Prêt immobilier : hypothèque ou caution ?

Lorsqu’une banque effectue un prêt immobilier, elle prend obligatoirement une garantie sur le bien financé. Pour cela, deux solutions existent : l’hypothèque prise par les notaires ou l’organisme de cautionnement mis en place par les banques ou les mutuelles de la fonction publique. Quel est le meilleur choix ?

L’hypothèque et l’Inscription en Privilège de Deniers (IPPD)

L’hypothèque et l’Inscription en Privilège de Deniers constituent les principales garanties des organismes prêteurs. Leur fonctionnement est sensiblement identique à la différence que l’Inscription en Privilège de Deniers porte uniquement sur les biens anciens. L’hypothèque quant à elle peut garantir les biens neufs et les terrains à bâtir.
Ce type de garantie permet à l’établissement prêteur de se prémunir contre le risque de non remboursement du prêt par l’emprunteur. Si celui-ci ne remplit pas ses obligations de remboursement, le créancier peut saisir le bien immobilier afin d’être remboursé.
C’est le notaire qui met en place ce type de garantie. Les frais varient en fonction du montant du prêt immobilier. Ceux de l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers sont inférieurs à ceux d’une hypothèque (elle n’est pas assujettie à la taxe foncière), ils représentent environ 0.7% du montant du prêt.
Mais il faut savoir que si le bien est vendu avant le terme prévu du prêt immobilier, il faut ajouter aux frais d’hypothèque les frais de mainlevée qui sont d’environ 0.5% du montant du prêt initial.

La caution bancaire

Pour les organismes de cautionnement, instaurés par les banques, le principe est le même que l’hypothèque. Simplement en cas de défaut de remboursement du prêt immobilier par l’emprunteur, la banque sera remboursée par l’organisme de caution qui se retournera ensuite contre l’emprunteur pour saisir le bien immobilier. Le cautionnement est un service payant ; la contribution varie en fonction du montant du prêt et du type d’organisme. Il faut compter environ 1% du montant du prêt immobilier. Mais contrairement à l'hypothèque, en cas de remboursement du prêt avant son échéance et de revente du bien, l’emprunteur n’a aucun frais supplémentaire à payer et parfois même récupère une partie des fonds versés.

Comparaison des coûts de garantie

Montant du prêt	Hypothèque (biens neufs)	IPPD (biens anciens)	Frais mainlevée	Caution Crédit Logement
				Coût initial	Restitution	Coût final
80 000 €	1 378 €	692 €	750 €	1 140 €	630 €	510 €
100 000 €	1 628 €	770 €	840 €	1 300 €	750 €	550 €
150 000 €	2 251 €	964 €	1 060 €	1 700 €	1 050 €	650 €
180 000 €	2 625 €	1 700 €	1 190 €	1 940 €	1 230 €	710 €
200 000 €	2 875 €	1 159 €	1 280 €	2 100 €	1 350 €	750 €
250 000 €	3 498 €	1 353 €	1 500 €	2 500 €	1 650 €	850 €

La caution est souvent préférée par les français qui y voient un système moins onéreux. Il faut savoir que les organismes de caution sélectionnent les dossiers en fonction de l’endettement et de l’apport personnel, l’accord n’est donc pas systématique. Les critères se sont toutefois adoucis ces dernières années. En conclusion, les organismes de caution sont à préférer dans 2 cas : si l’on achète dans du neuf ou si l’on pense revendre le bien immobilier avant la fin prévue du prêt immobilier. Il y a également la possibilité de se renseigner auprès de sa mutuelle si l’on est fonctionnaire. Celle-ci peut cautionner le prêt à des conditions très avantageuses.
Enfin chaque établissement bancaire a des accords avec un nombre limité d’organismes de caution mais le coût de ceux-ci ne varie pas en fonction de la banque.


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