Prix de l'immobilier : Que vaut Marseille ? Plus de 82,1 milliards d’euros !

La FNAIM et Patrice de Moncan, écrivain, économiste, se livrent à un exercice sans précédent : chiffrer la valeur des principales villes de France. Après Paris, Bordeaux et Strasbourg, cette auscultation immobilière se poursuit à Marseille. L’auteur et les agents immobiliers FNAIM, après avoir analysé les 93 917 bâtiments recensés, sont arrivés au chiffre de 82,1 milliards d’euros.

Ils y sont parvenus en analysant les 16 arrondissements de Marseille. A partir des transactions récemment réalisées dans chacune de ces zones, ils ont établi la valeur de :

- 72,750 milliards d’euros pour l’habitation (423 315 logements)
- 4,5 milliards d’euros pour les bureaux (1,66 million de mètres carrés intra-muros)
- 1,879 milliard d’euros pour les commerces et les boutiques (5900 locaux recensés dans la ville).

Les précédentes références d’évaluation étaient celle de 706 milliards pour Paris (87 836 bâtiments), de 33 milliards pour Bordeaux (68 435 bâtiments) et de 28 milliards pour Strasbourg (26 331 bâtiments).

Aussi, comme à Bordeaux et Strasbourg, les auteurs de l’enquête se sont livrés au calcul audacieux de convertir les joyaux architecturaux de la ville en réserves foncières. A cette aune, combien vaudrait le Parc Borély si à sa place étaient construits des F4 de bon standing ? 6,4 milliards d’euros ! De même, le Palais du Longchamp pourrait procurer 1,6 milliard. Seul Notre-Dame de la Garde reste sans estimation ! En additionnant seulement une douzaine de monuments et lieux emblématiques (mais Marseille en compte beaucoup plus) la ville serait réévaluée de plus de 11 milliards d’euros supplémentaires. Mais bien évidemment, il ne s‘agit là que d’une construction intellectuelle !

Marseille est la 2nde ville de France en terme valeur patrimoniale, derrière Paris. Sa valeur est près de deux fois et demi supérieure à Bordeaux et de trois fois supérieure à celle de Strasbourg.

Une spécificité de la ville réside dans le pourcentage élevé d’immeubles détenus par une personne physique, 43,4% soit 40.725 immeubles, contre 44,6% à Strasbourg et seulement 16,1% à Paris. La taille relativement petite des immeubles marseillais permet de les conserver en patrimoine et en héritage. La structure de la propriété marseillaise est très proche de celle de Bordeaux. La copropriété y est aussi forte (48.2%), par contre, les autres propriétaires, investisseurs, banques et églises, compagnie d’assurance, etc. sont peu représentés.

Le parc immobilier marseillais est composé de 423.315 logements répartis dans 93.917 immeubles. Ce parc est relativement récent : 30,3% est antérieur à la 2nde Guerre mondiale, alors que ce taux est de 52% à Bordeaux et près de 70% à Paris. 57,2% du patrimoine de la Cité Phocéenne a été construit entre 1946 et 1990. Entre 1991 et 2009, le patrimoine bâti est de 12,6%, mais les constructions sur Euroméditerrannée devraient augmenter ce taux.

L’Etat est aussi fortement présent avec 1399 immeubles possédés, soit 1,5% du patrimoine urbain, alors que ce taux est de 0,9% en moyenne dans les autres villes de France (exception faite de Paris).