A y regarder de plus près, l’immobilier géré demande une autre grille de lecture que le seul taux de rendement, permettant d’appréhender le risque d’une tout autre manière. Alexandre Teitgen, Directeur Général de LB2S, explique pourquoi.
Précisons en préambule que l’immobilier géré se situe à la frontière de l’immobilier commercial et de l’immobilier résidentiel. Commercial : par sa destination sur des marchés clairement identifiés tels que la dépendance, le tourisme ou le segment étudiant et par son exploitation réalisée par une société spécialisée qui fait fructifier un fonds de commerce. Résidentiel : par sa définition immobilière intrinsèque qui fait que les logements sont des studios, T2, T3… similaires à des logements locatifs somme toute classiques.
Ces deux aspects permettent de calculer le rendement de l’investissement : au numérateur le loyer qui sera versé par la société d’exploitation et au dénominateur la valeur de l’actif. Par exemple, un loyer de 4 500 € HT pour un investissement de 100 000 € HT sert un rendement de 4,5 % HT/HT.
Se projeter dans la durée pour être à même d’anticiper…
Si l’on connait les caractéristiques au jour de l’achat, notamment le prix et le loyer perçu, il convient d’analyser plus en détail la situation. Des questions de fond doivent être posées : la société d’exploitation sera-t-elle à même de verser les loyers dus au propriétaire dans la durée ? Qui sait si l’exploitant n’aura pas un jour à jeter l’éponge ? En ce cas, s’il n’y a pas de repreneur et qu’il faut revendre les murs ou louer hors bail commercial, quelle serait la valeur du bien sur le marché local de l’ancien et quelle serait l’espérance de rendement locatif hors bail commercial toujours ?
Pour un maximum de visibilité, LB2S a désormais opté pour une étude plus poussée afin de répondre aux questions ci-dessus. Cette analyse se base sur le calcul des Taux de Rendement Interne pour lesquels différentes hypothèses (listées ci-dessous) sont prises en compte :
- Hypothèse 1 : l’investissement se déroule normalement, avec une reconduction du bail commercial et du loyer dans la continuité ou aux conditions initiales du bail
- Hypothèse 2 : pour des raisons de commercialité, la résidence est reprise en exploitation par une autre société. Dans ce cas précis, nous appréhendons une baisse du loyer de 10 à 35 %
- Hypothèse 3 : la résidence n’est plus exploitée par une société dédiée, le loyer sera celui du marché locatif traditionnel
Pour les deux premières hypothèses, puisqu’il s’agit d’un bien de seconde main, le postulat est que le bien pourra se revendre avec un rendement similaire. Pour la 3e hypothèse, la revente interviendra alors sur le marché immobilier résidentiel. Il faut donc procéder à une étude immobilière pour déterminer la valeur du bien. A noter qu’en fonction de la durée de détention du bien sous bail commercial, une régularisation de TVA peut intervenir.
… et de transformer le risque perçu en opportunité
Le rendement d’un actif en immobilier géré sous bail commercial est corrélé au niveau de risque portant sur le volet exploitation. Par exemple, si un exploitant n’est pas en mesure de donner de la visibilité quant au renouvellement du bail, le rendement sera négocié à la hausse pour anticiper ce possible risque. Si le rendement est relevé, cela impose – mécaniquement – que le prix soit revu à la baisse.
Concrètement, cela signifie que des opérations jugées à risque, sur le volet locatif, sont associées à des prix immobiliers très attractifs, inférieurs de 20, 30, voire 40 % au marché immobilier local. Ces investissements servent ainsi des rendements supérieurs aux normes du marché et proposent des prix immobiliers décotés.
Faites vos comptes
Autrement dit, un investisseur peut prendre un risque élevé (qui ne surviendra peut-être jamais ou dans une moindre proportion) sur la facette « revenu » (du moins le revenu tiré de l’activité en immobilier géré puisque sinon, sur le marché locatif résidentiel, le bien peut parfaitement générer du loyer). En revanche, son risque sera très limité sur la facette « valeur immobilière du bien ».
Dans certains cas, la meilleure issue serait d’ailleurs le départ de l’exploitant, afin d’être en mesure de revendre le bien sur le marché immobilier traditionnel et de transformer la plus-value latente en espèces sonnantes et trébuchantes.
Une telle analyse permet de mieux identifier les risques encourus, mais également de détecter les opportunités potentielles. Cette approche met également en exergue le pendant du risque, à savoir l’espérance d’un rendement plus élevé hors bail commercial et d’une plus-value latente.
Maintenant il subsiste une question de fond que devrait se poser chaque investisseur : est-il préférable de prendre un léger risque sur sa trésorerie pour acheter un bien à des conditions de prix inférieures au marché, tout en sachant que l’on continuera à bénéficier d’un rendement supérieur à la majorité des solutions de placement existantes, ou mieux vaut-il investir dans un actif proposant un rendement inférieur et une possibilité de plus-value très limitée voire nulle ?
Les investisseurs avertis auront vite fait leur choix.
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