Prix de l’Immobilier constatés à la mise en vente et à la location en septembre 2009

L’analyse de Roland Tripard, Directeur Général du groupe SeLoger.com.

Vers une certaine stabilisation des prix ?

La correction des prix de mise en vente se poursuit dans la plupart des grandes villes de France. Sur douze mois glissants, les prix du m2 dans les grandes villes françaises ont bougé, pour l’instant, en moyenne, de – 4 %. Mais comme l’indique notre indice national des prix de l’offre immobilière qui finit le mois de septembre à 0.2 %, il semble que le mouvement de baisse soit en train de se stabiliser. Dans certaines villes les plus touchées par la baisse des prix, comme Strasbourg ou Toulouse, on constate même un certain rebond des prix. Preuve que la chasse aux bonnes affaires est ouverte. Un mouvement d’autant plus intéressant que le marché de l’immobilier ancien est beaucoup moins soutenu que le neuf. L’autre bonne nouvelle est la stabilisation de la hausse des loyers dans la plupart des grandes villes de France alors même que la période juillet-septembre est la plus dynamique. En variation annuelle, la hausse des prix des baux s’échelonne entre 0 et 2 %.

Le grand écart. En s’offrant un rebond de 3.5 %, Toulouse rentre dans le trio de tête des plus fortes hausses du dernier trimestre. La ville rose n’est devancée que par deux villes : Briançon qui affiche une progression de ses prix de plus de 6 % et Boulogne-sur-Mer. En tout, sept villes ont affiché un rebond de leurs prix de plus de 2 % depuis le mois de juillet. Côté baisse, ce sont CharlevilleMézières et la Rochelle qui se démarquent avec un décrochage des prix de l’immobilier ancien de plus de 10 % pour la première et de plus de 7 % pour la seconde.

Des locataires vernis. Coup de bambou pour les locataires de Troyes et d’Aix-en-Provence qui ont vu les tarifs de leurs loyers bondir, respectivement de 3.5 % et 2.8 %, depuis le mois de juillet. Heureusement, ces deux cas restent isolés. Ailleurs, les loyers n’ont pas augmenté aussi vite. Dans beaucoup de villes, ils ont même fortement baissé. C’est le cas à Cherbourg et à La Rochelle où les loyers ont perdu plus de 2 % sur les trois derniers mois.

Prix stables à Paris. A la faveur d’un léger rebond des prix au mois de septembre, le tarif moyen du m2 dans la capitale a refranchit la barre des 7 300 euros le m2. Pour autant, la tendance sur trois mois reste stable : - 0.2 %. Dans le détail, les prix affichés dans les agences n’ont quasiment pas bougé dans huit arrondissements. Dans les douze autres, le baromètre Seloger.com a enregistré des hausses sensibles variant entre 0.6 % dans le 19ème et 3.8 % dans le 2ème. Sur douze mois glissants, deux arrondissements affichent encore une performance positive. Il s’agit du 13ème (+ 0.8 %) et du 1er arrondissement (+ 0,7 %). Dans tous les autres, les baisses de prix vont de - 1.1 % dans le 7ème à -6.8 % dans le 16ème. Les fortes baissent de prix n’épargnent pas les quartiers les plus populaires : les 19ème et 10ème ont enregistré un recul de plus de 5 % sur douze mois. En moyenne sur Paris, les prix ont perdu 3.8 % sur un an.

Flambée des loyers à Paris. Après une hausse de 1.5 % sur trois mois, le prix moyen du m2 loué à Paris s’approche à nouveau des 30 euros. La flambée des prix des loyers a surtout été sensible dans les 4ème (+ 7.9 %), 14ème (+ 5 %) et 16ème arrondissements (+ 4.7 %). Alors que, dans le 2ème, par exemple, les loyers ont baissé de 1 % sur trois mois. Globalement, les prix restent stables dans la capitale sur un an (+ 0.1 %).

