l’instauration de franchises (entre 0 et 3 000 euros, par exemple, selon la nature des dommages). La responsabilisation des copropriétaires contribue à faire baisser les déclarations de sinistres et, en contrepartie, le montant des primes… et des expertises facturables !

5. Gestion. Les honoraires du syndic n’échappent pas au contrôle. La profession fait l’objet d’une forme d’étalonnage (ou « benchmark ») permettant de fixer la rémunération adéquate à la taille de la copropriété et sa difficulté de sa gestion. Le recours à un courtier en syndic dans le cadre de la mise en concurrence du mandat de syndic permet d’obtenir une diminution moyenne des honoraires de gestion de près de 10%. Il convient aussi de vérifier que le contrat de syndic est conforme au modèle-type instauré par le décret d’application de la loi ALUR paru le 24 mars 2015 : honoraires de base regroupant toutes les prestations, sauf celles figurant dans une liste exhaustive d’options, fixée dans la loi.

6. Assemblées générales. C’est en préparant bien les assemblées préalablement à leur tenue que l’on peut en limiter la durée. Une assemblée qui s’éternise au-delà des heures d’ouverture habituelles du cabinet de gestion finit par coûter très cher. Applicable depuis le 24 octobre 2015, une nouvelle source d’économie est la bienvenue : la dématérialisation de l’envoi des convocations et des procès-verbaux d’assemblée, qui permettent de diminuer les frais postaux.

7. Prestations extérieures. Contrats d’entretien des parties communes, des équipements de sécurité-incendie, des VMC, des portes de garage, etc., toutes ces conventions passées avec des entreprises extérieures sont généralement indexées et augmentent automatiquement tous les ans. Une mise en concurrence régulière est hautement souhaitable (tous les 5 ans, par exemple).

8. Frais de personnels. Le respect par les copropriétaires des heures d’ouverture de la loge est une source d’économie : il évite à la copropriété de se voir facturer des heures supplémentaires. De son côté, le syndic doit vérifier que la réduction des charges sociales sur les salaires inférieurs à 1,6 fois le SMIC (réductions dites « Fillon ») est effectivement appliquée au gardien ou autre personnel de la copropriété.

Premier bilan du marché immobilier d’entreprise en Ile-de-France « Un marché évolutif mais contrasté, soutenu par les investisseurs »

En avant-première, Knight Frank France dresse un état des marchés locatifs et d’investissement en immobilier d’entreprise en Ile-de-France au cours de l’année écoulée. L’analyse complète de ces tendances et résultats sera développée par Knight Frank à l’occasion de la parution de Paris Vision 2016, au début du mois de février.

Le marché locatif en Ile-de-France

Avec 2, 088 millions de m² placés en 2015, l’activité transactionnelle est en très léger recul (-1%) par rapport à 2014. C’est un résultat plutôt rassurant après le mauvais premier semestre 2015.
Au-delà de volumes globaux stables, le marché a connu des évolutions profondes :

> D’un côté, une chute très marquée de l’activité des très grands utilisateurs (+ de 20 000m²), qui avaient été un des principaux moteurs de 2014. Leur part dans l’activité transactionnelle totale passe ainsi de 20% à 12%

> De l’autre, un très fort dynamisme des utilisateurs de petites et moyennes surfaces (- de 5 000m²) : les volumes placés en surfaces inférieures à 1 000m² progressent de 9% en 2015 et ceux placés en surfaces comprises entre 1 000 et 5 000m² font un bond de 12%

> Le segment des grandes transactions « classiques » (de 5 000 à 20 000m²) termine l’année 2015 sur un volume stable (+1%), grâce à une reprise de l’activité sur ce segment au 2ème semestre

Offre insatisfaisante, mais demande plus diversifiée. Comment expliquer de tels contrastes ? Concernant les très grands utilisateurs, parmi les éléments de réponse, il faut chercher du côté de la qualité de l’offre, globalement insatisfaisante et peu encline à acter des décisions immobilières. Pour les utilisateurs de petites et moyennes surfaces, l’obligation était sans doute plus forte, après plusieurs années de retrait sur le marché locatif.

