2008, année de rupture à deux temps
2008 a été, pour l’immobilier, une année de rupture à deux temps avec, tout d'abord, une stabilisation de la hausse, puis, à partir de l'été, une très nette inversion de tendance, entraînant une baisse globale du marché.
Après dix années de hausse ininterrompue durant lesquelles les prix avaient progressé de 140 %, les premiers signes d'essoufflement du marché sont apparus dans les derniers mois de 2007.
L’immobilier étant régi par des cycles de sept à huit ans, c’est en réalité deux ans plus tôt que le coup d'arrêt aurait dû intervenir. L'échéance a été retardée par les établissements financiers qui, à partir de 2006, ont soutenu artificiellement les prix, à la fois en allongeant la durée de remboursement du crédit (jusqu'à 40 ans !) et en proposant des taux attractifs.
Se livrant une concurrence farouche pour conquérir de nouveaux clients, les banques n’ont, de même, pas hésité à sacrifier leur marge et à faire preuve de souplesse dans l’acceptation des dossiers qui leur étaient soumis.
Les répercussions de la crise des subprimes, survenue aux Etats-Unis, ont changé la donne. Même si les marchés immobiliers américain et français n'ont strictement rien de comparable, les liens étroits qu’entretiennent les établissements financiers au niveau mondial ont obligé, en revanche, les banques françaises, quasiment du jour au lendemain, à réduire considérablement leurs crédits aux particuliers.
Ce virage à 180 degrés a perturbé en profondeur la vision financière des acquéreurs. L'achat plaisir s'est transformé en achat stress.
Alors que le besoin de logement des Français n'a rien perdu de sa force, la peur de l’engagement l'a ébranlé. Le « surtout, ne plus rien faire » semble être devenu la devise d'un marché ayant perdu toute capacité de (se) raisonner. En cette fin 2008, l'attentisme est devenu la règle.
Faut-il en déduire qu'il s'agit bien d'une crise immobilière et que, comme dans les années 1990, les prix vont s'effondrer ?
Face à ces questions, tout cerveau rationnel va rechercher des éléments objectifs :
1. l'offre de logements est-elle suffisante ? La réponse est non.
2. le besoin de logement des Français est-il satisfait ? La réponse est non.
3. les familles se sont-elles stabilisées (moins de divorces, moins de séparations) ? La réponse est non.
4. les Français refusent-ils de déménager ? La réponse est non.
5. les Français considèrent-ils le logement résidentiel comme un mauvais placement ? La réponse est non.
6. les Français ont-ils encore les moyens d’acheter ? La réponse est non.
La dernière question résume à elle seule la problématique : la crise n'est pas immobilière mais financière.
Partant de là, comment donc la résoudre ?
Deux éléments apparaissent de manière évidente :
- les prix doivent baisser ;
- le crédit doit retrouver sa souplesse.
Pour notre part, nous pensons que la baisse des prix doit être d'au moins 20 % pour que le marché reparte.
Sommes-nous très éloignés de cet objectif ? Dans le constat moyen de baisse des prix sur l’année 2008 : Oui. Dans la réalité des offres : Non.
Baisse effective des prix pour les biens vendus par des agences Laforêt Immobilier : -10 %
La baisse moyenne était de 6,1% à la fin octobre. Nous estimons qu'elle atteindra 10 % à fin décembre 2008.
Baisse des prix des offres d'achat : - 20 %
Les candidats acquéreurs ont été les premiers à prendre en compte la nouvelle donne du marché. Depuis le début du mois de septembre, les acheteurs intéressés par un bien font couramment des propositions inférieures de moins 15 %, voire moins 20 %, au prix affiché. Lorsque les vendeurs les acceptent, la signature du compromis se fait quasiment dans la foulée.
Baisse des prix des offres de vente : insuffisantes
Seuls les vendeurs n’ont pas encore pleinement intégré la nécessité de baisser d'emblée leurs prétentions initiales. Ils ne se résolvent à une baisse de prix qu'après plusieurs semaines, ce qui explique l'allongement actuel des délais de vente (de 89 jours en octobre 2008 contre 75 en octobre 2007).
Attitude des banques : en progrès
Les banques, dont la frilosité avait atteint son maximum durant l'été, sont revenues, depuis le mois de novembre, à des pratiques commerciales plus conformes. Trois raisons à cela :
• un banquier qui n'accorde pas de crédit -- son métier de base --, est à terme condamné ;
• le gouvernement exerce sur elles une très forte pression ;
• la BCE (Banque centrale européenne) a déjà baissé par deux fois son taux directeur
Conclusion
L’année 2009 va voir la concrétisation officielle de cette baisse significative des prix. Les banques, ramenées à la raison, financeront à nouveau les dossiers. Le marché dans ces conditions, retrouvera un volume normal de transactions qui correspond au besoin réel des Français en matière de logement.
Et Laforêt Immobilier ?
Au 31 octobre, le réseau Laforêt Immobilier comptait 875 agences. Il en prévoit entre cinq et dix de plus en décembre.
Le réseau réalisera 30.000 ventes, représentant un volume de 5,7 Md€.
Déjà présent au Portugal, au Luxembourg et au Maroc, il continuera son développement international avec l'ouverture d'agences en Roumanie et en Moldavie et la signature de contrats de masterfranchise dans trois ou quatre nouveaux pays européens.
L'objectif de la marque est de développer fortement sa présence en Europe afin de bénéficier d'un fort mouvement des acheteurs dans les années à venir.
L'immobilier connaîtra probablement deux ou trois années difficiles mais la période qui s'ouvre permettra aux meilleurs d'émerger plus facilement que les années précédentes. Rappelons que c'est en 1991, au début de la crise précédente, que Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers ont fondé leur réseau...
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Immobilier Essonne
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