Mettre en pratique cette approche, analyser les tendances et identifier l’historique des données chiffrées mettent en évidence les raisons pour lesquelles l’investisseur a besoin d’une expertise éclairée pour atteindre des retours sur investissements supérieurs à la moyenne.
A titre d’exemple, dans le secteur européen de l’immobilier de commerce de détail, ce type d’approche fait apparaître que, tandis que les rendements « primes » baissent en convergeant (2016 : 3 à 4,2 %; 2012 : 4 à 5,6 %), les loyers « primes », eux, croissent mais en divergeant (2016 : +1,8 à +5,8 % ; 2014 : +3,4 à +6,1 %). L’explication réside dans une polarisation croissante des marchés, avec une croissance accélérée et supérieure à la moyenne pour nombre d’entre eux, tandis que, dans le même temps, le nombre de marchés sous-performants augmente. Les emplacements situés dans les principales rues commerçantes des centres-villes continueront à bénéficier de la forte demande des consommateurs, tandis que l’intérêt pour les destinations commerciales de troisième ordre continuera à s’affaiblir face à l’essor du commerce en ligne.
Ceci s’applique également aux secteurs du bureau et de la logistique. Dans le cycle actuel de l’immobilier de bureaux, les loyers et taux de vacance n’offrent qu’un potentiel d’évolution limité des valeurs locatives de marchés, de l’ordre de 2 à 4 %, mais on trouve toujours du potentiel de création de valeur et de la surperformance au travers de l’investissement dans des biens jusqu’alors mal gérés ou sur des marchés contraints par l’offre. De la même manière, cette étude fait apparaître un potentiel de croissance régulière des loyers dans le secteur de la logistique pour les pays européens qui affichent une moindre maturité, tandis que les marchés « Core » continuent à offrir un potentiel d’évolution des loyers élevé, mais plus instable.
L’étude « PATRIZIA Insight » souligne également comment, dans une perspective de long terme, l’attrait de l’Europe dans l’investissement immobilier commercial augmente au regard de celui des autres régions du monde, cette région offrant une meilleure protection contre les risques de baisse. A l’avenir, en effet, nous aurons à faire face à un environnement à plus faible croissance, entrainant une moindre augmentation des valeurs en capital et une modération des retours sur investissement. Vu sous cet angle, et en s’appuyant sur sa faible volatilité et l’accroissement historiquement modéré de ses valeurs en capital, les rendements globaux en Europe continentale devraient rester semblables aux performances passées, notamment par rapport à la situation qui va prévaloir en Amérique du Nord ou au Royaume-Uni. Dans ce contexte, les investisseurs devront sélectionner leurs localisations et leurs secteurs sur la base de considérations tactiques lorsqu’ils composeront leur portefeuille.
En conclusion, le Dr Marcus Cieleback précise: « Alors que nous – et tous les autres investisseurs - devrions rester attentifs face à l’incertitude actuelle des marchés élargis, nous demeurons confiants sur la capacité d’une combinaison de stratégie à long terme et d’attention aux détails spécifiques et nuancés d’un actif, d’un secteur et d’un marché local, a encore engendrer des retours sur investissement supérieurs à la moyenne. Ainsi, en tenant compte de la démographie, des perspectives de croissance, et des attentes des investisseurs en matière de couple rendement/risque, l’Europe constitue toujours une cible d’investissement attractive sur la scène mondiale. »
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