La crise que connait le marché de l’immobilier à Miami aujourd’hui est à la fois la
conséquence de la crise des ‘sub-primes’ qu’a connu le pays depuis un an, mais aussi
celle d’une spéculation internationale et d’un scénario de croissance artificiel qui lui
sont propres et amorcés il y a plusieurs années.
Alliant des fondamentaux de croissance et d’attractivité de population des plus
prometteurs dès l’année 2002 avec un flux migratoire excédentaire de plus de 40 000
personnes, Miami est vite devenue ‘le secret de Polichinel’ des spéculateurs
internationaux et acheteurs de propriétés secondaires.
Devant un flux de capitaux étrangers massif tirant le prix des actifs immobiliers vers le
haut, les promoteurs, financés par des banques peu frileuses, ont entrepris la
construction de projets résidentiels ambitieux des 2003, totalisant plus de 30 000
appartements en cours de livraison aujourd’hui, et allant bien au delà des scénarios
démographiques plausibles d’occupation.
Un dollar bas pour les étrangers, et des taux d’intérêts historiquement faibles facilitant
l’accès au crédit ont permis à des dizaine de milliers de personnes, américaines ou
étrangères, de spéculer sur l’achat d’un bien immobilier avec une vision d’investisseur à
court terme : minimiser l’apport et choisir les prêts à taux variables moins coûteux dans
l’espoir de revendre rapidement pour réaliser une plus-value qui apparaissait certaine.
Les banques se prêtent au jeu. Elles n’ont d’ailleurs pas de risque sur les prêts accordés
puisque revendus sur le marché secondaire, garanti par des Fannie Mae et Fredie Mac,
qui, eux, pensent supprimer le risque contracté en mutualisant ces prêts en différents
profils de portefeuilles, transformés et offerts à la vente en titres obligataires aux
rendements proportionnels.
Ainsi alimentés par les investisseurs en bourse du monde entier, les capitaux bancaires
abondent d’autant plus, les prêts se multiplient et deviennent ‘créatifs’ en se souciant
peu de la valeur intrinsèque des biens mis en garantie, souvent sur-évalués sous la
croyance que celle-ci ne peut qu’augmenter. Les acheteurs se précipitent. Il arrive
qu’ils ‘campent’ en file d’attente une nuit entière devant les bureaux des promoteurs
immobiliers pour être parmi les premiers à signer un contrat d’achat en vente future
avant que l’immeuble ne se déclare ‘sold out’ (complètement vendu) en quelques
heures. Les promoteurs ouvrent la possibilité de revendre ces contrats avec profit
pendant le temps de la construction de leur immeuble, contrats qui passent de main
en main, alimentant leur valeur fictive, et détournant la corrélation au besoin originel
de se loger pour un résident donné.
La bulle est à son paroxisme en 2006 quand les premières livraisons ne trouvent pas
d’acquéreur aussi facilement que prévu, et que les taux d’intérêts en forte hausse font
prendre conscience aux investisseurs que le portage de leur bien devient d’autant plus
coûteux que la propriété ne se revendra pas rapidement. Le cycle dépressif est
enclenché, qui fait prendre conscience à Wall Street, qu’après tout, la croissance des
titres obligataires crées sur ces actifs n’est plus garantie et à la hauteur des rendements
promis aux petits porteurs, qui revendent et voient la valeur de leurs portefeuilles
s’effriter jusqu'à la crise connue ces jours ci.
Le ralentissement de la perte de valeur des propriétés à Miami enregistré des 2006 s’est
vite accéléré. Aujourd’hui, la croissance de 120% des prix de 2003 à 2006 est presque
annulée par des valeurs qui retrouvent leur niveau d’avant l’essor. Les saisies bancaires
de propriétés en défaisances de paiements se multiplient, obligeant la ville de Miami à
ajouter 2 jours de sessions d’enchères supplémentaires, où peu d’acheteurs se portent
acquéreurs devant la pléthore de biens offerts au rabais.
Mais Miami continue d’attirer. Les hôtels affichent complets, les touristes abondent et
une deuxième vague d’internationaux, dont de nombreux français, profitent d’un euro
fort et d’un marché déprécié pour acquérir une propriété secondaire ou un portefeuille
d’investissement au plus bas. Considérant les fondamentaux économiques et
démographiques stables de Miami, ville de villégiature des Etats Unis, et ‘Capitale
économique de l’Amérique Latine’ où sont domiciliés de nombreux sièges
d’entreprises, il apparait que la conjoncture actuelle est des plus proprice à la création
d’opportunités historiques d’investissement. Les français et autres investisseurs
européens se précipitent pour profiter d’un marché ‘en solde’, où ils apprennent très
vite à négocier les ‘queues de programmes’ neufs récemment livrés, dont une certaine
proportion de contrats d’achat sont abandonnés, ou encore les fameuses ‘short sales’,
ces ventes de propriétaires insolvables ayant pré-négociés avec leurs banques
créditrices de pouvoir vendre leur propriété sous le prix d’achat et même de la dette
hypothécaire contractée.
