Investissement locatif : Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard, toujours gagnants ?

A l’approche de la fin de l’année, dans un contexte de taux de crédit bas, favorables à l’immobilier, certains investisseurs peuvent être tentés de conclure rapidement une acquisition immobilière dans le neuf pour bénéficier d’une baisse de leurs impôts sur le revenu, si possible dès l’année prochaine. Sur le long terme, est-ce un bon calcul ?

Réductions d’impôt vs Amortissement LMNP

Pour ces investisseurs pressés de « défiscaliser », la tentation est grande de jeter leur dévolu sur l’une des deux réductions d’impôt en vogue actuellement : le dispositif Pinel, qui oblige à louer nu un logement acquis neuf ; le dispositif Censi-Bouvard, qui oblige à louer meublé un logement acquis dans une résidence services neuve. A ce premier choix, viennent s’ajouter deux autres possibilités :

> Le statut fiscal de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) classique, qui autorise l’amortissement du bien acquis et loué en meublé par bail commercial conclu avec l’exploitant de la résidence et permet de neutraliser la fiscalité sur les revenus locatifs perçus. Si le bien est neuf, l’investisseur doit renoncer à la réduction d’impôt Censi-Bouvard pour pouvoir amortir le bien, les deux n’étant pas cumulables.

> Le « Pinel intermédié », qui consiste à acheter un logement neuf dans une résidence services mais à le louer nu à l’exploitant de la résidence afin de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel. L’innovation mise en place par Cerenicimo porte sur la location du logement : elle fait l’objet d’un bail civil intermédié de 9 ans ayant pour objectif de pallier tout aléa locatif et de transférer la prise en charge de l’intégralité des frais d’entretien – revenant au propriétaire sous le dispositif Pinel traditionnel – à l’exploitant de la résidence.

Exemple d’une résidence séniors commercialisée par CERENICIMO

Le cas pratique ci-dessous repose sur les bases d’un programme actuellement commercialisé par Cerenicimo, la résidence seniors Blaise Pascal à Saint-Michel-sur-Orge (91). Il est proposé par CERENICIMO sous trois options fiscales : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP classique), le cadre LMNP Censi-Bouvard et un dispositif Pinel intermédié.

Pour l’exemple, le cas pratique intègre l’investissement dans le cadre du dispositif Pinel traditionnel. Des frais de relocation et de vacance (sur la base d’un aléa statistique de rotation tous les 18 mois), équivalents à 1 mois de loyer par an, sont pris en compte.

Hypothèses retenues :
- Acquisition d’un appartement financé à crédit sur 20 ans.
- Prix TTC de l’appartement = 204 372 €, dont TVA (20 %) = 34 062 €
- Prix TTC du mobilier = 9 600 €, dont TVA (20 %) = 1 600 €
- Prix HT de l’appartement meublé = 178 310 €
- Taux du prêt amortissable sur 20 ans = 2,40 %
- Impôts calculés sur la base d’un taux marginal d’imposition de 30 % et d’un taux de prélèvements sociaux de 15,5 %.

A noter. La durée de l’opération (20 ans) correspond au délai de récupération définitive de la TVA (l’un des avantages associés au statut LMNP). En cas de revente avant 20 ans de détention, cependant, le délai de récupération de la TVA continue de courir si le bail commercial se poursuit.

Quel investissement demande le plus faible effort d’épargne ?

A la lecture du tableau, on voit que, pour un même investissement, la réduction d’impôt coûte finalement plus cher que le recours aux amortissements.

> Avec un effort supplémentaire d’épargne de 57 € par mois, l’opération en LMNP Censi-Bouvard revient 14 % plus cher que dans la version LMNP classique.

> Avec un effort supplémentaire d’épargne de 99 € par mois, l’acquisition réalisée en Pinel intermédié amène à constater un écart plus important, de 24 % avec l’opération en LMNP classique.

> En Pinel traditionnel, l’effort d’épargne supplémentaire passe à 159 € par mois, soit un écart de 40 % en faveur de l’opération en LMNP classique.

Avantage à l’amortissement. Ces écarts, calculés sur 20 ans, se creusent encore un peu plus chaque année supplémentaire, compte tenu de l’impôt sur les revenus locatifs générés par l’investissement dans le cadre d’un dispositif de réduction d’impôt (les économies d’impôt étant limitées à 6 ans, 9 ans ou 12 ans). Le statut LMNP, en revanche, s’inscrit dans la durée avec des amortissements répartis sur plus de 30 ans.