The Economist distingue l’Allemagne comme « l’exception européenne ». Avec une hausse des prix modérée de 2,7% en 2012 comme en 2011, le magazine souligne que « les propriétaires allemands ont de bonnes chances de continuer à enregistrer des plus-values », d’autant que les taux d’intérêt et de chômage sont particulièrement bas. Au total, les prix outre-Rhin seraient sous-évalués de 17% aussi bien par rapport au niveau des loyers pratiqués que du revenu disponible. Des chiffres qui rendent le marché de l’immobilier allemand très attractif ! De nombreux experts et études en Allemagne affirment que les prix vont se stabiliser voire légèrement augmenter.
Les prix : la tendance générale est à la baisse
Au cours de la dernière année, l’évolution des prix de l’immobilier a été assez contrastée dans le monde. D’un extrême à l’autre, les prix ont bondi à Hong Kong (+ 21,8 %) alors qu’ils ont chuté en Espagne (- 9,3 %). La tendance générale est à la baisse. Car même quand il y a une hausse, celle-ci se fait à un rythme lent : par exemple, au Canada, les prix sont en hausse de 3,3% comparativement à 7,1% il y a 12 mois ; et en Allemagne, la hausse se stabilise à 2,7% pour chacune des deux dernières années.
Pour vérifier si les maisons coûtent cher ou pas cher, The Economist a créé deux indicateurs de mesure. Le premier indicateur est un ratio cours-rendement, qui est analogue au rapport prix-bénéfice utilisé pour les actions (les investisseurs immobiliers touchent des loyers comme les actionnaires touchent les bénéfices des entreprises). Cet indicateur permet de constater que les prix de l’immobilier sont surévalués de 78% au Canada et sous-évalué de 37% au Japon. En Europe, l’Allemagne, à l’inverse de la France (+50%), est sous-valuée de 17%. Le second indicateur mesure le ratio entre le prix et le revenu disponible par personne. Les résultats montrent une surévaluation de 35% en France alors que le Japon affiche une sous-évaluation de 36%, suivi de la Chine (- 35 %). Aux Etats-Unis, après une forte correction des prix au cours des dernières années, les maisons sont encore sous-évaluées de 7% selon le ratio prix/rendement et de 20% selon le ratio prix/revenu. Les taux hypothécaires sont à des niveaux historiquement bas et sont susceptibles de rester comme ça, depuis que la Réserve fédérale a promis de garder une position extrêmement monétaire accommodante pour les deux prochaines années.
La surévaluation est également particulièrement marquée au Canada, pour les loyers (+ 78%), comme pour le revenu (+ 34%). Enfin, Singapour et Hong Kong sont aussi vulnérables à une correction des prix, compte tenu de la surévaluation des prix au regard des rendements.
L’Allemagne, nouvel eldorado immobilier !
En Europe, la baisse se généralise. En Espagne, la baisse s’amplifie (- 9,3% contre 5,5% l’année précédente) avec une offre excédentaire et massive de logements construits dans le boom de la construction, et un taux de chômage qui est passé à 26,6% en novembre 2012, le plus haut d’Europe. En Italie et aux Pays-Bas, le rythme de baisse s’est accéléré. En France, la baisse s’installe. Il est vrai que les prix sont surévalués de 50% (par rapport au rendement), et de 35% (par rapport au revenu disponible par personne) alors que le taux de chômage, qui sous-tend le marché du logement, a légèrement augmenté à 10,5%. En Grande-Bretagne, les prix des logements britanniques ont enregistré de modestes baisses globales au cours des cinq dernières années. Néanmoins, les prix restent sur-évalués au regard du rendement et du revenu disponible. Reste que le nombre d’approbations hypothécaires pour les nouveaux achats est à son plus haut niveau depuis près d’un an !
L’Allemagne fait exception avec une hausse retenue des prix de 2,7% en 2011 et 2012. Comme les prix des maisons sont sous-évalués de 17% (par rapport au rendement et par rapport au revenu disponible), les propriétaires allemands ont une bonne chance de faire d’autres gains. D’autant qu’ils peuvent bénéficier de coûts d’emprunt extrêmement bas, contrairement à leurs homologues de l’Europe périphérique. En plus, l’Allemagne peut s’enorgueillir d’avoir l’un des plus faibles taux de chômage (5,4%) en Europe. Des chiffres qui vont de nouveau mettre l’Allemagne sous les projecteurs des investisseurs du monde entier !
A propos
Le groupe fairvesta est une société immobilière allemande (présente dans huit pays européens) spécialisée dans l’achat, la vente et la gestion d’immobilier résidentiel et commercial. Depuis sa création en 2002, fairvesta s’est imposé comme le leader des fonds fermés immobiliers indépendants des banques en Allemagne. En l’espace de 10 ans, 13 fonds ont pu être placés et développés avec succès, pour un volume de souscription de 750 millions d’euros et un taux moyen de rendement à deux chiffres.
En France, fairvesta s’est installé en 2011 à Paris (142 avenue des Champs-Elysées). Depuis août 2012, fairvesta a reçu l’agrément AMF et ACP en tant que Prestataire de Service d’Investissement (PSI) pour la commercialisation de son obligation immobilière Maximus. fairvesta est également agréé ORIAS pour la commercialisation de son produit d’assurance Robustus. Enfin, les fonds Mercatus, placés sous la Loi Hoguet du 2 janvier 1970, sont commercialisés par des agents immobiliers (carte T). Tous ces professionnels doivent avoir passé avec succès un examen chez fairvesta academy.
www.fairvesta.fr
Vaisselle Jetable
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