Short Sale ou reprise de contrat en vente future défaillant, les français sont devenus cet
été 2008 les premiers investisseurs internationaux sur Miami en valeur des transactions
enregistrées. Notre société, Miami Investment Brokers, première agence immobilière
francophone sur Miami, a pu assister et participer à cette recrudessance de
l’investissement français dans la ville d’Al Capone et du nouveau melting-pot
vacancier.
Quelques points techniques et chiffres
Miami, des fondamentaux solides
Les fondamentaux de Miami restent très forts : destination qui attire, 40 000 personnes
par an qui viennent s'y implanter sans compter un essor actuel du tourisme, de l'achat
de maisons secondaires, etc.
- Avec plus de 60 banques, Miami est devenue la deuxième place financière
américaine pour la gestion de patrimoine
- Une population croissante et cosmopolite figurant dans les 10 premières
métropoles américaines, avec un taux record de 60% d'étrangers
- 1,3 milliards de dollars de projets immobiliers autorisés entre 1999 et 2000
- 2,2 millions de pieds carrés de bureaux et 1,5 millions de pieds carrés d'espace
commercial en construction
Les charges
Les charges sur les différents appartements à Miami (payées mensuellement) couvrent
typiquement : les charges de co-propriété, l'eau, les assurances nécessaires, l'accès
piscine / salle de sport / voiturier, la sécurité 24/24, l'entretien de l'immeuble, souvent le
câble TV et autres prestations.
Impot Foncier
Le seul impôt à payer est en général d'un peu moins de 2% du prix d'achat ou de la
valeur de l'appartement par an.
Frais de closing
L'équivalent des frais de notaire est appelé ‘closing costs'. Ils comprennent les frais
d'enregistrement (timbres fiscaux et autres) traditionnels, assurance du titre de
propriété. Ils sont bien moins élevés qu'en France, et s'élèvent en général à plus ou
moins 3 à 4% du prix d'achat payables en une fois le jour de la signature (appelé
‘closing'). Ce montant est d'autant réduit si vous payez l'appartement comptant.
Fiscalite
La fiscalité n'est pas très contraignante: sur la plus-value, l'impôt est en général de 15%
si le bien est gardé plus d'un an. Il existe aussi un programme appelé ‘1031 exchange',
qui permet de réinvestir les profits de la revente sous 6 mois et de ne pas payer d'impôt
(en tout cas de les différer à volonté jusqu'à la prochaine revente, dont le profit peut
être une seconde fois réinvesti selon le même procédé, et ainsi de suite, ce qui permet
de créer un véritable patrimoine différant le paiement de l'impôt sur la plus-value à
volonté).
Les loyers sont taxés à la tranche de revenu imposable correspondante à la
déclaration de non résident d’un particulier –environ 15 à 20% pour des revenus nets
traditionnels de location – récupérés sous forme de crédit d’impôt dans le cadre d’un
accord de non-double taxation entre les Etats Unis et la France.
Financement
Pour un étranger (non résident américain), les financements sont accordés sur dossier si
l'apport est de 30 à 35% aujourd’hui (35% et plus favorisent l'obtention de meilleures
conditions). Pièces à fournir en général : copie du passeport, 2 ou3 lettres de banques /
fournisseurs (sur papier à entête) attestant de la bonne tenue de vos comptes sur le
long terme, une lettre d'une banque citant le montant détenu dans un compte parmi
vos plus fournis. La seule garantie au prêt est le bien lui-même et le tampon des 30 à
35% d'apport. Le processus est bien rodé et étonnamment simple.
Notre agence, Miami Investment Brokers
L'équipe de Miami Investment Brokers se spécialise dans représentation à la vente, à
l'achat, location et gestion d'immobilier à Miami et dans sa région (Floride). Objet de
plusieurs reportages télévisés et de la presse écrite, dont notamment les émmissions
d’M6 Zone Interdite en Mai 2006 et Capital en Septembre 2008, notre agence, fondée
par Nathanael Cohen et Pierre De Agostini est l’agence #1 francophone à Miami.
Spécialisée dans l'achat vente, nous avons représenté plus de 300 millions de dollars de
transactions depuis 2002. Nos équipes regroupent les conseils d'une vingtaine d'agents
immobiliers sur Miami, d'une avocate d'immigration (visas investisseurs, carte verte…),
une avocate d'immobilier, un comptable spécialiste de la fiscalité immobilière
américaine et française, un courtier en financement.
Pour toute information, nous contacter sur info@miamiinvest.com.
Immobilier Nice
Netissage présente cette semaine son nouveau service sur IMMADEA.