Même si les volumes placés en 2015 restent légèrement en dessous de la moyenne décennale (2,3 millions de m²), il convient de souligner un élément très rassurant et porteur d’espoir : le marché locatif a fonctionné sur un nombre de transactions beaucoup plus élevé qu’en 2014, ce qui témoigne de sa richesse et de sa solidité.

Localisation : QCA toujours en tête. Du point de vue géographique, l’année 2015 a été celle des marchés « centraux », à commencer par la très bonne tenue du Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris (+12%) et celle du reste de Paris intra-muros (+16%). Au total, Paris concentre 43% de l’activité régionale de 2015, soit nettement plus que les 35% observés en moyenne sur les 10 dernières années.

> Autre belle performance, celle du Croissant Ouest (+7%), tiré par l’attractivité de la Boucle Sud (Issy et Boulogne essentiellement) et de Péri-Défense (Rueil et Nanterre). Ces marchés, dédiés au grands et très grands utilisateurs, ont évité les effets des médiocres résultats enregistrés sur ces segments. Si le nombre de très grandes transactions a chuté au niveau régional (7, contre 13 en 2014), le Croissant Ouest en a attiré 4

> En revanche, La Défense affiche un fort recul (-38%) mais celui-ci doit être relativisé : les résultats 2014 y avaient été très bons et il était difficile d’espérer les égaler en 2015. Le principal « perdant » est la Première Couronne, qui a eu du mal à maintenir son attractivité face aux efforts de prix consentis par les propriétaires sur les marchés du Croissant Ouest et de Paris, et qui a été pleinement impactée par la baisse de l’activité issue des grands et très grands utilisateurs.

Offre disponible : contraste géographique... L’année 2015 se clôt sur un taux de vacance de 7,3% à l’échelle régionale. C’est un retour au niveau observé fin 2014 : la hausse au cours du premier semestre a donc été effacée. De très grandes disparités existent au sein de l’Ile-de-France.

> A l’intérieur du boulevard Périphérique, le taux de vacance est inférieur à la moyenne : on y frise une situation de sous offre, pénalisante pour l’activité transactionnelle. C’est le cas sur Paris 5/6/7ème, où le taux de vacance est de 2,8%. Le QCA est à 4,8% et le reste de Paris intra-muros à 4,4%

> A l’inverse, le Croissant Ouest et La Défense affichent toujours, en dépit d’une décrue significative en 2015, des taux de vacance très supérieurs, avec respectivement 11,8% et 11,1%

…et insuffisance des produits de qualité. L’offre de Grade A (neuve ou restructurée) ne représente que 18% des volumes disponibles en Ile-de-France. Là encore, de fortes disparités existent entre un marché tel que le QCA (12% des surfaces disponibles relèvent du Grade A) et celui de La Défense (34%).

Il y a un manque criant de surfaces de Grade A au vu de l’appétit qu’elles suscitent chez les utilisateurs : en 2015, les surfaces de Grade A ont représenté 34% de la demande placée totale (et 76% de la demande placée au travers de transactions de plus de 5.000m²).

Valeurs locatives : contrastées, elles-aussi. Les loyers font le grand écart : le tout petit segment des immeubles « premium » (qui cumule les qualités techniques et d’adresse) connait des tensions haussières, tandis que la valeur de commercialisation de la plupart des surfaces plus classiques reste challengée.

Le marché de l’investissement en Ile-de-France

L’année 2015 se termine sur un volume d’investissement de 15,48 milliards d’euros en région parisienne. C’est 7% de moins qu’en 2014, une année excellente. Le marché a été pénalisé par le manque d’actifs proposés à la vente. De nombreux investisseurs n’ont pas trouvé à placer leur argent en région parisienne sur le compartiment immobilier d’entreprises.

