Réussir son acquisition à l’étranger

Lors du prochain Salon National de l’Immobilier, qui se déroulera cette année du 13 au 15 octobre au Carrousel du Louvre à Paris, plusieurs conférences et ateliers, animés par des spécialistes, guideront ceux qui souhaitent acheter à l’étranger.

Chaque année, des milliers de Français se lancent dans le projet d’une acquisition immobilière à l’étranger. Et ce pour de multiples raisons : profiter d’une résidence secondaire hors de nos frontières, ou anticiper son départ à la retraite afin de bénéficier d’un climat plus attractif, tout en préservant son niveau de vie.
« Ce projet, qui peut mobiliser les économies de toute une vie, ne doit pas s’envisager à la légère », prévient Olivia Milan, directrice du Salon.

D’autres misent sur l’investissement locatif. Certaines villes, notamment européennes ont la réputation d’être plus rentables et de bénéficier de conditions locatives plus attractives. « 10 exposants étrangers représentant quatre pays, les Etats-Unis, l’Ile Maurice, l’Espagne et le Portugal, participent au salon cette année », annonce Olivia Milan.

Une conférence et trois ateliers pour bien investir
Pour aider les acquéreurs à préparer leur projet en toute sérénité, en anticipant tous les aspects, une conférence et trois ateliers permettront de répondre aux interrogations des investisseurs : quelle destination ? Quel montant investir ? Comment être certain de la demande locative ? Comment faire gérer son bien ? Quelle fiscalité de l'acquisition et des revenus fonciers ? Peut-on joindre l'utile et l'agréable, en profitant soi-même du bien une partie de l'année ?

Trois ateliers pour acheter aux Etats-Unis et à l’Ile Maurice
Dans l’après-midi du samedi 14 octobre, les visiteurs pourront assister à trois ateliers pratiques :
- de 15h à 15h45, investir à l’Ile Maurice, animé par Patrick Arnaldi, P.-D.G. de Plaisance City ;
- de 16h à 16h45, investir à Détroit (Etats-Unis), animé par Sébastien Rogge, gérant de Antom Patrimoine ;
- de 18h à 18h45, investir et vivre à l'île Maurice, animé par Sachin Mohabeer, responsable du département Smart City et Immobilier du Board of Investment Ile Maurice.

1 conférence pour investir en Floride
Dimanche 15 octobre à 15h30 conférence sur l’investissement en Floride est organisée pour répondre à toutes les interrogations des investisseurs Elle sera animée par Sylvain Dubois, agent immobilier en Floride, qui présentera le cadre légal des contrats et les types de contrats et de propriétés aux Etats-Unis.

10 EXPOSANTS ETRANGERS AU SALON NATIONAL DE L’IMMOBILIER

AGENCE IMMOBILIERE SYLVAIN DU BOIS - ETATS-UNIS
ALTO STANDING - ESPAGNE
APPARTEMENTS.COM - ETATS-UNIS
BOARD OF INVESTMENT ILE MAURICE - MAURICE
CALVET PREMIUM REAL ESTATE - ESPAGNE
CHASSEUR IMMO FLORIDE - ETATS-UNIS
ILE MAURICE - PLAISANCE CITY - MAURICE
IMMODIR LIMITED - MAURICE
MIAMI ASSOCIATION OF REALTORS - ETATS-UNIS
REMAX ALPHA (Portugal) - PORTUGAL

Lors du prochain Salon National de l’Immobilier, les visiteurs pourront bénéficier de consultations gratuites auprès des professionnels pour obtenir les meilleurs conseils pour concrétiser leur projet immobilier en toute sérénité. 19 conférences animées par des professionnels sont organisées durant ces 3 jours.

Crédit immobilier : Une rentrée pleine d’inquiétude après le calme estival

En août les taux sont restés stables et se sont établis, au niveau national, à 1,08% sur 10 ans, 1,17% sur 15 ans, 1,39% sur 20 ans et 1,74% sur 25 ans. Les OAT 10 ans sont en baisse permettant ainsi de limiter grandement toute hausse. Mais cette stabilité cache une demande de crédit à l’accession en berne, dans une conjoncture où la demande de rachat de crédit a, elle aussi, grandement baissé.

