Le marché parisien de l’immobilier de bureaux : Touché, mais pas coulé !

C’est le 4e meilleur résultat jamais observé en Ile-de-France : en 2008, 2.360.000 m² de bureaux ont été consommés par les entreprises. Mais si l’année se termine sur un résultat satisfaisant – l’Ile-de-France confirme même son rang de principal marché européen - un net ralentissement du marché locatif a toutefois été ressenti au cours du quatrième trimestre, montrant que les difficultés liées à la crise financière se sont étendues à l’ensemble de l’économie. Un peu moins de 490.000 m² de bureaux ont ainsi été placés au cours des trois derniers mois de l’année - contre 600 à 800.000 m² à la même période depuis trois ans - signe de l’incertitude dans laquelle sont désormais plongées les entreprises.

Ce ralentissement de l’activité enregistré en fin d’année a logiquement entraîné une stabilisation des loyers et une remontée de l’offre disponible. Le taux de vacance, qui s’affiche désormais à 5,5% en Ile-de-France, reste néanmoins assez faible comparé à la plupart des grandes métropoles internationales: 10,2% à Londres, 13,7% à Francfort, 14,5% à Moscou ou 17% à Amsterdam.

Autre phénomène notable, l’offre disponible concerne surtout les surfaces de seconde main, et il est aujourd’hui très difficile de trouver des bureaux neufs ou restructurés dans plusieurs secteurs de la région parisienne. Les entreprises ne se détournent pas des surfaces affichant des loyers supérieurs à la moyenne : c’est que leurs qualités et leur fonctionnalité permettent souvent de compenser le surloyer par rapport à des bureaux devenus obsolètes (via les charges et les ratios d’occupation).

Niveaux des loyers: la prime à la qualité persiste

Dans ce contexte, l’évolution des loyers des bureaux en région parisienne se traduit par une stabilisation : au quatrième trimestre 2008, les loyers haut de gamme sont restés à 840€/m²/an sur le Quartier Central des Affaires de Paris, et à 560€ à La Défense. L’année 2008 marque la fin de l’envolée des loyers observée depuis 2005.

L’évolution est moins lisible pour les loyers moyens, tributaires de la qualité des surfaces louées au cours du trimestre et du volume des transactions. Une tendance à la baisse des loyers des bureaux de seconde main se dessine toutefois, notamment sur les secteurs les plus chers. Ainsi, dans le Quartier Central des Affaires de Paris, le loyer moyen est passé de 545€ à 517€ entre le milieu et la fin de l’année.

Chute de l’investissement

Côté investissement, la chute observée en 2008 restera longtemps dans les mémoires : le marché affiche une contre-performance très nette, avec seulement 8,45 milliards d’euros placés en immobilier d’entreprise dans la région parisienne, soit un recul de près de 60% par rapport à 2007. Les grandes transactions, portant sur des actifs de plus de 100 millions d’euros, ont ainsi pratiquement disparu. Or ce sont précisément ces transactions importantes, largement financées par le recours à l’emprunt, qui avaient permis l’envolée des sommes investies en immobilier d’entreprise. Directement touché par le durcissement des conditions de crédit, le marché de l’investissement a essentiellement chuté fin 2007 et début 2008, après la crise des subprimes. Les derniers mois marquent au contraire une stabilité des volumes investis, entre 1,8 et 2 milliards d’euros. Le marché d’Ile-de-France revient donc aujourd’hui à des volumes proches de ceux d’il y a quatre ou cinq ans.

Il convient également de noter que, si plus de la moitié des sommes investies dans l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France provenait, ces dernières années, de l’étranger, l’année 2008 marque une domination des acheteurs français : avec un peu moins de 5 milliards d’euros, ils détiennent près de 60% des montants investis, tandis que, concernant les acheteurs étrangers, seuls les fonds allemands conservent un poids significatif.

Enfin, les taux de rendement ont beaucoup augmenté au cours de l’année 2008 pour se rapprocher de leur niveau du milieu de l’année 2005. La remontée, plus faible que celle observée sur d’autres marchés européens, n’est pas achevée, même si l’essentiel est d’ores et déjà acté.

Perspectives 2009: en gris, pas en noir

Spécialistes et analystes se montrent désemparés pour aborder l’année 2009 : dans la conjoncture actuelle, tous les modèles de prévision économique se révèlent en effet inopérants.

On peut toutefois estimer qu’en matière de marché locatif, 2009 sera moins bonne que l’année précédente. Le premier indicateur touché sera celui de l’absorption nette, d’abord parce que les entreprises de services, principales consommatrices de bureaux, s’engagent plutôt dans des plans de réductions d’effectifs que dans des dynamiques de créations d’emplois, ensuite parce que certaines grandes précommercialisations signées en 2008 se matérialiseront cette année par des libérations de surfaces. Dans le meilleur des cas, l’absorption nette devrait donc être nulle en 2009. Elle pourrait cependant passer dans le rouge, pour la seconde fois depuis le début de la décennie.