Les prix de la région parisienne se stabilisent. Les progressions des prix affichés sur les trois derniers mois, scannées par le baromètre Seloger.com, sont positives et comprises entre 0.1 % et 0.3 %. Preuve que le marché francilien se stabilise doucement. Dans le Val d’Oise, par exemple, les tarifs sont restés au niveau de ceux de juillet, soit un peu moins de 3 000 euros le m2. Deux exceptions, tout de même. Dans l’Essonne et en Seine-et-Marne, les prix ont connu une baisse sensible en trois mois. La correction atteint - 0.6 % dans le 77, par exemple, où les vendeurs mettent en vente leurs biens à 2 944 euros le m2 en moyenne. Les performances de l’Ile-deFrance, sur un an, restent négatives. Le palmarès des plus fortes baisses met à l’honneur la Seine-et-Marne (- 4.7 %), suivie de l’Essonne (- 4.3 %) et de la Seine-Saint-Denis (- 3.2 %). Le département le moins touché reste les Hauts-de-Seine avec un recul limité à - 1.4 % en douze mois.

Bonne tenue des loyers en région parisienne. Dans quatre départements sur les sept que compte la région parisienne, les agences immobilières ont répercuté des hausses de loyers. Dans les Hauts-de-Seine, les tarifs ont ainsi grimpé de 1.3 % depuis le mois de juillet. Et sur douze mois, les baux ont bondi de 4.2 % pour atteindre le prix de 21.93 euros le m2. Dans ce ballet de hausses, on note deux exceptions cependant. En Seine-et-Marne et dans l’Essonne, les prix ont baissé sur les trois derniers mois. Pour autant, sur un an, la tendance reste positive.

Les villes de la côte repartent à la hausse. L’été a été très profitable aux vendeurs niçois !Les prix de l’immobilier ancien ont grimpé, en trois mois, de 1.6 % pour revenir au seuil symbolique de 4 000 euros le m2. Du coup, la performance annuelle revient à des niveaux honorables : - 1.8 %. C’est beaucoup mieux que Toulon et Marseille qui perdent - 3.7 % sur un an. Dans la cité phocéenne, l’été se termine cependant sur une note stable. Le prix du m2 n’a perdu que 0.5 % et vaut désormais 3 044 euros. Une bonne performance tirée par les quatre arrondissements qui se sont montrés les plus dynamiques. Avec un bond de ses tarifs de 5 % en trois mois, le 14ème, par exemple, fait partie de ceux qui résistent le mieux à la crise. A noter, la chute des prix de 1.3 % à Gap qui fait plonger le m2 à 2 257 euros, en baisse de - 4.8 % sur un an.

Loyers stables à Nice, en baisse à Marseille et en forte hausse ailleurs. Toulon, Aix-en-Provence et Avignon, voilà le tiercé de tête des plus fortes augmentations de loyers dans la région. Dans ces trois villes, la rentrée a permis aux bailleurs de revoir leurs prétentions et de répercuter entre 0.6 % et 2.8 % de hausse en trois mois. En revanche à Marseille, l’offre supérieure à la demande a fait chuter les prix des loyers de - 1.1 % depuis juillet.

Pas de reprise du marché en Rhône-Alpes. La situation du marché à Lyon résume bien la tendance observée dans toute la région. Après avoir fortement chutés depuis un an (- 3.8 %), les prix se stabilisent depuis le mois de juillet. En effet, sur les trois derniers mois, les tarifs des biens affichés en agence n’ont évolué que de - 0.2 % pour rester calés sur 2 671 euros le m2. Et ce, alors que dans cinq arrondissements de la ville, le baromètre Seloger.com a noté des tensions à la hausse. C’est le cas dans le 8ème, où les prix ont bondi de 1.6 % en trois mois. Pas suffisant pour emporter la tendance. A SaintEtienne, Valence, Chambéry et Annecy, la problématique est identique. Dans toutes ces villes, le marché se stabilise après avoir reculé fortement depuis le début de l’année. Le prix du m2 à Saint-Etienne, par exemple, réussi à ne pas descendre en-dessous des 1 600 euros le m2 après avoir abandonné - 6.4 % en douze mois.

