- Soutenue par de nouvelles sources de capitaux ainsi que l'augmentation du nombre d'investisseurs en recherche de diversification internationale, la demande des investissements immobiliers internationaux continue de dépasser l'offre disponible
- Le cycle actuel devrait se poursuivre étant donné l'importance de la demande d'investissement
D'après The Atlas Summary 2017 publié par Cushman & Wakefield, les volumes d'investissement immobilier devraient atteindre 1 394 milliards de dollars US dans le monde en 2017. La région Asie Pacifique concentre 44% de ces volumes d'investissement (611 milliards de dollars US), suivie de l'Amérique du Nord (34% - 471 milliards de dollars US) et de la région EMEA (22% - 307 milliards de dollars US). Cette étude publiée tous les ans analyse et anticipe les futures tendances de l'activité d'investissement en immobilier dans le monde. Selon cette analyse la demande des investisseurs va rester dynamique en 2017 et devrait être soutenue par de nouvelles sources de capitaux ainsi que par l'augmentation du nombre d'investisseurs en recherche de diversification internationale. L'appétit des investisseurs pour l'immobilier dépasse l'offre disponible à l'investissement, une tendance qui devrait à l'avenir maintenir une pression haussière sur les prix.
Volumes d'investissements
Region
|
Volumes en 2016
(milliards de dollars US)
|
Prévisions 2017
(milliards de dollars US)
|
Evolution (%)
|
EMEA
|
289
|
307
|
+6,3
|
Amérique Latine
|
4
|
5
|
+22,5
|
Amérique du Nord
|
479
|
471
|
-1,8
|
Asie Pacifique
|
601
|
611
|
+1,6
|
TOTAL
|
1 374
|
1 394
|
+1,5
|
Source: Cushman & Wakefield, RCA
David Hutchings, Head of Investment Strategy du département Capital Markets EMEA, commente : « Le marché de l'investissement immobilier sera d'autant plus dynamique en 2017/18, que les sources de capitaux changent et les objectifs des investisseurs évoluent au gré des opportunités à travers le monde. Alors que de nombreux investisseurs continuent de rechercher des revenus récurrents combinés à un rendement en capital, d'autres se préoccupent davantage du rendement de leur capital dans un contexte international incertain et mouvant. Parmi ces deux groupes d'investisseurs, la perception du risque et des attitudes face aux prix des actifs diffèrent totalement. Néanmoins, dans un environnement économique incertain, la stratégie privilégiée restera celle de la diversification à l'international.»
The Atlas Summary 2017 met également en avant les points suivants :
En 2017, de nombreux investisseurs resteront largement concentrés sur des perspectives de placement dans des villes « core ». Cela leur permet de limiter leurs risques, de créer des liquidités et d'investir sur le long terme dans des portefeuilles.
Les investisseurs en recherche de croissance ou de meilleurs rendements, font évoluer leurs stratégies en prenant des risques nouveaux : nouvelles zones dans des marchés « core », marchés secondaires dans les pays les plus matures, investissements géographiquement ciblés dont certains dans des marchés émergents.
Sur chaque continent, l'intérêt des investisseurs pour de nouvelles typologies d'actifs et styles d'investissements est croissant. En effet, le portefeuille-type devient de plus en plus diversifié afin de refléter les changements de tendances liés à la démographie, les technologies, la mobilité et la diversité des fonctions urbaines. Parmi ces nouvelles classes d'actifs figurent la santé (les maisons de retraites, par exemple), les data centers, la logistique urbaine ou encore les parcs de loisirs.
Tendances régionales
En Europe, au sein des localisations les plus performantes, la stabilité de la croissance combinée à une inflation limitée et des taux d'intérêts faibles ont profité au marché locatif. L'investissement continue d'affluer de toutes les régions du monde mais dans le même temps les volumes ont chuté en raison d'une offre limitée et de l'aversion continue des investisseurs au risque. D'une manière générale, les capitaux asiatiques vont continuer de s'étendre à de nouveaux marchés en Europe. Ils dépasseront ainsi les capitaux nord-américains et s'établiront comme la plus importante source d'investissement international en 2017 et 2018.
Les localisations clés offrant une croissance équilibrée semblent être l'Allemagne (Berlin en particulier), au même titre que les pays nordiques, suivis de l'Espagne avec les villes de Barcelone et Madrid. Sur le marché français, Paris et l'Ile-de-France devrait continuer de sur performer. Bien que conditionnée par les résultats de l'élection présidentielle, la capitale française, aidée par la qualité de ses infrastructures de transports en commun et le projet du Grand Paris Express, devrait s'imposer comme une cible privilégiée d'investissement en Europe. De même, Londres restera un « aimant à capitaux ». Avec des effets du Brexit désormais attendus à moyen terme, les craintes récemment exprimées d'un ralentissement imminent du marché semblent avoir été exagérées.
Asie Pacifique : Une croissance des volumes d'investissement est attendue pour l'année 2017. Les bonnes performances économiques ont entretenu l'intérêt des investisseurs et induit une augmentation de la demande d'espaces commerciaux modernes de la part d'investisseurs locaux, régionaux et internationaux.
Les investisseurs aux stratégies « core » et « core + » continueront de s'intéresser au Japon et à l'Australie. Toutefois, l'offre limitée de ces deux pays, devrait probablement entraîner un report de la demande sur des villes « core » de Chine, de Singapour et de Corée du Sud. Pour les stratégies « core + » la demande pourrait croître dans les villes de Taipei, d'Auckland ou dans des localisations secondaires voir décentralisées sur des marchés « core » - par exemple : Sydney. Les marchés émergents d'Asie Pacifique ont un potentiel d'attraction, que ce soit via des investissements dans des plates-formes locales en Chine afin de profiter de nouvelles opportunités, ou par effet de levier dans des projets de promotion, ou encore en ciblant un potentiel de croissance dans des localisations clés en Inde.
L'Amérique du Nord sera sous les feux des projecteurs en 2017, en raison d'un niveau historiquement haut de l'activité des Etats-Unis conduit par une confiance élevée bien qu'amoindrie par la politique économique expansionniste menée par Donald Trump, et par l'augmentation des valeurs soutenue par le marché locatif. Cependant, l'offre en quantité réduite et l'augmentation des prix devraient conduire à une baisse des volumes d'investissement qui s'inscriront dans la continuité de la tendance observée au cours des deux dernières années. Le cycle économique avancé des Etats-Unis accompagné d'un retour de l'inflation va conditionner les taux d'intérêts et devrait, par conséquent, maintenir le niveau élevé du dollar. Dans l'hypothèse d'une économie américaine en ligne avec ces projections, une croissance des volumes d'investissement est probable. Elle pourrait cependant être limitée par les incertitudes politiques, l'augmentation des coûts d'emprunts et une hausse de la vacance au fur et à mesure des livraisons de nouveaux immeubles.
Les villes « core » bénéficiant d'une bonne liquidité et d'une croissance économique forte continueront d'attirer la plupart des acheteurs : New York, Chicago, Los Angeles et Boston avec Washington comme symbole du changement politique et moteur de l'activité économique. Les villes secondaires et les marchés décentralisés à proximité de ces « gateway cities » bien connectées verront leur performance s'améliorer et l'intérêt pour des actifs à usage mixte de type « core +» devrait se concentrer dans des villes en expansion comme Miami, Atlanta, Austin, Denver, Phoenix, Charlotte et Seattle.
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