D’après l’étude annuelle du conseil international en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield, Main Street Across The World, les principales artères commerçantes des plus grandes villes du monde résistent à la crise économique mondiale, avec des valeurs locatives stables ou en hausse dans 94% des cas.
Main Street Across The World analyse les 236 emplacements les plus chers dans 48 pays à travers le monde ; pour chaque pays étudié, l’emplacement retenu est le plus cher exprimé en m²/an.
La 5ème Avenue à New York conserve son titre d’artère commerçante la plus chère du monde, suivie par Causeway Bay à Hong Kong et l’avenue des Champs-Elysées à Paris.
Grafton Street à Dublin entre pour la première fois cette année dans le Top 5, au détriment de New Bond Street à Londres.
Avec des loyers supérieurs à 12 600€/m²/an, la 5ème Avenue reste la vitrine la plus chère du monde. Les enseignes sont prêtes à payer des loyers records pour assurer leur implantation sur ses meilleurs emplacements et y asseoir ainsi leur renommée, à l’exemple de la prise à bail récente par Abercrombie Kids d’une boutique au n° 666 de l’avenue.
L’avenue la plus belle du monde reste aussi l’artère la plus chère d’Europe.
« Les valeurs locatives des Champs-Elysées atteignent les 10 500€/m²/an pour les emplacements les plus stratégiques en raison de la demande toujours soutenue des enseignes internationales de mass-market à la recherche de la meilleure visibilité. Mais c’est dans l’avenue Montaigne et la rue du Faubourg Saint-Honoré que les valeurs locatives ont le plus augmenté depuis un an dans la capitale. Plusieurs projets et ouvertures récentes ont confirmé l’attractivité de ces deux artères mais aussi de la rue Saint-Honoré pour des enseignes à la recherche d’une première boutique parisienne ou désireuses d’y étendre leur réseau » analyse Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. Le dynamisme du marché des rues commerçantes ne se limite pas à Paris et accélère la distinction entre emplacements secondaires et emplacements n°1. En province ces derniers accueillent un nombre grandissant d’enseignes, qu’il s’agisse des meilleurs emplacements des capitales régionales ou de ceux des villes « de second rang » à l’exemple d’H&M à Amiens ou de Zara à Nimes.
L’avenir reste prometteur
Malgré le ralentissement économique, en France et dans le monde, les enseignes internationales continueront de vouloir bénéficier d’une implantation sur la meilleure portion d’une artère prime comme outil de communication dans leur stratégie à long terme. C’est notamment le cas du luxe, même si des incertitudes demeurent, qui sont liées aux difficultés prévisibles d’une partie de la clientèle traditionnelle de ce secteur et à la possible évolution négative du tourisme international. « Les enseignes de luxe considèrent leur présence sur les artères les plus prestigieuses du monde comme un aspect essentiel de leur positionnement, sans se poser forcément la question de la rentabilité de l’emplacement. Un tel positionnement génère du chiffre d’affaires par d’autres canaux de vente comme Internet ou par d’autres gammes de produits tels que le parfum ou encore les accessoires qui ont une diffusion plus large », explique John Strachan, Directeur International du Département Commerces chez Cushman & Wakefield.
Autres résultats de l’étude
Dans la plupart des pays émergents, la demande croissante des consommateurs pour des formats commerciaux plus sophistiqués et l’enrichissement progressif d’une partie de la population ont favorisé l’expansion des enseignes internationales. C’est dans ces pays, où l’offre de qualité est encore rare, que les loyers ont le plus augmenté.
En Asie, l’Inde s’est particulièrement distinguée même si les perspectives de consommation sont désormais moins favorables du fait de la hausse récente de l’inflation. Six des dix artères commerçantes asiatiques dont la croissance locative a été la plus élevée en 2008 se situent dans ce pays. La hausse des valeurs locatives y est essentiellement liée à la demande croissante d’enseignes désireuses d’étendre leur réseau ou de l’arrivée sur le marché de nouvelles enseignes internationales.
Les mêmes causes ont produit les mêmes effets en Russie et en Turquie où les enseignes internationales ont poursuivi leur expansion dans les plus grandes villes du pays mais aussi dans les métropoles régionales. En Russie toutefois le marché pourrait être contraint par les incertitudes liées à la crise financière tandis qu’en Turquie le niveau désormais élevé des valeurs locatives, conjugué à des coûts de distribution et de main d’œuvre en hausse, menace la rentabilité de certains projets d’implantation et la poursuite des stratégies d’expansion de quelques enseignes.
Pour 2009, les incertitudes qui pèsent sur les perspectives de croissance économique laissent envisager une baisse de la consommation dans de nombreux pays. A l’instar de l’Allemagne, l’entrée en récession des Etats-Unis et de plusieurs pays d’Europe comme le Royaume-Uni, l’Espagne ou l’Italie pourrait être confirmée tandis que certains pays marchés d’Europe Centrale et Orientale pourraient mieux s’en sortir. Même si, dans leur stratégie à long terme, les enseignes internationales seront toujours à la recherche des meilleurs emplacements, elles devraient faire preuve d’une plus grande prudence à court terme et seront probablement plus attentives à la maîtrise de leurs coûts d’occupation.
« En France, la croissance des valeurs locatives des principales artères commerçantes françaises et de la capitale en particulier, dépendra de la confirmation ou non du dynamisme des enseignes du luxe. Elle sera liée aussi à l’évolution du cadre réglementaire et notamment au passage de 300 à 1 000 m² du seuil d’assujettissement des créations de surfaces commerciales. Comme pourraient l’annoncer les autorisations récentes de certains projets emblématiques des Champs-Elysées (H&M, Dolce & Gabbana, Abercrombie & Fitch), cette évolution devrait contribuer à renforcer l’attractivité des emplacements n°1 de nos rues commerçantes et à y créer de nouvelles opportunités pour des enseignes internationales » conclut Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.
Website : www.cushmanwakefield.fr
Immobilier Paris
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