Bilan et perspectives des marchés immobiliers : le Crédit Foncier présente son étude annuelle

- Un marché résidentiel marqué par une baisse modérée dans l’ancien et une stabilité des prix dans le neuf
- En immobilier d’entreprise, un marché locatif des bureaux marqué par une baisse des volumes de transactions locatives, une hausse des stocks et une baisse de loyers ; un marché de l’investissement caractérisé par une baisse importante des volumes

Immobilier résidentiel : une baisse limitée dans l’ancien et un marché du neuf soutenu par le plan de relance

Le marché de l’ancien, une baisse des prix limitée et une stabilisation des loyers

513 000 transactions ont été enregistrées en 2009 contre 597 000 en 2008. Cette baisse globale cache cependant une nette accélération du volume des transactions en cours d’année, après un début d’année atone.

En Ile-de-France, la baisse des prix a été limitée : - 7,5 % pour les appartements et - 9,5 % pour les maisons. Les prix restent globalement situés à un niveau élevé. En province, de manière générale, la baisse est d’environ 7,5 % sur les appartements et de -8,5 % sur les maisons.

Le marché de la primo-accession a vu son activité soutenue par le nouveau prêt à 0 %. Les perspectives en la matière sont inchangées pour 2010, sauf à anticiper un impact de la dégradation du marché du travail sur la clientèle populaire.

Le marché de la seconde accession a présenté une activité très ralentie au premier semestre 2009, en raison de conditions de crédits défavorables. Une reprise s’est manifestée à l’automne avec la baisse des taux et un plus grand volume de financements bancaires. En parallèle, la forte chute des valeurs enregistrée au premier semestre a été ralentie au second semestre. Dans ce contexte, le marché des biens de milieu et haut de gamme a été entravé par le recul de la distribution des crédits-relais et également par l’ajournement de nombreuses opérations d’achat-revente dans un contexte jugé défavorable.

Les perspectives 2010 sont inchangées pour les premiers mois de l’année. De nouvelles baisses de valeurs et de volume d’activité sont cependant très probables en cas de remontée des taux.

Le marché locatif a connu, quant à lui, en 2009, une stabilisation des loyers, due à l’attentisme des candidats à l’accession, ainsi que la contraction continue de l’offre.

Le marché du neuf, des prix stabilisés

En collectif et individuel groupé, les ventes de biens immobiliers dans le neuf affichent une progression importante en 2009 par rapport à 2008 (106 000 unités contre 80 000). Une part importante des logements neufs ont été commercialisés dans le cadre du dispositif locatif de défiscalisation Scellier (65 000 logements locatifs). Avec 35 000 achats réalisés, le doublement du nouveau prêt à 0 % a eu un effet bénéfique sur le marché de l’accession dans le neuf. Cependant, ce niveau est le plus bas depuis 15 ans. 134 000 ventes de maisons individuelles ont été constatées en 2009, soit moins 18 % par rapport à l'année antérieure.

Affichant une baisse de seulement -1,2 %, le niveau des prix s’est bien maintenu dans le neuf sur la France entière, toutes surfaces confondues. Les prix des petites surfaces se sont stabilisés alors que les prix des grandes surfaces ont légèrement baissé. Cette bonne tenue s’explique par les mesures du plan de relance gouvernemental prises sur le marché de l’accession comme sur celui de l’investissement locatif dans le neuf : doublement du nouveau prêt à 0 % et dispositif Scellier.

Le marché de la primo-accession a été dopé par les dispositifs du plan de relance que sont le Pass Foncier et le prêt à taux zéro. Ces tendances devraient se poursuivre en 2010.

Compte tenu du niveau des prix affichés, d'une activité particulièrement ralentie sur le secteur des maisons et appartements familiaux et d’un climat d’attentisme général, tant chez les acheteurs que chez les vendeurs, le marché de la seconde accession dans le neuf a connu une faible activité. Le Crédit Foncier n’envisage pas de redressement de ces tendances au cours des mois à venir sans une nette baisse des prix préalable, de nature à re-solvabiliser des acquéreurs qui ont épuisé toutes les ressources du crédit bancaire.

Le marché de l’investissement locatif, quant à lui, a été soutenu par le dispositif Scellier. De ce fait, une nette baisse des stocks a été constatée, y compris pour des programmes en situation moyenne, alors que peu de lancements d’opérations neuves ont été réalisées en fin d’année, les promoteurs faisant preuve d’une extrême prudence. Hors défiscalisation, le marché de l’investissement locatif privé s’est révélé extrêmement limité, les grands investisseurs ne montrant que peu de signe réel d’intérêt pour le marché résidentiel (hors secteur social). Les prix, quant à eux, ressortent, de manière globale, en légère baisse en 2009.

Les perspectives restent favorables pour le marché locatif neuf en 2010 grâce à la reconduction du dispositif Scellier.

Conclusion

En dépit d’un retour à des conditions de taux de crédit immobilier très attractives (moins de 4%), le comportement d’achat attentiste des particuliers se traduit par une érosion modérée des prix moyens et surtout par une forte baisse du volume des transactions.

Ce phénomène peut s’expliquer par la « morosité » du public, l’attentisme de la demande et les restrictions de l’offre. Mais si les effets psychologiques sont bien réels, et notamment la conviction que les prix vont continuer à baisser, ils ne doivent pas dissimuler le fait que les prix sont encore proches du haut de cycle et de ce fait inadaptés au niveau du revenu des ménages. En effet, il semble difficile de prévoir une reprise pérenne des volumes et des prix tant que le pouvoir d’achat immobilier n’aura pas retrouvé son niveau des années 2000, ni tant que la conjoncture économique, notamment le marché du travail, ne se sera pas améliorée.

