Paris, en marche vers un nouveau record !

Cela fait désormais 3 ans que l’activité du marché immobilier fait preuve d’un formidable dynamisme. Le nombre de transactions enregistré par le Réseau CENTURY 21 au 1er semestre 2017 est à nouveau en augmentation de 11% par rapport au 1er semestre 2016. Et pourtant, les prix ne s’emballent pas -loin de là !- et enregistrent une hausse très contenue de 1,5% sur la période, mettant le prix moyen au m² à 2532€ France entière, toujours en-deçà du plus haut atteint au 1er semestre 2011 à 2693€ le m². En revanche, à Paris c’est une autre histoire : les prix sont en marche vers un nouveau record !

EN FRANCE
A la tempérance des prix s’ajoutent d’autres indicateurs qui confirment la bonne santé du marché : les délais de vente raccourcissent à peine (-1j) pour s’établir à 94 jours, loin des 64 jours constatés en 2004. Les acheteurs prennent leur temps. Ils profitent pleinement des taux bas, qui n’ont finalement que très faiblement augmenté depuis décembre 2016, pour réaliser leur projet immobilier dans les meilleures conditions possibles.
Installés dans la vie active, les 30-40 ans voient leur proportion progresser de 5,8% parmi les acquéreurs et représenter la tranche d’âge la plus importante sur le marché (27,4%). Ils optimisent le montant qu’ils peuvent emprunter en allongeant la durée de financement (passant de 19,8 ans à 20,3 ans entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017) pour acheter, et même gagner quelques m² supplémentaires (+1,6m²). La superficie moyenne d’une acquisition atteint une surface record de 86,3m². Ces achats sont essentiellement destinés à l’acquisition de la résidence principale. Le marché des résidences secondaires n’évolue pas, quand celui de l’investissement locatif recule de 7,1%, sans doute dû à l’attentisme des investisseurs en période électorale.

A PARIS
Dans la capitale, les prix s’envolent ! +7,7% entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017 : le prix moyen au m² atteint un nouveau sommet en s’établissant au 1er semestre 2017 à 8942€. Nous avions annoncé en début d’année qu’il franchirait les 9000€ ; c’est chose faite au 2e trimestre 2017. Cet emballement n’est évidemment pas sans conséquence sur l’activité. Celle-ci freine et contrairement à la tendance nationale, le nombre de transactions parisiennes enregistre un recul de 3,1% (1er semestre 2017 versus 1er semestre 2016). Les délais de vente qui avaient déjà raccourci de 12 jours au 1er semestre 2016 se contractent à nouveau de 8 jours pour s’établir à 58 jours en moyenne. Ils n’atteignent pas le niveau de 2011 à 44 jours, mais la surchauffe n’est pas loin ! Avec une telle augmentation du prix au m², même si les parisiens sacrifient quelques m² de surface pour acheter (-1,8m²), le montant moyen d’une transaction parisienne crève les plafonds : 446 982€. Pas étonnant que seuls les cadres supérieurs et professions libérales voient leur proportion augmenter sur le marché, représentant désormais 46% des acquéreurs parisiens, quand la part des employés et ouvriers s’effondre, elle, de 19% sur la même période. Le crédit est largement utilisé pour mener à bien l’opération : la durée d’emprunt s’allonge (passant de 19,46 ans à 20,06 ans en moyenne), et la quotité financée par le crédit s’accroît de 57,5% à 65,2%.
Depuis la correction des prix au 1er semestre 2009 faisant suite à la crise des subprimes, le prix au m² parisien a augmenté de 45% ! Au niveau national, sur la même période, il n’a évolué que de 9,5%, un rythme identique à celui de l’inflation.

EN ILE-DE-FRANCE
Loin des accélérations parisiennes, le prix moyen au m² francilien s’établit au 1er semestre 2017 à 3176€, en hausse de 2% par rapport au 1er semestre 2016. Le montant moyen d’une acquisition suit une évolution comparable (+2,5%) et atteint désormais 251 633€, maisons et appartements confondus. Cette progression des prix contenue est bénéfique pour l’activité qui enregistre +11,9% de transactions entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017.
Les écarts sont cependant importants selon les départements. Avec des prix particulièrement bas pour l’Ile-de-France (2272€ le m² au 1er semestre 2017), la Seine-et-Marne voit son activité bondir (+24,7%). A l’autre bout de l’échelle, les Hauts-de-Seine -le département le plus cher de la région- voient le prix moyen au m² monter de 8,9% pour atteindre 5719€ au 1er semestre 2017, avec pour conséquence immédiate un ralentissement net de son activité (-6,4%).

EN REGIONS
Dans treize (des anciennes) régions, le prix moyen au m² augmente. C’est le cas en Alsace, Aquitaine, Auvergne, Basse-Normandie, Centre, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Limousin, Lorraine, Midi-Pyrénées, Nord et Picardie ainsi que dans le Poitou-Charentes.
A l’inverse, dans sept régions (Bourgogne, Bretagne, Haute-Normandie, Languedoc-Roussillon, Pays-de-la-Loire, PACA et Rhône-Alpes), le prix moyen au m² est en recul. Partout en revanche, à l’exception de l’Alsace et de la Bourgogne, l’activité progresse.
Dans toutes les régions hormis la PACA et Rhône-Alpes, le montant moyen d’une transaction est inférieur au montant de l’enveloppe de crédit disponible pour une mensualité de 1000€ sur vingt ans.

PERSPECTIVES
Malgré une activité soutenue depuis 3 ans, des délais de vente qui se réduisent et des marges de négociation qui s’étiolent, les prix immobiliers semblent contenus, et c’est une très bonne chose. Car il ne faut pas s’y tromper, le pouvoir d’achat immobilier est au maximum de ses capacités, soutenu par des taux d’emprunt particulièrement bas. Ces taux bas offrent la possibilité à certains ménages d’acheter plus grand, quand ils permettent à d’autres, plus modestes, de concrétiser leur projet qu’ils n’avaient pu réaliser jusque-là.
Nous sommes incontestablement dans un marché de taux ; s’ils demeurent constants, l’année 2017 devrait conserver sa belle dynamique et présenter une hausse des prix modérée sur douze mois. Cette relation saine qu’ont nos compatriotes avec l’immobilier, fondée notamment sur l’usage du taux fixe pour les crédits, est une exception française qui n’est pas à bouder.