CAFPI, les dix années qui ont changé le crédit immobilier

La solvabilité des acquéreurs, et tout particulièrement celle des primo accédants, a longtemps été maintenue par l’amélioration des conditions de crédit. Aujourd’hui, après dix ans de hausse de l’immobilier, la relance de l’accession à la propriété ne semble possible que par une baisse des prix et une stabilisation des taux d’emprunt.

Plus que jamais, la recherche d’un prêt performant est indispensable à la réalisation d’un projet d’acquisition immobilière. CAFPI, n° 1 des courtiers en crédits immobiliers, négocie pour ses clients les conditions d’emprunt les plus intéressantes et les conseille sur les meilleures opportunités.

Les taux fixes redeviennent plus intéressants

Les taux révisables ne se justifient plus car il n’y a plus d’écart entre les taux courts et les taux longs. En août 2007, l’Euribor 1 an a même dépassé l’OAT pour la première fois : 4,67 % contre 4,65 %.

- L’Euribor est le taux du marché monétaire européen. Publié par la Banque centrale européenne (BCE), il est égal à la moyenne arithmétique des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée (entre 1 semaine et 12 mois). L’Euribor 1 an est l’indice de référence le plus courant des prêts révisables.

- L’OAT (obligation assimilable du Trésor) est une obligation émise par l'Etat français, d'une durée pouvant aller jusqu'à 50 ans. Le taux de l'OAT à 10 ans est généralement pris comme référence de coût d’un emprunt ou de rémunération d'un placement à long terme.

La négociation des taux reste primordiale

En 1997 les banques prêtaient avec une marge de +0,20 % sur l’OAT (5,30 %) pour des prêts immobiliers à 5,50 %. En 2007, sous l’effet de la concurrence et de la négociation de prêts, la marge des banques est de -0,25 % par rapport l’OAT (4,65 %), ce qui permet d’obtenir des prêts immobiliers à 4,40 % sur 15 ans.

L’effort de l’emprunteur s’est accru

Les taux des prêts ont baissés jusqu’à 2 % pendant la période, mais seulement de 1% aujourd’hui après la remontée de ces derniers mois. La durée moyenne des prêts a progressée de 5 ans et le montant moyen de l’emprunt de 80%. La mensualité a progressé de 41% alors que, sur les dix dernières années, la croissance du PIB français n’a été que de 26% et celle du pouvoir d’achat de 29%.

La relance de l’accession passe par de nouveaux modes de financement

Rien ne peut plus compenser la hausse des prix de l’immobilier de +100% constatée au cours de la période de 10 ans écoulée : ni la baisse des taux, ni la réduction des marges bancaires, ni l’augmentation des montants d’emprunts, ni l’alourdissement de l’endettement des ménages pour le logement.

Comment, alors, maintenir la progression de l’accession à la propriété ? Par une baisse des prix ? Il faudrait qu’elle atteigne 20%, situation inenvisageable compte tenu du marché. Par l’augmentation de la durée moyenne des crédits ? Quand bien même serait-elle portée à 25 ans, elle permettrait seulement de maintenir le nombre des accédants à son niveau actuel, si toutefois les taux d’intérêts n’enregistrent pas de nouvelles hausses.

D’autres solutions doivent donc être envisagées pour atteindre l’objectif de 70% de propriétaires souhaité par le gouvernement. Certaines existent déjà sur le plan juridique. Ainsi, l’achat en démembrement permet à l’accédant d’acquérir, dans un premier temps, l’usufruit de son logement puis, dans un deuxième temps, sa nue-propriété. Pour les locataires de HLM, la loi ENL du 13 juillet 2006 a créé la société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCI APP). Le locataire peut devenir propriétaire de son logement en achetant, petit à petit, des parts société.

Mais ces solutions sont complexes et difficiles à mettre en œuvre. Il en existe de plus simples, comme la création de nouvelles formules de prêts sociaux ou l’étude de financements spécialisés. Cette dernière option est celle retenue par Cafpi dès 2006, avec le lancement de « Crédit pour tous ». Elle consiste à ajuster l’offre et le service rendu par le courtier à l’emprunteur de façon à le financer dans de bonnes conditions, sans lui faire prendre des risques inconsidérés.

Une formule déjà appréciée par de nombreux clients sortant des critères habituels des banques et appelée à se développer encore plus largement.

Cafpi en bref…
Créé en 1970, Cafpi est le leader des courtier en prêts immobiliers du marché. Employant 900 personnes, Cafpi est présent, via ses 90 agences succursales, dans toute la France & Dom-Tom. En 2006, Cafpi a réalisé près de 30 000 dossiers pour 4,75 milliards d’euros de crédit avec une progression de ses résultats de 35%. Le métier de courtage en prêts immobilier est en plein essor puisque 20% des crédits en France se font via un courtier. Grâce à ses volumes, Cafpi obtient des 88 banques partenaires avec lesquelles il travaille en permanence des conditions particulièrement avantageuses dont il fait bénéficier directement ses clients. Cafpi est également très présent sur la toile à travers son site corporate www.cafpi.fr et ses sites spécialisés :
- en assurance : www.vitae-assurances.com
- en « prêts en ligne » : www.votrepret.com
- et son offre « hors critères » : www.creditpourtous.fr

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