Le projet reste ouvert à des travaux complémentaires menés par les grands corps d'inspection de l'État, afin d'en définir le mode de financement et les modalités techniques.
Galian (ex CGAIM) maîtrise le marché de la garantie locative en tant qu'assureur de cette branche, mais aussi pour avoir participé au dispositif GRL 1 et être actuellement l'un des assureurs GRL 2. Galian alerte les pouvoirs publics sur les risques d'un dispositif entièrement public (I) et propose plusieurs pistes de réflexion pour permettre la création d'un dispositif simple, efficace et limiter les risques financiers pour l'État (II).
Les risques inhérents d'un dispositif entièrement public
Une garantie universelle des loyers publique présente le risque de créer un aléa moral difficilement contrôlable pour le locataire, comme pour le propriétaire. Une GUL publique et universelle déresponsabilisera de nombreux locataires et créera un sentiment d'immunité dangereux ; elle risque par ailleurs de générer des risques d'abus ou de fraudes. L'architecture technique du dispositif imaginé par l'État est par ailleurs susceptible d'entraîner des refus d'indemnisation et ainsi de dévaloriser l'image de sécurité recherchée.
Galian craint par ailleurs une paupérisation accrue des locataires les plus fragiles : un taux d'effort fixé à 50% pourrait créer une illusion de solvabilité et faciliter l'accès à des logements dont le loyer, une fois dans les lieux, risque de se révéler trop élevé. Dans son baromètre 2012, la Banque de France a d'ores et déjà noté une ''forte augmentation des dettes de charges courantes, qui concernent le loyer et les charges locatives, dans 80% des dossiers de surendettement''. Le nouveau dispositif risquerait d'accentuer ce phénomène.
Le risque de dérapage budgétaire pour l'Etat est quant à lui très significatif, dans un contexte de crise des finances publiques, de chômage accru et de désolvabilisation des ménages. L'aléa moral et la paupérisation des locataires pourraient ainsi entraîner une augmentation de la fréquence des sinistres et de leur montant. Dans une approche optimiste (scénario économique et social favorable, générateur d'une sinistralité modérée) et sur la base d'une taxe de 2% sur les loyers, Galian évalue le besoin de financement pour l'État, en rythme de croisière (charge des sinistres, déduction faite des recours), à 1,5 milliard d'euros par an, soit plus de deux fois l'estimation du ministère du logement (700 millions d'euros par an).
Evaluation des besoins de financement pour l'Etat d'une GUL publique
L'évaluation se base sur les hypothèses suivantes : 3 millions de logements couverts en 2016 et 6 millions à partir de 2017, un coût de gestion moyen de sinistre de 950 euros et la fréquence sinistre suivante : 2,2% sur la tranche 0 à 33 ; 5,5% sur la tranche 33 à 40% ; 9% sur la tranche 40 à 50%.
Par ailleurs, le risque d'inconstitutionnalité du dispositif public pose la question de sa légitimité. En effet, les acteurs privés de la garantie des loyers impayés (assureurs, courtiers et agents d'assurance) seraient évincés du système, ce qui constitue une atteinte à la liberté d'entreprendre.
Enfin, un dispositif qui mobiliserait une multiplicité d'interlocuteurs (garantie LI de base, garanties complémentaires, gestion des sinistres, exercice des recours), risque de le rendre extrêmement complexe. Par ailleurs, l'expérience malheureuse du dispositif dit « GRL 1 » a prouvé combien la gestion des sinistres et des recours par des non professionnels pouvait s'avérer désastreuse.
Pour cette raison, nous croyons indispensable de mobiliser les compétences des experts de ce marché.
Nos propositions pour une GUL efficace et responsable
A / S'appuyer sur les acteurs du marché existants
Il est indispensable que l'État s'appuie sur les acteurs du marché afin d'utiliser leur expérience et leur savoir-faire. Nous préconisons donc la mise en place d'une assurance privée obligatoire, opérationnelle avant le 1Er janvier 2016, aux multiples avantages:
- Cette option se révèlerait beaucoup moins coûteuse pour les finances publiques ainsi que facile et rapide à déployer, car les relais fonctionnent. Avec un système combinant liberté tarifaire et apport du 1% Logement (participation des employeurs à l'effort de construction - PEEC), cette garantie universelle limiterait la contribution de l'État.
- La gestion s'appuierait sur l'expertise et les compétences du secteur de l'assurance. En liaison avec l'État, les assureurs seraient par ailleurs associés à l'équilibre financier du dispositif.
- Le système s'autorégulerait comme l'assurance automobile ou multirisque habitation. Si le nombre de sinistres venait à augmenter, les sociétés d'assurance ajusteraient la prime, et la contribution du PEEC serait actionnée sur la base de critères prédéfinis (fréquence sinistre, rapport sinistres/cotisations...), afin d'assurer l'équilibre du système.
- Les risques seraient encadrés : des critères d'éligibilité à l'assurance fixeraient des limites de loyer maximum (1 000 ou 1 500 € ?), ainsi que de taux d'effort (40 % par exemple), permettant à tout locataire de disposer d'un reste à vivre suffisant.
B / Créer un dispositif mixte et ciblé selon le territoire visé
Une solution alternative pourrait être la création d'un dispositif mixte rendant obligatoire un garantie de loyer, modulant besoin des territoires et capacité financière des populations visées. Le principe d'universalité reposerait pour partie sur un mécanisme de GLI concurrentiel (locataires dont la solvabilité n'est pas un frein à l'entrée dans un logement) et pour le complément, sur un mécanisme dirigé en faveur des populations et des bassins d'emplois nécessitant un soutien de l'État, en s'appuyant, par exemple, sur les travaux menés actuellement par le ministère du Logement sur l'encadrement des loyers.
Ainsi, le principe d'universalité serait aisément atteignable :
- La GLI, rendue obligatoire, couvrirait les populations qu'un système privé sait garantir : locataires dont le taux d'effort est au plus égal à 30 ou 33 %, situés dans des zones géographiques économiquement robustes.
- La GUL, garantirait en complément les populations spécifiquement ciblées : locataires dont le taux d'effort serait supérieur à 30 ou 33 % (jusqu'à 40 % par exemple), situés dans des bassins d'emploi fragiles ou encore, dont la situation familiale ou la précarité des ressources justifieraient un soutien de l'État.
Cette solution conduirait les pouvoirs publics à soutenir les populations qui en ont réellement besoin pour accéder au parc locatif privé.
Par cette démarche, Galian confirme qu'elle s'associe à la démarche de l'État et manifeste son intérêt pour un dispositif à l'élaboration duquel elle collabore aux côtés de la FFSA.
A propos de GALIAN :
Issu de l'évolution de la CGAIM, GALIAN est le leader français de la garantie financière et l'un des acteurs majeurs en termes d'assurance pour les professionnels de l'immobilier. Acteur indépendant créé par et pour les professionnels de l'immobilier, GALIAN a pour objectif d'accompagner les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété tout au long de la vie de leur entreprise. Avec plus de 45 ans d'expérience, GALIAN regroupe aujourd'hui plus de 9 600 sociétaires auxquels il propose un ensemble de produits et services adaptés afin de les aider et de les soutenir dans le développement de leur activité
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