BNP Paribas Real Estate vient de présenter à Strasbourg son analyse du marché de l’immobilier d’entreprise de l’agglomération strasbourgeoise, marché localement composé de 3 grands secteurs :
- Le secteur de Strasbourg-Centre qui comprend les Halles, la Gare TGV, le Wacken, la place de l’Etoile, la Porte de France, le quartier Danube, le Boulevard du Rhin, l’Esplanade, l’Orangerie, et la Robertsau
- Le secteur composé des autres quartiers de Strasbourg avec Cronenbourg, L’Elsau, la Meinau, le Neudorf, le Port du Rhin, et les Poteries
- Les Parcs Tertiaires : L’Espace Européen de l’Entreprise à Schiltigheim, le Valparc à Oberhausbergen, le Parc Tertiaire de la Meinau, le Parc des Tanneries, le Parc d’Innovation d’Illkirch, et l’Aéroparc d’Entzheim
L’offre
Le stock d’offre disponible à un an représente 178.000 m² à fin juin 2009, soit une hausse de près de 60% depuis 3 ans. « Avec 112.000 m², la part des bureaux de seconde main représente l’essentiel de l’offre, notamment grâce au succès des immeubles neufs qui attirent l’essentiel des transactions et génèrent au contraire la libération d’immeubles de seconde main » souligne Yves Noblet, Directeur Région Est de BNP Paribas Real Estate Transaction.
L’offre neuve de bureaux disponibles à un an est de 66 000 m², soit l’équivalent d’un an de transactions.
Les programmes neufs se situent pour l’essentiel en périphérie, mais aussi en centre-ville, avec par exemple la livraison de l’immeuble Le Lawn – 11 000 m² - au Wacken fin 2009. L’Espace Européen de l’Entreprise est un site majeur du marché, dans lequel 30 000 m² sont disponibles à un an dont l’essentiel en neuf (22 000 m²). Le parc tertiaire de Strasbourg est aujourd’hui estimé à près de 2 800 000m² dont près de 20% (441 000 m²) dédiés aux institutions européennes.
L’échéancier de l’offre future permet à BNP Paribas Real Estate d’analyser la production de bureaux neufs à partir de 2009, en distinguant les opérations lancées, celles dont les PC sont obtenus, déposés, ou simplement celles à l’état de projets. Ainsi, en 2009, l’offre de bureaux neufs immédiatement disponibles représente 34 000 m², auxquels il convient d’ajouter les chantiers livrables en 2009 (19 000 m²) et 2010, soit au total l’équivalent d’un an de marché.
Au total, 176 000 m² de bureaux neufs pourraient satisfaire les besoins des entreprises.
« Il appartient donc aux opérateurs tant privés que publics de réguler le marché, afin d’éviter une situation de suroffre. La réactivité des promoteurs a d’ailleurs déjà conduit au phasage, à la suspension, voire au report de certaines opérations. Dans ce contexte, il reste que l’offre de seconde main devra faire l’objet d’une remise à niveau et d’une réadaptation aux conditions du marché pour rester concurrentielle par rapport à l’offre neuve » explique Yves Noblet.
La demande
En ce qui concerne la demande, la crise a généré une situation d’attentisme et de prudence de la part des entreprises.
La demande enregistrée reste pour l’heure orientée à la baisse, et représente 26 000m² pour 80 projets pour le 1er semestre 2009. Cette baisse de la demande va donc directement impacter le volume des transactions en 2009.
Selon BNP Paribas Real Estate, les grandes demandes enregistrées au 1er semestre correspondent pour l’essentiel à des démarches de restructuration, rationalisation, qui génèrent des regroupements de services, en particulier dans le domaine du public et du para-public.
Les transactions
Malgré la crise, le marché des bureaux à Strasbourg s’est bien tenu et a connu en 2008 une phase de rattrapage avec l’arrivée de programmes neufs qui faisaient défaut en centre-ville.
Avec 86 500 m² placés en 2008, Strasbourg a retrouvé son plus haut niveau (cf : 2004 et 2005), comparable au niveau de Nantes et de Bordeaux. Si le bon résultat de 2008 s’était construit avec une partie des demandes exprimées en 2007, l’une des raisons de la baisse du marché 2009 sera le retrait de la demande observé depuis l’été 2008 et confirmé au premier semestre 2009. Dans cette même période, 57 transactions qui ont été recensées pour 27 000 m², soit 11 600 m² de seconde main, 13 400 m² de neuf et 2 000 m² de compte propre.
« S’il est encore impossible de chiffrer le résultat définitif 2009, nous pouvons raisonnablement estimer que le marché devrait se situer dans une fourchette comprise entre 55 000 m² et 65 000 m², soit un recul de 25% à 35% par rapport à 2008. De ce point de vue, Strasbourg s’inscrirait dans la tendance observée jusqu’alors dans l’ensemble des métropoles régionales » souligne Yves Noblet.
Avec 28% de part de marché au 1er semestre, l’Espace Européen de l’Entreprise reste le secteur le plus porteur, même si les deux plus importantes transactions du 1er semestre sont pour l’une située en Centre-ville pour 4 000m², et à la Meinau pour l’autre dans le programme Excel Parc pour 3 600m².
Le 2ème semestre va voir se poursuivre la commercialisation de l’immeuble Le Lafayette à La Meinau, quartier de Strasbourg qui poursuit sa tertiarisation entamée il y quelques années.
Constructeurs de maisons individuelles dans le Bas-Rhin