Une année record de signatures de prêts immobiliers
Si la clientèle semble vouloir manquer à l’appel depuis le début de l’été, il n’en était rien en début d’année, ainsi le stock de prêts en signatures est colossal. « 2017 sera une année record en nombre de signatures de prêts immobiliers, précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Nous avons 2 mois d’avance par rapport à 2016. »

Mais une inquiétude grandissante chez les professionnels
Les emprunteurs semblent attentistes en ce début de 2e semestre 2017. Les annonces du gouvernement, les prix immobiliers qui repartent à la hausse, les taux de crédits dont l’avenir reste incertain, les incitent à patienter et attendre les mesures concrètes avant de se lancer dans leurs projets immobiliers.
Ce ralentissement du marché inquiète les professionnels, car la reprise n’aura lieu que si l’ensemble des conditions est en place… Les annonces pouvant provenir aussi bien de la BCE que du gouvernement laissent planer le doute sur les mois à venir.

Qu’attendre des banques centrales ? Récemment réunies en colloque, les banques centrales du monde entier, au premier lieu desquelles la Fed et la Banque Centrale Européenne, ont opté pour le maintien, pour le moment, de leurs politiques monétaires accommodantes qui profitent aux marchés obligataires. « Mais celles-ci ont créé une bulle boursière », indique Philippe Taboret.
Si les banques centrales n’ont pas annoncé d’arrêt brutal de leurs interventions dans l’économie qui risqueraient de faire exploser cette bulle avec pour conséquence une brutale remontée des taux, il est clair qu’un désengagement progressif aura lieu.
La FED a d’ailleurs déjà commencé entrainant une baisse du dollar face à l’euro. L’inflation ainsi née en zone Euro pourrait sonner le désengagement de la BCE. « Les taux d’intérêt devraient remonter lentement et de façon continue sur les prochains mois. », souligne Philippe Taboret.

Quelles mesures gouvernementales pour quelles conséquences ? Les mesures que devrait prendre le gouvernement d’ici la fin de l’année détermineront l’évolution du marché. S’il s’engage vers une réduction, voir une suppression des différents dispositifs (PTZ, Pinel, APL), ce qui serait une mauvaise nouvelle, les emprunteurs profiteront des derniers jours de ses dispositifs pour en bénéficier.
Dans le cas contraire, la fin d’année devrait rester atone.

Reste l’ordonnance sur la domiciliation des revenus, passée en catimini durant l’été. Ainsi, pendant dix ans, l'emprunteur, qui domiciliera ses revenus dans sa banque prêteuse, bénéficiera d’un taux préférentiel. « Comment s’assurer de l’avantage réel pour les emprunteurs de cette mesure ? », s’interroge Philippe Taboret. Qu’adviendra-t-il si l’emprunteur souhaite changer de banque avant la période des 10 ans ? ». Alors que la délégation d’assurance-emprunteur, qui ne cesse de prendre de l’importance, a porté un rude coup aux banques, cette mesure n’était-elle pas destinée à compenser cette perte ? « De plus, cette mesure vient en contradiction complète avec la loi de mobilité bancaire, pourtant voulue par Emmanuel Macron, alors ministre de l’Economie », conclut-il.

Des conditions toujours bonnes à saisir
Malgré cette conjoncture, les conditions d’accès au prêt immobilier restent très avantageuses en ce mois de septembre. Ainsi pour un crédit sur 20 ans avec une mensualité de 1 000 €, les particuliers peuvent espérer emprunter 210 630 € contre 200 108 € en septembre 2016, soit 5,26% de plus. « Les taux de crédit immobilier restent encore très attractifs, même s’ils ont remonté depuis le début de l’année. Les incertitudes sur les mois à venir doivent convaincre les potentiels accédants à la propriété à passer le pas avant que la hausse des taux les désolvabilisent, conclut Philippe Taboret. Cette période de taux encore bas doit aussi permettre à ceux qui n’en aurait pas encore profité de renégocier leur crédit immmobilier ».

Injonction présidentielle de baisser les loyers : un dérapage

L'injonction de Monsieur Macron sous-entend d'abord que les propriétaires récupèrent systématiquement l'aide publique. C'est la fameuse théorie de l'effet d'aubaine : puisque les bailleurs savent qu'elle est neutralisée par l'État, ils appliquent une majoration du loyer. C'est économiquement faux. Le loyer est déterminé a priori en fonction d'un marché, c'est-à-dire d'une équation qui prend en compte la solvabilité moyenne des locataires potentiels d'un logement donné, dans une ville donnée, la fiscalité pesant sur les propriétaires et le rendement attendu. En clair, il n'est pas calculé "à la tête du client". Le propriétaire ou son mandataire ignore si celui qui va déposer un dossier est bénéficiaire de l'APL ou pas.

