Garantie universelle des loyers Pour la mise en place d'un dispositif efficace et responsable

La proposition du gouvernement de créer, dans le cadre de l'article 8 de la loi Logement et urbanisme, une garantie universelle des loyers (GUL) va dans le bon sens. Elle répond à plusieurs besoins : apporter, via une large mutualisation des risques, davantage de sécurité dans les relations entre bailleurs et locataires, favoriser l'accès au parc locatif privé des populations les plus fragiles et dans une moindre mesure, encourager la mise en location des logements vacants.

Le projet reste ouvert à des travaux complémentaires menés par les grands corps d'inspection de l'État, afin d'en définir le mode de financement et les modalités techniques.

Galian (ex CGAIM) maîtrise le marché de la garantie locative en tant qu'assureur de cette branche, mais aussi pour avoir participé au dispositif GRL 1 et être actuellement l'un des assureurs GRL 2. Galian alerte les pouvoirs publics sur les risques d'un dispositif entièrement public (I) et propose une solution alternative au dispositif entièrement public, qui permet la création d'un dispositif simple, efficace et limite les risques financiers pour l'État (II).

Les risques inhérents d'un dispositif entièrement public

Une garantie universelle des loyers publique présente le risque de créer un aléa moral difficilement contrôlable pour le locataire, comme pour le propriétaire. Une GUL publique et universelle déresponsabilisera de nombreux locataires et créera un sentiment d'immunité dangereux ; elle risque par ailleurs de générer des risques d'abus ou de fraudes. L'architecture technique du dispositif imaginé par l'État est par ailleurs susceptible d'entraîner des refus d'indemnisation et ainsi de dévaloriser l'image de sécurité recherchée.

Galian craint par ailleurs une paupérisation accrue des locataires les plus fragiles : un taux d'effort fixé à 50% pourrait créer une illusion de solvabilité et faciliter l'accès à des logements dont le loyer, une fois dans les lieux, risque de se révéler trop élevé. Dans son baromètre 2012, la Banque de France a d'ores et déjà noté une ''forte augmentation des dettes de charges courantes, qui concernent le loyer et les charges locatives, dans 80% des dossiers de surendettement''. Le nouveau dispositif risquerait d'accentuer ce phénomène.

Le risque de dérapage budgétaire pour l'Etat est quant à lui très significatif, dans un contexte de crise des finances publiques, de chômage accru et de désolvabilisation des ménages. L'aléa moral et la paupérisation des locataires pourraient ainsi entraîner une augmentation de la fréquence des sinistres et de leur montant. Dans une approche optimiste (scénario économique et social favorable, générateur d'une sinistralité modérée) et sur la base d'une taxe de 2% sur les loyers, Galian évalue le besoin de financement pour l'État, en rythme de croisière (charge des sinistres, déduction faite des recours), à 1,5 milliard d'euros par an, soit plus de deux fois l'estimation du ministère du logement (700 millions d'euros par an).

Evaluation des besoins de financement pour l'Etat d'une GUL publique

L'évaluation se base sur les hypothèses suivantes : 3 millions de logements couverts en 2016 et 6 millions à partir de 2017, un coût de gestion moyen de sinistre de 950 euros et la fréquence sinistre suivante : 2,2% sur la tranche 0 à 33 ; 5,5% sur la tranche 33 à 40% ; 9% sur la tranche 40 à 50%.
Par ailleurs, le risque d'inconstitutionnalité du dispositif public pose la question de sa légitimité. En effet, les acteurs privés de la garantie des loyers impayés (assureurs, courtiers et agents d'assurance) seraient évincés du système, ce qui constitue une atteinte à la liberté d'entreprendre.

Enfin, un dispositif qui mobiliserait une multiplicité d'interlocuteurs (garantie LI de base, garanties complémentaires, gestion des sinistres, exercice des recours), risque de le rendre extrêmement complexe. Par ailleurs, l'expérience malheureuse du dispositif dit « GRL 1 » a prouve?? combien la gestion des sinistres et des recours par des non professionnels pouvait s'avérer désastreuse.

Pour cette raison, nous croyons indispensable de mobiliser les compétences des experts de ce marché.

Notre proposition pour une GUL efficace et responsable :

Créer un dispositif unique public-privé, ciblé sur des publics sensibles

Nous proposons une solution alternative au dispositif entièrement public, qui permettrait de s'appuyer sur l'expertise et les compétences du secteur de l'assurance, en liaison très étroite avec l'État.

Cette solution viserait à créer un dispositif rendant obligatoire une garantie de loyer unique, opérationnel avant le 1er janvier 2016, modulant besoin des territoires et capacité financière des populations visées.

Le principe d'universalité reposerait sur une garantie gérée par les assureurs, comportant 2 branches garantissant la mutualisation :

- Branche 1 : publics sensibles nécessitant un soutien financier de l'État, concernant des locataires situés dans des bassins d'emploi fragiles ou dont les ressources sont précaires (statut dans l'emploi ou taux d'effort élevé, supérieur à 30 ou 33 %) ;
- Branche 2 : locataires dont la solvabilité n'est pas un frein à l'entrée dans un logement (taux d'effort jusqu'à 30 ou 33 %), situés dans des territoires économiquement robustes. Cette branche n'entrainerait pas, sauf dérive de sinistralité, de soutien financier public.

Ainsi, le principe d'universalité, reposant sur la suppression de la caution personne physique et sur une obligation d'assurance serait respecté :

- l'objectif de mutualisation serait atteint ;
- la contribution financière de l'État, via la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC), serait principalement dirigée sur la branche 1, en réduction des sinistres indemnisés par les assureurs, afin de maintenir l'équilibre financier du dispositif unique ;
- l'État contrôlerait le dispositif pour surveiller sa bonne application et veiller à l'équilibre financier des deux branches.

Par cette proposition, Galian s'associe à la démarche de l'État et confirme son intérêt pour un dispositif ciblant les ressources publiques sur les populations sensibles.

A propos de GALIAN :
Issu de l'évolution de la CGAIM, GALIAN est le leader français de la garantie financière et l'un des acteurs majeurs en termes d'assurance pour les professionnels de l'immobilier. Acteur indépendant créé par et pour les professionnels de l'immobilier, GALIAN a pour objectif d'accompagner les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété tout au long de la vie de leur entreprise. Avec plus de 45 ans d'expérience, GALIAN regroupe aujourd'hui plus de 9 600 sociétaires auxquels il propose un ensemble de produits et services adaptés afin de les aider et de les soutenir dans le développement de leur activité.




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