Un marché dynamique à New York
Après une année 2015 difficile sur les biens haut de gamme, le marché new-yorkais a repris des couleurs cette année, car les prix connaissent une légère baisse depuis le début de l’année.
New York comprend 69,9% d’immeubles locatifs, 16,2% de Co-ops et 6,1% de condominiums. Avec une demande soutenue, une offre qui reste limitée et un marché locatif dynamique, New York reste une ville à privilégier pour investir. New York sera la ville qui comprendra le plus de UHNWI en 2025 .
Manhattan. Sur les 852 600 biens que comprend Manhattan, 87 900 sont des condominiums, 150 600 des co-ops et 6 200 des maisons particulières. Au 2e trimestre 2016, le prix moyen d’un appartement dans un condominium était de 2 758 468$ pour 107m² en baisse de 4,5% par rapport aux 3 premiers mois de l’année, mais en hausse de 14,2% par rapport au 2e trimestre 2015.
Seuls 253 700 des biens new-yorkais sont occupés par leurs propriétaires. Le marché est donc dominé par le locatif, les biens se louant en moyenne 4 033$ (66,87$/sft).
Exemple d’opportunité :
- Appartement de 123m² avec 2 chambres et 2 salles de bains et une terrasse de plus de 50m², proche de Central Park : 3 950 000$.
Brooklyn. Les prix sont en forte hausse sur le 2e trimestre (+13,7% par rapport à 1er trimestre 2016 et +9,6% par rapport à 2e trimestre 2015), mais restent nettement en-dessous de Manhattan : 953 456$ en moyenne. Les loyers médians restent quant à eux encore en dessous des 3 000$/mois.
Exemple d’opportunité :
- The Boerum, programme neuf, appartement de 1 496 sqf avec 3 chambres et 2 salles de bains : 2 495 000$.
Miami, un marché d’opportunités au luxe encore accessible
Soutenue par une forte activité touristique (près de 100 millions de visiteurs annuels) et une population en constante augmentation, Miami reste très attractive. En août 2016, le nombre record de ventes de maisons, datant de 22 ans, a été battu ! L’immobilier haut de gamme y est accessible avec un prix au pied carré pour un appartement de ville (1 291 pieds carré – 120 m²) d’un peu plus de 700$ contre près 5 000$ à Monte Carlo, plus de 3 000$ à Londres ou encore près de 1 500$ à Paris.
Alors qu’avec 1 million de dollars, un acquéreur peut s’offrir environ 200 sqf à Monaco ou Hong Kong, 400 sqf à Paris, il peut obtenir 1 500 sqf dans Miami (700 sqf pour les biens au bord de l’océan).
Un marché locatif en hausse. Miami est aussi un marché propice à la location. Grâce à une croissance économique forte, et à la diversification des pôles d’activité, le marché locatif est porté par la demande croissante de cadres et les opportunités d’emploi pour des missions d’une ou plusieurs années. Pour les propriétaires, les avantages de la location résident aussi dans une absence d’imposition des revenus locatifs, et des baux à l’année, renouvelables, qui permettent de ne garder que les locataires rentables, voire d’augmenter les prix si le marché le justifie. Miami comprend des investissements sélectifs dans les quartiers en devenir, et dans des produits qui séduisent les locataires par leur emplacement et leurs services. Les quartiers des plages (South Beach, Miami Beach, Surfside…) ont un taux de vacances de 2%. Edgewater est aussi très demandé par une population jeune qui recherche une vie citadine avec tout à proximité, tout comme à Brickell. Miami fait maintenant partie des dix villes américaines ayant le loyer moyen mensuel le plus élevé avec 1 868$/mois, pour un 2 pièces.
35% d’acompte pour les étrangers. A Miami, les achats « comptants » représentaient 68% des transactions immobilières conclues en 2015, soit le double de la moyenne américaine. Pour les étrangers effectuant une demande de prêts, 35% d’acompte minimum sont requis. Concernant les constructions en cours, les prêts peuvent être accordés au moment de la livraison seulement, avec 50% d’apport, sous réserve du dossier.
Exemples d’opportunités :
- Immeuble Paramount (Downtown – Brickell) appartements de 2 à 4 pièces avec d’immenses terrasses, un skylounge à partir de 600 000$
- Maison moderne à Coconut Grove de 235m² avec 4 chambres sur un terrain de 700m² : 1 350 000$
- Maison aux grands volumes, en bord de Baie, avec ponton privé, 6 chambres, 370 m² sur un terrain de 1300 m2 : 5 400 000$
1 pied carré = 0,092903 m²
1$ = 0,933480201€ (17 novembre 2016)
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