Il n'est pas question de nier que l'effet d'aubaine existe dans certains cas, par exemple pour les logements calibrés pour une catégorie de locataires spécifiques, tels que les logements de petite surface adaptés aux étudiants, au cœur de villes universitaires. Dans ce cas, il est imaginable que la resolvabilisation par l'APL est en quelque sorte prévue par le bailleur. Encore cela dépend-il des marchés: si le marché est tendu, le risque est non nul. Ailleurs, dans des villes moyennes où l'offre locative sera moindre que la demande, l'effet d'aubaine ne jouera pas. La réflexion à l'emporte-pièce du Président est indigne d'un esprit nuancé, capable de décoder les phénomènes complexes.

Le mode de formation du prix des loyers est tellement fondé sur des données économiques indépendantes de l'aide publique qu'au cours de l'année écoulée les nouvelles locations se sont faites à des niveaux moindres dans la plupart des villes de France. La tendance s'est avérée alors que les aides au logement n'avaient fait l'objet d'aucune réduction, pour preuve de la décorrélation entre les évolutions entre loyers et APL. Pourquoi les loyers ont-ils marqué le pas puis décru ? Simplement parce que les circonstances économiques ont conduit les bailleurs à ces choix : le bas niveau des taux d’intérêt qui incite certains locataires à devenir propriétaires occupants, le faible niveau de la croissance et l'érosion du pouvoir d'achat de la majorité des candidats locataires sont les raisons des récentes corrections, bien loin des logiques que le Président Macron croit à l'œuvre.

On sent ensuite dans les propos du Président de l'idéologie : il y a ceux qui peuvent faire l'effort et ceux qui ne le peuvent pas. Il n'est pas question de nier qu'en moyenne les propriétaires bailleurs ont une situation économique plus favorable. La différence en revanche n'est pas si importante qu'on puisse classer les premiers au nombre des riches et les seconds du côté des fragiles. La sociologie des bailleurs s'est transfigurée en deux générations : ils sont désormais recrutés parmi les classes intermédiaires. Quant à présupposer que les bailleurs ont besoin qu'on les incline à la solidarité, c'est encore faire preuve de cécité : les accommodements, les plans d'apurement des impayés, sont des pratiques courantes, parce que les propriétaires savent qu'ils ne vendent pas n'importe quel service.

Et puis quelle est cette conception de la politique que Monsieur Macron nous met sous les yeux ? Une politique qui part de l'étrange principe que l'aide publique est vaine, immédiatement récupérée par le producteur du service. La France attendait sans doute Monsieur Macron, mais elle ne l'a pas attendu pour penser que le rôle de l'État consistait à aider les membres de la communauté nationale lorsqu'ils peinent à vivre.

Qu'est-ce ensuite que cette attitude politique qui consiste à faire assumer par une catégorie de la population une décision irréfléchie, brutale et malvenue, la baisse soudaine et mécanique des APL, qui pénalise une autre catégorie de population ? On sait que le Président a mesuré un peu tard combien les conséquences réelles et symboliques de ce geste budgétaire étaient fâcheuses... Avec l'injonction aux bailleurs, on atteint un niveau de mauvaise foi insupportable. La politique, c'est la responsabilité et le courage, pas la technique de boucs-émissaires désignés à bon compte lorsque le vent contraire se lève et qu'il faut s'en protéger.

La phrase du Président sur la baisse des loyers rappelle tristement sa qualification de "rente" quand il a voulu justifier le recentrage de l'ISF sur les actifs immobiliers. Il est urgent qu'il comprenne que ce secteur économique mérite la considération et la patience de l'analyse plutôt que l'opprobre et les phrases d'offense lancées à tout-va. Le bénéfice politique d’une telle sortie risque de décevoir son auteur : même les députés de la France Insoumise – qu’on ne va pas soupçonner d’être à la solde des bailleurs – désavouent une telle sortie du Président.

Les locataires, Monsieur le Président, veulent mieux que de la compassion distante, et les propriétaires autre chose qu'un doigt accusateur. Tout cela ne fait pas une politique du logement.