Les perspectives sont moins claires en ce qui concerne la consommation de bureaux. Les entreprises procédant à des plans sociaux chercheront-elles à sous-louer leurs surfaces inoccupées ou bien changeront-elles d’implantation ? Les entreprises en fin de bail, lourdement affectées par la revalorisation des loyers liée à l’Indice du Coût de la Construction (+8 à 10% au cours des deux dernières années), favoriseront-elles la renégociation ou privilégieront-elles la recherche de bureaux plus efficaces et plus économes ?

Publiée à l’été 2008, l’étude Knight Vision anticipait une demande placée se rapprochant des 2 millions de m² pour l’Ile-de-France en 2009, soit un repli marqué, sans être alarmant, par rapport aux résultats de l’année 2008. Les résultats du 4ème trimestre 2008 viennent accréditer cette hypothèse. La considérable dégradation du climat économique depuis l’automne 2008 conduit toutefois à la prudence. Il est possible que l’activité transactionnelle passe ainsi en dessous du seuil des 2 millions de m², pour s’établir autour de 1,8 million de m². Mais, cependant, les conditions d’un effondrement ne semblent pas réunies.

De leur côté, les perspectives d’évolution de l’offre disponible sont clairement à la hausse. De son niveau actuel de 5,5%, le taux de vacance devrait progressivement se rapprocher de 6,5 ou 7% en fin d’année. Le modeste niveau de l’offre neuve et restructurée limite par ailleurs les perspectives d’ajustement à la baisse des loyers haut de gamme. La stabilité devrait donc globalement continuer de prévaloir, du moins tant qu’un terrain d’entente entre propriétaires et utilisateurs pourra être trouvé au travers des franchises de loyers. L’ajustement devrait en revanche se généraliser en ce qui concerne les loyers moyens, qui reflètent les transactions réalisées sur les surfaces de seconde main. Compte tenu de la hausse de l’offre disponible, la baisse devrait atteindre 10 à 15% en moyenne, avec des fluctuations d’un secteur à l’autre en fonction de l’importance du taux de vacance.

Un élément clé : le retour de la confiance

En matière d’investissement, deux inconnues pèsent sur le devenir du marché de l’immobilier d’entreprise : l’ampleur de la variation des risques locatifs et la faculté de mobilisation des financements.

Beaucoup d’acquéreurs potentiels craignent désormais une baisse des valeurs locatives, ce qui les amène à considérer que de nombreux immeubles sont aujourd’hui surloués : ils refusent donc de valoriser ces immeubles sur la base des revenus qu’ils génèrent et préfèrent se fonder sur les valeurs de marché. A l’inverse, beaucoup de propriétaires ont préféré ne pas procéder à des ventes par peur de ne pouvoir atteindre leurs valeurs d’expertise. Dans les deux cas, la confiance apparaît comme un facteur déterminant pour l’avenir.

La confiance jouera aussi un rôle dans la capacité de mobilisation des financements par les acquéreurs. Tant que les interrogations sur la solidité et le devenir des banques n’auront pas été dissipées, il sera difficile de retrouver un climat favorable au financement des affaires. Les différents gouvernements ont été échaudés et préfèrent recourir à des solutions radicales, de type nationalisation. De nouvelles pistes sont également évoquées, avec par exemple la création de structures de défaisance, à l’image du CDR dans les années 90.

Le scénario le plus probable est donc celui d’un retour progressif à la confiance (sauf, bien sûr, à imaginer, à la suite de l’Islande, la faillite de certains Etats). Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise devrait donc connaître plusieurs phases au cours de l’année 2009 : un début d’année en creux, créé par le choc post-Lehman, puis un second semestre avec une activité plus élevée, due aux premiers deals de nettoyage significatifs. Au total, le volume annuel investi en immobilier d’entreprise devrait atteindre en 2009 un niveau proche de celui enregistré en 2008, c’est-à-dire entre 7 et 9 milliards d’euros.

Enfin, la remontée des taux de rendement apporte, à terme, une garantie de reprise du marché. Aussi brusque qu’elle ait été en 2008 – avec, par exemple, 175 points de base sur le Quartier Central des Affaires de Paris -, la remontée des taux de rendement n’est sans doute pas totalement achevée. Elle pourrait se poursuivre encore quelques mois, le temps que se dissipe l’état d’apesanteur dans lequel se trouve le marché en raison des incertitudes économiques. Il semble néanmoins que l’essentiel du chemin ait été fait sur les secteurs géographiques les plus reconnus d’Ile-de-France : la marge de progression des taux se concentre désormais sur certains marchés émergents ou récents, qui doivent reconstituer leur attractivité.

Knight Frank en bref :
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