Comment s'annonce 2015 sur le marché de l'investissement en l'immobilier d'entreprise et commercial ?
Avec près de 20 milliards d'euros investis, l'année 2015 devrait s'inscrire dans la continuité de 2014 qui a été une très bonne année en termes de volume d'investissements puisqu'environ 22,5 milliards d'euros ont été engagés. 2015 devrait donc renouer avec les niveaux d'engagement constatés avant la crise financière mondiale. Même si l'écart demeure important par rapport aux années record 2006 et 2007 qui avaient chacune atteint ou dépassé 25 Md€.
Comment expliquer cette augmentation des investissements ?
Plusieurs facteurs peuvent expliquer le regain positif qui concerne les investissements immobiliers cette année. Il s'agit notamment de la politique de relance monétaire adoptée par la BCE, qui devrait conduire à une plus grande disponibilité du crédit immobilier, et à maintenir des taux bas. Cela peut également s'expliquer par la croissance du PIB qui devrait se poursuivre en 2015. Or, cette croissance économique stimule forcément les investisseurs.
Les investisseurs étrangers contribuent-ils à dynamiser le marché français ?
On note effectivement le retour des gros investisseurs étrangers sur le marché européen. Un phénomène certainement lié à l'incertitude des marchés émergeants ainsi qu'à l'afflux de capitaux. A partir du moment où il y a des fonds souverains et que l'environnement économique paraît peu fiable, les investisseurs se détournent. Et ils reviennent sur des marchés moins rémunérateurs mais moins risqués et notamment la France.
Malgré cette embellie, vous parlez de marché à deux vitesses. Pour quelle raison ?
Contrairement aux investissements, le marché locatif est beaucoup moins favorable.
Concernant les locaux d'activités, la demande est relativement faible. Les entreprises sont en effet davantage propriétaires occupant que locataire, le site étant considéré comme faisant partie intégrante de l'outil de production. Or, les zones géographiques parfois excentrées et le bâti souvent précaire peuvent clairement rebuter les investisseurs.
Concernant les locaux commerciaux, le contexte économique étant toujours morose, les entreprises locataires peinent à réaliser des bénéfices et deviennent plus difficile lors des renégociations de loyer. Elles demandent même parfois de gros efforts aux bailleurs.
Quant aux bureaux, les entreprises en croissance sont de plus en plus éco-responsables donc recherchent des bâtiments répondants aux dernières normes. D'autres nouvelles tendances comme le télétravail, pèsent sur le marché et le volume d'offres, dont la durée de vacance supérieur à 1 an est importante.
Il faut enfin savoir que maintenir un loyer facial artificiellement élevé en accordant des franchises de loyer et autres mesures d'accompagnement est malheureusement devenu pratique courante.
Quels sont selon vous les autres freins du marché en cette fin d'année ?
Compte tenu des observations précédentes, la conséquence sur le marché est le renforcement drastique des critères d'accès au financement. Ces critères concernent notamment l'apport demandé, l'analyse du risque de l'investissement : rendement immédiat, qualité du locataire, zone géographique en déclin ou pas, vétusté des bâtiments, etc... Tout ceci entraîne une véritable pression sur les locaux moins bien notés et donc sur les vendeurs qui les possèdent. S'offre à eux le choix de les rendre plus attractifs (effort de prix) ou de les mettre aux normes. Finalement ce système permettra dans les années à venir de renouveler le parc immobilier. En attendant, chacun doit tenir compte de ces évolutions.
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