Le Robien et les marchés saturés

Note du groupe Akerys sur le régime Robien en zone C réactualisée. Pour consulter la note de décembre cliquez ici.

Suite aux annonces sur le logement faites par le Président de la République le 11 décembre dernier à Nancy, un certain nombre de réflexions se font jour pour la mise en œuvre de ces mesures.

L’une d’entre elle - qui n’est pas dans la ligne des mesures annoncées - est particulièrement inquiétante pour la production du nombre de logements et pour la croissance en France : il s’agit de la suppression du régime d’incitation fiscale à l’investissement Robien en zone C. La zone C détermine, pour bénéficier de la déduction fiscale, un plafond de loyer (8.52 € / m²) dans les petites villes et les zones rurales. Elle couvre 90 % du territoire et 40 % de la population, c'est-à-dire tout le territoire qui n’est pas grandes ou moyennes agglomérations. Ne subsisterait que le « Borloo » sur cette zone, c'est-à-dire un régime d’incitation fiscale avec des plafonds de loyers inférieurs de 20 % à ceux du Robien.

La justification tiendrait au fait qu’il s’agirait d’une zone « détendue » en besoins de logements, et donc que le mécanisme Robien ne serait pas utile.

Cette analyse n’est pas fondée et va encore faire chuter la production de logements au moment où celle-ci s’infléchit naturellement, et où une crise du logement s’annonce. Les faits sont les suivants…

- 20 000 logements neufs sont construits chaque année en zone C avec le régime Robien (30 % de l’investissement locatif en France).
- La zone C n’est pas une zone uniforme ; Si certains micro-marchés sont saturés comme Marmande, Carcassonne ou Auxerre, les promoteurs n’y vont plus. Mais un grand nombre de secteurs ont des besoins en logements à satisfaire (première couronne des agglomérations de zone B où il faut construire).
- Or ces 20 000 logements ne pourraient pas être construits sous le régime Borloo ; la faiblesse des loyers plafonds offre à l’investisseur une rentabilité locative trop faible, de l’ordre de 2.5 à 3 %. Par ailleurs, l’existence d’un plafond de ressources pour le locataire sous le régime Borloo est un obstacle psychologique pour les investisseurs alors même que, sans contrainte réglementaire, 90% des locataires satisfont déjà « de facto » à ce plafond de ressources lorsqu’ils louent un logement construit sous le régime Robien.
- Les secteurs saturés les plus criants, qui ont fait l’objet d’une surproduction de logements, ne sont pas en zone C mais en zone B (Montauban, Limoges, Albi…).

Il faut savoir par ailleurs que les promoteurs responsables prennent des engagements auprès de leurs investisseurs sur la location ; ils trouvent des locataires et donnent des garanties locatives à leurs investisseurs en cas de vacance. Le bouleversement d’un régime qui fonctionne globalement bien ne se justifie pas, au motif que certains opérateurs auraient été légers en construisant trop, ce qui n’est au demeurant quasiment plus le cas aujourd’hui.

Par ailleurs les logements à problèmes qui ont des difficultés à trouver des locataires ne représenteraient d’après nos comptages que 1.5 % des livraisons effectuées depuis 2000, et la mise en cohérence qui a été faite en 2006 entre les plafonds et les loyers de marché empêche désormais toute promesse mensongère.

Ce régime, qui est actuellement stabilisé, permet, grâce à une production régulière, d’offrir des loyers relativement modérés (1) à des locataires en début de parcours résidentiel, qui pour 30 % d’entre eux touchent l’APL. Ce régime doit donc subsister aux côtés du projet d’investissement locatif très social annoncé par le Président de la république ; il assure pour les classes moyennes et modestes un complément d’offre par rapport aux HLM dont la hausse de production ne suffira pas à loger ces catégories de population.

Si l’on veut attendre l’objectif de 500 000 mises en chantier chaque année, il faut à la fois développer l’accession à la propriété, construire plus d’HLM et réaliser plus d’opérations en investissement locatif, y compris dans les zones C où il y a une demande.

Attachée de presse :
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