Marché immobilier ancien : Des prix contenus et des volumes soutenus

Pour la deuxième année consécutive, l’activité du marché immobilier ancien connaît une progression à deux chiffres.

Pour la deuxième année consécutive, l’activité du marché immobilier ancien connaît une progression à deux chiffres : +15,1% de transactions réalisées par le réseau CENTURY 21 en 2016. Avec ces volumes, il est à parier que 2016 tangente sinon dépasse le record atteint en 2011 où plus de 850 000 transactions avaient été enregistrées en France.

Après une baisse ininterrompue depuis 2012, dans ce contexte de forte dynamique les prix connaissent une hausse très contenue : +1,7% France entière. Le prix moyen au m² s’établit à 2 522€, toujours en-deçà du niveau observé en 2012 (2 614€ le m² à l’époque).

Même si les prix progressent sensiblement, la baisse des taux d’intérêt compense largement cette hausse et encourage l’acquisition. En un an, les taux de crédit ont encore reculé, passant de 2,2% en moyenne en janvier 2016 à 1,3% en décembre. Les Français ne s’y trompent pas : ils empruntent au maximum (l’acquisition est financée à 80,4% par l’emprunt), sur la plus longue durée possible (la durée moyenne de financement s’allonge pour atteindre 19,88 ans), et en profitent pour acheter le plus grand possible : la surface augmente encore en 2016 et s’établit à 84,4m² en moyenne (58,1m² pour les appartements et 112,3m² pour les maisons), une superficie jusque-là jamais égalée.

Les délais de vente qui s’allongeaient depuis 2011 raccourcissent en 2016 et passent de 97 jours en moyenne en 2015 à 93 jours (un niveau qui reste, tout de même, toujours élévé).

Si l’essentiel des transactions est réalisé par les moins de 50 ans (les deux tiers des acquisitions), la tranche d’âge des + de 60 ans voit sa part parmi les acheteurs encore progresser (+4,3% en 2016) pour atteindre 19,5%. Ce phénomène de fond est observé depuis 2013, date où la proportion des + de 60 ans parmi les acquéreurs n’était alors que de 14,3% ; elle n’a cessé d’augmenter depuis. Il semble que, face aux fluctuations erratiques de la Bourse, la pierre par sa matérialité rassurante apparaît plus que jamais comme la valeur refuge par excellence.

La part consacrée à l’investissement locatif continue de croître (+9,6%) pour représenter 18,3% des acquisitions en 2016, une proportion qui n’avait plus été atteinte depuis 2011.

Dans ce tableau général des plus enthousiasmants, une ombre cependant : le 4e trimestre 2016 est témoin d’une accélération de la remontée des prix avec pour corollaire (à l’inverse de la tendance annuelle) un allongement des délais de vente et une crispation des volumes. Les vendeurs ont sans doute trop anticipé la hausse des prix, ce qu’a immédiatement sanctionné le marché. Celui-ci est certes dynamique, mais sa santé est plus fragile qu’on ne croit.