Le marché de l’immobilier d’entreprise : Quand Paris rattrape Londres

Sur la carte de l’immobilier tertiaire mondial, Londres et Paris sont souvent décrits comme deux cas très particuliers, totalement différents l’un de l’autre. D’un côté Londres, pur-sang agile, réactif mais capricieux. De l’autre Paris, cheval de trait solide, fiable mais peu véloce. D’un côté Londres, métropole cosmopolite, attirant les fortunes du monde entier dans l’acquisition d’immeubles vendus au prix du caviar. De l’autre Paris, capitale nationale qui concentre les richesses françaises, enserrée dans le carcan administratif hexagonal et ignorée de l’économie anglo-saxonne et internationale.
Cette vision a toujours été un peu caricaturale. Elle l’est désormais plus que jamais.

Marché de l’investissement : Paris rejoint Londres

En effet, sur le marché de l’investissement immobilier tertiaire, Paris joue désormais dans la même cour que Londres : celle des grands de ce monde.

Quand 22 milliards d’€ se sont concentrés sur le Grand Londres en 2007, la région parisienne en a attiré près de 20, alors qu’il y a quelques années encore, Londres représentait régulièrement plus du double du marché parisien.

La formidable croissance de la capitale française a été animée par les investisseurs internationaux. Près de 80% des montants investis en immobilier d’entreprise en région parisienne sont d’origine étrangère. C’est dire la confiance des investisseurs internationaux dans la solidité économique et l’attractivité de la région parisienne. La capitale française figure aujourd’hui parmi les marchés les plus ouverts et les plus mondialisés de la planète. Si l’activité du marché de l’investissement a été moins importante en Ile-de-France suite à la crise financière de l’été dernier, ce ralentissement est beaucoup moins fort qu’ailleurs. Au 4ème trimestre 2007, l’Ile-de-France a attiré 2,8 milliards d’€ contre 1,8 milliard d’€ seulement pour le Grand Londres.

Il est donc logique que la capitale française ait aujourd’hui des taux de rendement* inférieurs à ceux de son homologue d’Outre Manche. Sur le Quartier Central des Affaires de Paris, les taux pour les meilleurs immeubles sont aujourd’hui compris entre 3,75 et 4% contre 5% sur Londres West End et 5,25% dans la City. Un tel phénomène est inédit.

L’année 2008 pourrait encore accélérer le rattrapage parisien. Les perspectives pour le marché londonien, bien qu’elles soient moins noires qu’on ait pu le craindre il y a quelques mois, restent modestes. Comme le souligne Guy Napier, responsable de la City chez Knight Frank, à propos du marché de l’investissement dans le centre de la capitale britannique : « Les indicateurs moroses se sont succédés sur le marché des bureaux de Londres mais, pour 2008, on peut s’attendre à une correction et non à une catastrophe. Nous sommes convaincus que le marché a désormais intégré la plupart des actualités négatives. Londres bénéficie de son statut de marché international aux yeux des investisseurs immobiliers : il y a toujours quelqu’un dans le monde qui a de l’argent à placer. »

Effectivement, l’apparition de nouvelles fortunes dans les pays émergents et les surplus considérables engendrés par l’envol du prix des matières premières (les pays du Golfe persique dégagent des excédents de plus de 8 milliards de $ par… semaine !) conduiront les gestionnaires de ces sommes importantes à chercher les meilleurs placements. Et l’immobilier reste d’autant plus attractif que les autres placements, financiers et boursiers, paraissent très volatils. De nouveaux investisseurs seront ainsi à même de prendre le relais de ceux qui auront été fragilisés par les conséquences de la crise des sub-primes.

Reste à savoir où ces sommes seront dirigées. Or, en la matière, si Londres a des atouts à faire valoir, ceux de Paris paraissent plus grands encore. La solidité de son marché locatif permet en effet à la région parisienne d’offrir aujourd’hui une sécurité sans commune mesure.

Marché locatif : avantage Paris

Un total de 2,7 millions de m² de bureaux a ainsi été consommé en Ile-de-France au cours de l’année 2007 (1,8 million de m² sur la ville de Paris et les communes de l’Ouest de parisien), quand l’activité locative se limitait à un peu moins de 1,5 millions de m² sur le Grand Londres au cours de la même année.

La région parisienne, qui attire des entreprises aux profils très variés et de tous les secteurs d’activité, conserve donc l’avantage de la taille sur le marché locatif. Les résultats du 4ème trimestre 2007 ne traduisent en outre aucun ralentissement significatif puisque au cours des 3 derniers mois de l’année, 675.000m² ont été consommés en Ile-de-France (en hausse de 17% par rapport au trimestre précédent) quand, dans le même temps, Londres enregistrait une baisse de près de 44% (241.000m² consommés au 4ème trimestre 2007).

Ce dynamisme se traduit dans le taux de vacance extrêmement bas enregistré en Ile-de- France : s’élevant seulement à 4,9% à la fin 2007, il est nettement inférieur à celui de Londres (6,2%.) L’offre de bureaux disponibles est restée stable en région parisienne au 4ème trimestre 2007, tandis qu’elle augmentait de 26% à Londres.

Les perspectives pour l’année 2008 restent bonnes sur le marché locatif parisien. Knight Frank anticipe un volume transactionnel compris entre 2,4 et 2,6 millions de m². Ce niveau, bien qu’en léger retrait par rapport à 2007, resterait, d’un point de vue historique, très satisfaisant. Ces anticipations sont corroborées par les premiers résultats enregistrés pour le début de l’année 2008, qui se révèlent très encourageants avec des transactions telles que 60.000m² pris par LCL à Villejuif, 17.000m² pris par une compagnie d’assurances à Nanterre, 9.400m² pris par Schering Plough à La Défense ou 6.300m² pris par SAP dans le 8ème arrondissement de Paris.

À l’inverse, les perspectives se présentent de manière moins favorable de l’autre côté de la Manche, en particulier sur la City qui pourrait traverser deux années difficiles : la balance du marché penche actuellement en faveur des locataires. La situation ne devrait toutefois pas être aussi difficile qu’en 2002 et 2003, années au cours desquelles le marché avait été inondé par les sous-locations proposées par les banques.

La confiance est donc de mise quant à la faculté du marché parisien à surmonter les ajustements nécessaires au nouveau contexte économique. La capitale française a même d’excellents atouts à faire valoir pour continuer à s’imposer durablement sur la scène internationale.

* Les taux de rendement mesurent le rapport du revenu et du coût d’un actif immobilier. Le taux de rendement tend donc à baisser avec l’appréciation de la valeur de l’actif.

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