1/ Près deux ans après l'entrée en vigueur du dispositif Scellier en janvier 2009, pouvons-nous considérer que la loi Scellier a globalement rempli ses objectifs d'incitation à la construction et de soutien des acteurs de l'immobilier ?
Tous les acteurs de l’immobilier sont d’accord sur le fait qu’il manque aujourd’hui en France à peu près 900.000 logements et le dispositif Scellier aide à répondre à cette demande. Uniquement pour l’année 2009, le Scellier représente plus de 60.000 logements neufs. Mais surtout, en période de crise il nous a paru important de soutenir ce secteur et le plan de relance, dont le dispositif Scellier est un des piliers, avec le doublement du prêt à 0%, a permis de sauver près de 50 000 emplois dans le secteur de l'immobilier et du bâtiment. Enfin, je voudrais insister sur le fait qu’il manque des logements mais pas partout en France. Le manque de logement se retrouve dans les grandes agglomérations, et là encore la loi Scellier répond à cette attente.
2/ Dans le cadre de la réforme des niches fiscales, le dispositif Scellier va faire l'objet d'un rabotement du montant de l'avantage fiscal. Savez-vous déjà quel sera le montant de l'avantage fiscal Scellier à partir du 1er janvier 2011 ?
En effet, dans le cadre de la réduction du déficit public, le dispositif Scellier est inclus dans la liste des dépenses fiscales qui font l’objet d’un « rabot ». Le rabot consistera à diminuer de 10% la réduction d'impôt sur le prix d'achat des logements, et à l’arrondir à l’unité inférieure. Malgré ce rabot, le dispositif d’investissement locatif Scellier 2011 restera avantageux. Ainsi, la réduction d’impôt sur le prix d’achat des logements construits en BBC (bâtiments basse consommation) sera de 22% en 2011 et de 18% en 2012. Concernant les logements non BBC, l’avantage sera de 13% en 2011 et de 9% en 2012.
3/ Le décret du 23 septembre 2010 définit la procédure d'éligibilité au dispositif Scellier d'une commune située en zone C. Pensez vous recevoir de nombreuses candidatures?
Soyons clairs : il n’est aucunement question de délivrer à tout va des agréments pour les communes situées en zone C.
Le dispositif Scellier est revenu sur le principal point faible du Robien, le zonage. Avec le Robien les 36.000 communes que compte la France étaient concernées, à présent, seules les agglomérations de plus de 50.000 habitants bénéficient du Scellier, soit 5000 communes environ. Et dorénavant, il n'est plus possible de bénéficier des dispositifs d'aides à l'investissement locatif privé en zone C.
Certaines communes qui ne bénéficient pas du Scellier aujourd’hui font état de tensions sur leur marché locatif. Le but de l’agrément, c’est de vérifier la réalité de cette situation, et d’écarter toutes les demandes qui, si elles étaient satisfaites, pourraient porter préjudice aux ménages qui investissent dans la zone.
Les conditions dans lesquelles cet agrément peut être délivré sont spécifiques et définies de façon très précise dans le décret et l’arrêté qui l’accompagne. En effet, la commune doit faire parvenir au Ministre en charge du logement un dossier mettant en évidence des besoins en logement non satisfaits. Si le Ministre, au vu de ces différents éléments et à l’issue de l’analyse de 10 indicateurs statistiques, considère qu’il y a bien une tension sur le marché immobilier de la commune, il pourra délivrer l’agrément, pour une durée de 3 ans.
4/ Les plafonds des loyers et le zonage des villes éligibles au dispositif Scellier vont être révisés à partir du 1er janvier 2011. Quels sont les constats à l'origine de cette réforme?
La loi Scellier se doit d’être vivante et évoluer avec le marché. Ca concerne aussi les plafonds des loyers : il ne faut pas que le Scellier devienne un drame pour des ménages qui seraient abusés par des rendements locatifs illusoires. Il nous faut pouvoir donner de vraies garanties sur le niveau des loyers acceptables par les futurs locataires d’un logement acheté en Scellier. Notre objectif est d’éviter que l’acquéreur ne puisse pas louer son bien, ou pas au niveau de loyer espéré, loyer sur lequel il établit son plan de rentabilité. Voilà les raisons principales pour lesquelles nous voulons réajuster le dispositif actuel, en revoyant à la baisse les loyers plafonds sur une grande partie des territoires.
5/ Le dispositif se met au vert avec la mise en place du Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation) à partir de 2011. Quels espoirs placez-vous dans cette adaptation du dispositif destinée à inciter la construction de logements plus économes en énergie ?
Le verdissement du Scellier est pour moi gage de progrès et de qualité. Ce que nous voulons, à travers ces dispositions, c’est inciter les promoteurs à anticiper la réglementation thermique en proposant aux investisseurs des logements basse consommation dès 2011, alors que cette réglementation ne sera véritablement obligatoire qu’à partir de 2013.
L’équipe de défiscalisationderobien.com remercie Monsieur le secrétaire d’Etat au logement Benoist Apparu de nous avoir accordé cette interview exclusive.
Figurine Mario
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