> Ce manque est particulièrement criant sur un marché tel que le QCA, où le volume d’investissement baisse drastiquement (-32%)

> Les investisseurs se sont reportés sur le Croissant Ouest (+116%) et La Défense (+24%), sur lesquels certains arbitrages ont pu se débloquer en 2015. Ces marchés offrent en outre l’avantage de disposer de très grands actifs, ce qui facilite le positionnement d’un investisseur.

Bureaux en tête. Les actifs de bureaux sont ultra-dominants, puisqu’ils concentrent 92% des volumes investis. La part des actifs de commerce retombe à 7%, là aussi en raison d’un manque d’opportunité. Le marché francilien reste dominé par les investisseurs français, qui représentent 65% des volumes investis.

Rendements en retrait. Les taux de rendement ont connu une compression très marquée en 2015. Ils se situent aujourd’hui à des niveaux historiquement bas, comparables à ceux de 2007. Le risque de « bulle spéculative » est toutefois écarté : à la différence de 2007, le rendement des actifs immobiliers continue d’offrir un avantage important par rapport aux actifs obligataires.

Le marché immobilier connaît-il une parenthèse enchantée ?

Après un repli du nombre de ventes de 2,8% en 2014, l’activité du marché immobilier de l’ancien est repartie à la hausse dès le 1er semestre 2015.

Après un repli du nombre de ventes de 2,8% en 2014, l’activité du marché immobilier de l’ancien est repartie à la hausse dès le 1er semestre 2015, faisant preuve d’une vigueur qui ne faiblit pas depuis.

+ 16,2% de transactions réalisées par le Réseau CENTURY 21 en 2015 (de manière relativement homogène sur les segments des maisons et des appartements) : cette progression à deux chiffres n’avait pas été constatée sur le marché depuis 2010.

Ce printemps de l’immobilier trouve son origine dans deux phénomènes :

- Une baisse des prix ininterrompue depuis 2012 (le prix moyen au m² était alors de 2614€ quand il se situe à 2481€ en 2015, soit un recul de -5,1%)

- Des taux d’intérêt qui se maintiennent à de très bas niveaux (autour des 2,2% aujourd’hui quand ils s’élevaient en moyenne à 4,15% en janvier 2012) rendant le crédit immobilier particulièrement attractif.

Ces deux phénomènes associés ont permis à des ménages aux revenus modestes de gagner en pouvoir d’achat et d’être ainsi à même de concrétiser leur opération d’acquisition.

Parallèlement, les propriétaires vendeurs se sont montrés plus raisonnables dans leurs prétentions financières et ont enfin mis à exécution leur projet d’achat revente.

Au fil des mois et au gré des transactions réalisées, le stock de biens disponibles sur le marché s’est amenuisé tandis que la demande a continué de croître, générant alors une pression sur les prix.

Quand, à la fin du 1er semestre 2015, le prix moyen au m² accusait un repli de –2,6% sur douze mois, au terme de l’année 2015 le recul du prix moyen au m² n’est plus que de -0,6%. La baisse des prix s’est enrayée.

Fluidité du marché, mais en aucun cas frénésie. Les candidats acquéreurs se préservent de tout achat précipité, ils prennent le temps de visiter, de comparer les biens : en témoignent les délais de vente qui s’allongent encore (+2 jours en 2015) et se situent aujourd’hui à 97 jours, une moyenne qui n’a jamais été atteinte jusque-là (notre observatoire CENTURY 21 remontant à l’an 2000).

Une bonne nouvelle : pour la première fois depuis 2012, les investisseurs locatifs reviennent sur le marché (+5,7% en 2015) ; ils sont à l’origine de 16,7% des acquisitions, une proportion néanmoins toujours inférieure à celle constatée en 2011 (ils représentaient alors 18,3% des acheteurs).