03 février 2006

En attendant la bulle

Alors, bulle immobilière ou pas bulle ? Et, si oui, va-t-elle exploser en 2006 ? La question hante les particuliers. Aussi bien ceux qui redoutent d'avoir acheté au plus haut que ceux qui hésitent à passer à l'acte, alors qu'on est peut-être à la veille d'un reflux des prix. L'interrogation taraude aussi les professionnels : administrateurs de biens, promoteurs, établissements de crédit. Et personne pour éclairer un tant soit peu l'avenir. Comme la prévision est un art décidément difficile, Guy Marty, directeur général de l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière), a bien voulu revisiter les dix dernières années pour expliquer comment nous en sommes arrivés là. A la lumière de sept questions rarement posées, il met en évidence un « sérieux problème d'analyse ».

C'est le défaut des débats trop réducteurs. En 1997-1998, explique-t-il en substance, nous étions un pays à population stable et vieillissante, qui devait s'inquiéter pour le financement de ses retraites. Puis le logement est revenu brutalement sur le devant de la scène, et le débat s'est surtout cristallisé autour des primo-accédants, des jeunes ménages et des familles monoparentales. Tout cela est trop superficiel, trop rapide.

« En toile de fond, précise Guy Marty, il faut savoir que nous avons encore en France une croissance de la population par la natalité, y compris dans les classes moyennes, et que cette croissance devrait se poursuivre jusqu'en 2020. Comment un fait aussi important, et surtout aussi objectif, avait-il pu être relégué au second plan ? »

De fait, la situation est complexe. D'un côté, en raison de l'allongement de la vie et de la baisse de la natalité au cours des dernières décennies, la proportion de retraités par rapport aux actifs va progresser fortement. Mais cela n'empêche que, parallèlement, la population s'accroît. Le nombre des ménages augmente même encore plus vite ces années-ci : d'abord par la pyramide des âges, avec l'arrivée de jeunes ménages, et ensuite par l'augmentation du nombre des familles monoparentales. La demande de logements s'accroît corrélativement.

« Or, si la demande va plus vite que l'offre, vous avez une hausse des prix », conclut Guy Marty. C'est peut-être inquiétant, mais techniquement ce n'est pas une bulle, à savoir une spéculation déconnectée de la demande d'usage.

En physique, on n'accuse pas la matière quand elle ne se soumet pas aux équations que l'on a patiemment établies ! Ayons la modestie de reconnaître que ce ne sont pas forcément les ménages qui se trompent, mais peut-être les ratios classiques de la solvabilité. Les rapports prix/loyers, prix/revenus et endettement des ménages/PIB ont explosé dans tous les pays. Il y a deux explications à cela.

La première réside dans la solvabilité non pas telle qu'elle est calculée en termes macroéconomiques, mais telle qu'elle est vécue. Pour les particuliers, la question de la solvabilité se pose de façon concrète : vaut-il mieux payer un loyer ou un remboursement de crédit ? Or côté loyers, il y a eu une hausse très importante entre 1990 et 2005, de près de 50 %. Côté remboursement de crédit, il y a eu la baisse des taux et l'allongement de la durée de remboursement. Dans le budget mensuel, malgré le niveau des prix, la balance a penché du côté de l'acquisition. D'autant que, pour la première fois dans l'histoire, on a vu à l'oeuvre, à grande échelle, une solvabilité intergénérationnelle. Ce n'est pas un hasard s'il n'a jamais été autant question de donations.

Pour autant, n'est-il pas inquiétant que des jeunes s'endettent à la limite de leurs revenus ? Si, bien sûr. A plus forte raison quand on imagine ce que pourrait donner l'avenir. Une hausse des taux par exemple : quel serait son impact ? Aux Etats-Unis, où il existe depuis fort longtemps des obligations à 30 ans, les prix des logements ont progressé, de 1985 à 2005, au même rythme que les bons du Trésor à 30 ans. Ni plus, ni moins. Autrement dit, le logement a docilement répercuté, dans sa valeur, la baisse des taux. « A l'inverse, observe Guy Marty, voilà qui illustre le vrai risque que constituerait une hausse importante des taux longs dans les prochaines années. »
Source : Yahoo Finance
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