Loyers en forte hausse en Rhône-Alpes. Belle unanimité à la hausse pour les loyers dans cette région. Toutes les grandes villes ont connu une flambée des loyers depuis juillet. Le record de hausse revenant à Valence où les prix ont grimpé de 2.3 % en trois mois. Le prix du m2 loué taquine désormais les 10 euros dans cette ville. A Lyon, tous les arrondissements ont vu leurs prix grimper. Certains fortement, comme le 2ème, qui a gagné 2.8 %. Du coup, en moyenne, le tarif de location est en hausse de 0.4 % dans toute la ville (soit 10.89 euros).

Les prix à Lille se stabilisent. La dynamique de rentrée a permis aux prix de se stabiliser à Lille, après plusieurs mois de correction à la baisse. Résultat : depuis juillet, les tarifs n’ont évolué que de -0.2 % pour se caler à 2 838 euros le m2. Sur un an, la chute est limitée à 1.9 %. On est loin de la dégringolade constatée à Amiens et Arras !Depuis juillet, les tarifs affichés en agences, dans la ville picarde ont reculé de - 2.6 %, ce qui porte la chute annuelle à - 11.1 %. Dans la capitale du Pas-de-Calais, les prix sont en recul de - 1% sur les trois derniers mois et de - 8.4 % sur les douze derniers. Les vendeurs se contentent désormais de 2 244 euros par m2 pour mettre en vente leur biens. Ils ne peuvent se permettre d’être trop exigeants non plus à Boulogne-sur-Mer puisque les appartements ont perdu 7.6 % de leurs valeur en un an, malgré un rebond des prix depuis trois mois (+ 3.5 %).

Rentrée calme sur le front des loyers. A Lille, les trois derniers mois n’ont pas donné lieu à de fortes révisions des tarifs. Dans les agences, les locations se négocient autour de 13.30 euros le m2, soit à peine 0.2 % de plus qu’en juillet. Il faut dire que, sur un an, les bailleurs ont déjà fait grimper leurs tarifs de 3.6 %. Pas de révolution dans les prix non plus à Amiens (- 0.8 % sur les trois derniers mois) et Laon (+ 0.7 %). Finalement seuls les baux à Beauvais ont connu un petit coup de chaud en augmentant de 2.3 %.

Reims et Dijon à la peine, Troyes à la fête. La rentrée est dans le rouge à Reims et à Dijon. Dans ces deux villes, les prix affichés en agence ont reculé de - 0.6 % en trois mois. Dans les deux cas, l’absence de dynamique acheteuse n’a pas permis de corriger la tendance annuelle très négative à Dijon (- 5.6 % sur les douze derniers mois) et plus stable à Reims (- 0.9 %). Le schéma est identique à Nevers et Châlons-enChampagne. En revanche, Troyes a connu un fort rebond des prix depuis juillet avec un gap des tarifs au m2 de 1.2 %. Une correction bienvenue après la chute de - 8.4 % des prix enregistrée sur les douze derniers mois. A noter également, une dégringolade des prix de 10.3 % à Auxerre alors que la ville avait jusque là plutôt bien résisté à la chute du marché immobilier (- 0.7 % seulement depuis douze mois).

Bonne tenue des prix des loyers. A Troyes, les locataires ont subi une hausse de loyers de 3.5 % en trois mois les obligeant à débourser, en moyenne, 9.14 euros par m2 pour se loger dans la ville. Les bailleurs de Mâcon et Châlons-enChampagne ont suivi la même tendance en gonflant leurs tarifs de plus de 1 % en trois mois. Moins gourmands, ceux de Reims, Nevers et Dijon ont préféré jouer la stabilité. Dans ces trois villes, les loyers n’ont quasiment pas évolué depuis trois mois.

