La baisse des taux n’existe (malheureusement) pas

Sur le marché, les taux, toutes durées confondues, continuent à augmenter. Si dans leurs barèmes, les banques semblent prêtes à faire des efforts, dans les faits les taux réellement pratiqués sont en hausse. Dans cette conjoncture Cafpi arrive à négocier pour ses clients aux meilleurs profils des taux de 0,80% sur 10 ans, 1,00% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,50% sur 25 ans. « Les taux les plus hauts négociés sont tous en hausse en ce mois de mai, +0,35% sur 10 ans, +0,14% sur 15 ans, +0,35% sur 20 ans et +0,34% sur 25 ans », signale Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Malgré cette remontée, les taux négociés par Cafpi restent en moyenne inférieurs de 0,46% aux taux du marché.

Des taux en hausse sur toutes les durées
Alors que les OAT 10 ans et l’Euribor connaissent une chute en ce mois de mai (respectivement -0,15% et – 0,01%), quand on regarde concrètement les taux réellement pratiqués, on constate des augmentations. « Les taux de référence ont progressé de 0,07 à 0,13% en fonction des durées sur un mois », précise Philippe Taboret.

Des barèmes bancaires trompeurs
Dans leurs derniers barèmes, les banques ont stabilisé leurs taux les plus bas sur 10, 15 et 25 ans. Mais elles ont appliqué de fortes hausses sur les taux les plus élevés. « Les taux les plus bas affichés leur servent de taux d’appel, mais, dans les faits, peu d’emprunteurs y ont accès », indique Philippe Taboret.

Et on peut les comprendre… Les banques ont besoin d’être attractives sur les taux pour attirer de nouveaux clients. Elles cherchent à compenser les baisses de marge intervenues ces dernières années. « Elles sont également confrontées à une perte de revenus sur l’assurance-emprunteur pour laquelle leurs assurances-groupe perdent des parts de marché face aux contrats individuels, explique Philippe Taboret. Cette recherche d’argent frais se note aussi dans l’augmentation constante qu’elles appliquent à leurs frais de dossier. »

Des emprunteurs en voie de disparition
Le 1er trimestre 2017 a connu une hausse de 25 % de demandes de crédits immobiliers par rapport au 1er trimestre 2016. La production de crédits est aujourd’hui excellente et devrait le rester jusqu’à la fin du 1er semestre. « Mais une opération se finalise en 3 à 6 mois, et depuis le mois d’avril, le marché tourne au ralenti, hypothéquant les résultats de fin d’année », affirme Philippe Taboret.

Conjoncture d’épiphénomènes
Plusieurs éléments expliquent ce potentiel retournement du marché :
- Le marché de l’immobilier se porte bien, avec pour conséquence une hausse des prix quasi généralisée. Cette hausse a conduit de potentiels acquéreurs à stopper ou reporter leur projet immobilier
- Le contexte électoral a toujours un impact sur le marché. L’incertitude concernant les résultats du 1er tour de l’élection présidentielle a également freiné de nombreux projets
- Le rachat de crédits retrouve un niveau habituel. Alors qu’il a représenté 40% de l’activité en 2016 et encore 25% des opérations en début d’année, le rachat de crédits n’a cessé de se réduire au cours de ces derniers mois, pour retrouver son niveau, considéré comme normal, de 15%.
Avec un effet moindre, les vacances de Pâques et les ponts ont également pu repousser plusieurs projets immobiliers.

Quel avenir ?
Ces éléments « perturbateurs » vont passer. Dès le mois de juin, la situation se sera normalisée. Il sera alors possible de véritablement savoir si le marché est devenu atone ou si la demande est de retour et si 2017 sera la 3e année consécutive de bonne marche du marché immobilier. « Le mois de juin sera décisif », conclut Philippe Taboret.