Hausse de rentrée pour les crédits immobiliers

Après l’accalmie estivale, les taux sont repartis à la hausse en cette rentrée. Ils se sont établis en septembre à 0,96% sur 10 ans, 1,25% sur 15 ans, 1,53% sur 20 ans et 1,74% sur 25 ans, soit des hausses pouvant aller jusqu’à plus de 0,14% par rapport au mois d’août (qui affichait 1,39% sur 20 ans), malgré des OAT 10 ans à la baisse. En cette fin d’année, la demande est portée par un sursaut suite aux annonces du gouvernement sur le logement. Les taux restent historiquement bas, et les banques continuent de prêter. Avant une année 2018 qui ne s’annonce pas sous les meilleurs auspices, tous les signaux sont en vert pour accéder à la propriété durant les prochains mois.

La marge, la marge, la marge…
Dans cette conjoncture, les banques sont en pleine reconstitution de leurs marges sur les prêts immobiliers. « L’écart entre les OAT 10 ans et les taux moyens sur 20 ans retrouve son niveau habituel de ces dernières années, à savoir 80 points de base », explique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Les banques en profitent donc pour retrouver du souffle et préparer la perte des contrats d’assurance des prêts immobiliers. En effet, à partir du 1er janvier, ces contrats pourront être concurrencés et résiliés à chaque date anniversaire…

Pouvoir d’achat immobilier en berne
Sous le coup de la hausse des taux et de celle des prix, le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs diminue. Dans les zones tendues, cette détérioration des capacités d’achat se fait particulièrement sentir. Ainsi, en septembre 2017 par rapport à novembre 2016, les acquéreurs perdent 10 % de surface à Bordeaux, 5 % à Lyon et Strasbourg et 4 % à Paris. « Et cela devrait continuer, précise Philippe Taboret. En effet, en octobre 2017, le taux proposé sur 20 ans est à 1,65% contre 1,42 il y a un an ».
Cependant, dans les villes moins denses, le ratio est toujours positif. Les acquéreurs peuvent acheter 7 % de surface en plus à Reims ou 4 % en plus à Montpellier par rapport à novembre 2016.

Un avenir plus sombre
Dans cette situation de tension générale sur le marché du crédit, entrainant la hausse des taux, le recentrage du PTZ va encore réduire la capacité des primo-accédants à acquérir un bien. Dans le neuf, cette mesure va mettre un coup de frein au marché de la maison individuelle, car les primo-accédants ne pourront plus acheter un terrain et faire construire leur maison s’ils ne bénéficient plus de cette aide pour boucler leur budget.
Ce recentrage va également toucher l’immobilier ancien. Le PTZ permet aux primo-accédants d'acheter des biens dégradés à réhabiliter, dans des zones où ils n’auraient pas la possibilité d’acheter. « Si 2017 est déjà une année exceptionnelle en production de crédits, aujourd’hui, tout laisse penser que 2018 le sera nettement moins », conclut Philippe Taboret.

Le moment d’accéder à la propriété ?
Si le futur ne s’annonce pas forcément radieux, il y a encore aujourd’hui de bonnes raisons de rester optimiste jusqu’à la fin de l’année. « Le pire n’est jamais assuré », souligne Philippe Taboret. Le nombre de transactions de cette année montre que nombre de biens sont disponibles sur le marché, laissant aux accédants des marges de négociations appréciables. Si les taux sont repartis à la hausse, ils restent malgré tout historiquement bas, « sur 20 ans, les taux n’atteignent pas les 2,00%, insiste-t-il, et les banques restent prêteuses ».
Les dispositifs Pinel et PTZ ne seront modifiés qu’au 1er janvier 2018, « il y a encore plusieurs opportunités d’investissements et les primo-accédants ont jusqu’à la fin novembre pour déposer leur dossier et profiter à plein du PTZ avant la fin de l’année », renchérit Philippe Taboret.
En un mot il semblerait que cette fin 2017 soit le moment idéal pour acheter.