La demande est aujourd’hui soutenue par des taux de crédit historiquement au plus bas, et, pour le neuf, par l'importance du plan de relance. Compte tenu des besoins de logements insatisfaits et d’une offre neuve de plus en plus insuffisante, il est clair que le produit résidentiel est aujourd’hui l’investissement immobilier le plus sûr.

Immobilier d’entreprise : un marché difficile

En 2009, ces marchés ont souffert d’un contexte général difficile marqué par une croissance négative, une situation préoccupante du marché du travail -avec une destruction de près de 400 000 emplois- une forte chute de la production industrielle, mais aussi par une relative résistance de la consommation des ménages.

Le marché locatif de bureaux, une baisse des volumes de transactions locatives, une hausse des stocks et une baisse de loyers

La baisse des volumes de transactions locatives s’est poursuivie : -23 % en Ile-de-France avec 1,8 million m² placés), l’activité étant essentiellement liée à des transferts d’entreprises et non à des créations. On analysera cette baisse comme un retour pérenne aux niveaux d’activités des années 2001/2003. Cette situation est essentiellement due aux arbitrages réalisés par les entreprises pour optimiser leurs coûts fixes en matière d’implantations immobilières. Cette politique de rationalisation immobilière est devenue le sous-jacent principal du marché locatif.

Au second semestre on constate néanmoins un retour timide des preneurs, à l’occasion de quelques grandes transactions locatives.

Une forte remontée des stocks disponibles a été observée en dépit de l’abandon de nombreux projets d’opérations nouvelles. Les mises en chantier d'immeubles tertiaires sont passées de 2,1 millions à 1,2 million, soit une baisse de 40 % en un an, tous les projets en blanc ayant été arrêtés.

Les programmes neufs livrés en 2009, lancés avant la crise de l’été 2008, sont en grande partie loués. En revanche, dans les secteurs les moins appréciés, une situation de suroffre persistante de produits neufs a pu exister, sauf pour les investisseurs consentant des efforts substantiels sur le niveau des loyers. Du fait de l’obsolescence accélérée des produits anciens avec l’apparition des nouvelles normes énergétiques, le stock de seconde main s’est principalement accru. Ce phénomène s’est fortement amplifié sur les marchés secondaires : IDF Est et Sud ainsi que certains marchés provinciaux.

L’ensemble des loyers tertiaires ont baissé, y compris sur le neuf, dans un contexte de sélectivité accrue de la demande et d’un accroissement des remises et conditions faites aux preneurs. Toutefois, le niveau des loyers prime parisiens en bureaux s’élevant à 700 €/m² n’a pas dépassé le niveau atteint dans les années 2006 et 2007, mais se situe encore au-dessus du niveau des années 2002/2003.

Le marché de l’investissement, une baisse importante des volumes

Le marché de l’investissement a été marqué par une très forte baisse (environ 40% du volume global d’investissement tertiaire). On a également observé sans surprise un retour sur le marché des acquéreurs-utilisateurs profitant du retrait du marché des investisseurs, principalement anglosaxons.

Depuis la crise financière de 2008, les taux de rendement constatés ou souhaités par les investisseurs ont connu une forte hausse (+ 200 points depuis 2007) ; mais cela doit également être relativisé, les taux observés globalement sur la durée, en forte baisse depuis 2000, se situant au niveau des taux observés en 2004. En 2009, l’année a été caractérisée par une tendance à la stabilisation des taux sur les immeubles « prime » et par un ralentissement de la hausse des taux sur les autres produits la seconde partie de l’année.

Le rendement immobilier est supérieur au rendement obligataire depuis une quinzaine d’années. A partir de 2007, cette tendance de cycle s’est inversée, mais il est intéressant de noter que depuis mi 2009 le rendement de l’immobilier « prime » présente à nouveau un avantage par rapport au rendement obligataire. L’écart entre les rendements et les conditions des financements immobiliers consentis à nouveau par les Banques étant redevenu positif, on a pu observer quelques grandes transactions conclues fin 2009. Le blocage du marché de l’investissement bureaux a été levé au troisième trimestre 2009.

Conclusion

Le taux de croissance de l’économie, le maintien d’un différentiel entre les taux de rendements immobiliers et les taux obligataires et le niveau des taux de crédit seront des facteurs déterminants pour le dynamisme de l’année 2010.

En matière de transactions locatives, le volume devrait être proche de celui de 2009, soit 2 millions de m² en IDF. La différenciation entre les différentes qualités de produits sera majeure. Si une pénurie d’immeubles neufs correspondant aux attentes des utilisateurs est possible en 2011, le taux de vacance sur les produits obsolètes ou mal situés risque, en revanche, de s’accroître, tandis que l’absorption nette de bureaux sera négative. De ce fait, le taux de vacance en bureaux devrait continuer à croître.

Les loyers devraient, quant à eux, continuer globalement à subir une pression baissière en raison de l’augmentation de la vacance et à l’occasion de renégociations amiables ou judiciaires. Les nouvelles locations, hors les immeubles prime qui ne sont qu’une partie minoritaire du marché locatif, devraient connaître une baisse sensible des loyers, notamment pour les produits de seconde main.

Le volume d’investissement devrait progresser par rapport à celui de 2009, sans pour autant connaître les niveaux des années antérieures à 2007. En raison de l’abondance des liquidités à placer, les taux de rendement devraient se stabiliser et même baisser sur les produits les plus recherchés.

Website : www.creditfoncier.fr


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