Strasbourg, prend le contre-pied de la tendance baissière. En affichant 1 % de hausse sur les trois derniers mois, Strasbourg joue les francs tireurs. Car quasiment toutes les autres villes ont connu un trimestre de baisse des prix. Colmar a ainsi abandonné 2.4 % depuis juillet pour revenir à 2 136 euros le m2. Idem pour Nancy où les prix s’affaissent de 2.1 % après avoir perdu 7.2 % en douze mois. Metz et Besançon reculent de 1.3 % alors qu’Epinal perd 1.6 %. Dans cette farandole de baisses, la « positive attitude » de Lons-le-Saunier fait figure d’exception. La ville affiche une hausse de 3.5 % sur trois mois. Mieux, sa performance sur un an est en hausse de 2.6 % alors même que les prix s’affichent en baisse de 4.3 % à Strasbourg et de 4.2 % à Metz.

Calme plat sur le marché locatif. Rentrée n’a pas rimé avec flambée des loyers dans le grand est. En effet, à Strasbourg, les bailleurs se sont montrés très raisonnables en n’augmentant leurs tarifs que de 0.4 %. Même prudence à Metz où les prix s’affichent en très légère baisse (- 0.2 %) ou encore à Colmar et Epinal. A Besançon, les loyers retracent une partie du chemin en gagnant 1.2 % après avoir perdu - 3.3 % sur les douze derniers mois.

Forte hausse des prix à Toulouse. Le marché immobilier retrouve des couleurs dans la ville rose. Sur les trois derniers mois, les prix ont bondi de 3.5 % pour atteindre 2 744 euros du m2. Une correction à la hausse qui intervient après un recul annuel des prix de 4 %. Toulouse n’est pas la seule à montrer des signes de reprise en septembre. Montauban et Tarbes ont également connu trois mois de hausse sensible des tarifs. A Tarbes, le m2 s’est bonifié de 2.2 % depuis juillet. Ailleurs, le bilan trimestriel est moins positif. Notamment à Albi où les prix ont fondu de 7.6 % en trois mois. A Montpellier et Perpignan, les prix ont reculé de 1.5 % pour coter respectivement 2 750 euros et 2 045 euros le m2.

Toulouse baisse, Montpellier grimpe. Les deux grandes villes de la région incarnent les deux tendances scrutées par le baromètre SeLoger.com depuis trois mois. A Toulouse, Carcassonne et Rodez, la hausse des loyers marque le pas. Depuis juillet, les tarifs ont baissé de 0.9 % à Toulouse et de 1.2 % à Carcassonne. En revanche, à Montpellier et Albi, le marché dynamique tire les prix vers le haut. Les nouveaux locataires montpelliérains attaquent la rentrée avec une facture en hausse, respectivement de 1.4 % et 1.1 %.

Bonne tenue des prix dans notre région Atlantique. Le baromètre SeLoger.com a noté deux tendances au cours du dernier trimestre. D’abord une stabilisation des prix affichés en agences à Bordeaux, Bayonne et Mont-de-Marsan. Ensuite, une petite flambée des prix à Poitiers et à Pau sur les trois derniers mois. Plus anecdotique est la forte chute du prix du m2 à Agen (- 2.8 %) qui vient creuser encore davantage la perte annuelle de 9.9 %. D’ailleurs, si l’on raisonne en performance annuelle, les villes de l’Atlantique encaissent des baisses de - 3 % à Pau à - 9.9 % à Agen. Seule Mont-deMarsan joue les francs tireurs en affichant une hausse positive de 10.7 %.

Les loyers à Bordeaux et à La Rochelle en baisse. Avec un recul de 2.2 % des loyers en trois mois, La Rochelle affiche la plus forte baisse régionale et un des plus forts reculs au niveau national. Il faut dire que dans la ville charentaise les loyers opèrent un mouvement de correction après avoir progressé de 5.2 % sur les douze derniers mois. A Bordeaux, en revanche, le marché locatif ne parvient toujours pas à reprendre des couleurs. Les tarifs s’affichent en recul de - 0.6 % sur trois mois et de -3.8 % sur un an. A Pau, Bayonne, Mont-de-Marsan et Agen, la rentrée à permis aux bailleurs de revoir leurs prétentions à la hausse.

Baisse des prix dans le Centre. Pas vraiment de dynamique de rentrée pour les villes du Centre. A une exception près Orléans - toutes finissent le trimestre en forte baisse. Les chutes sont sensibles à Bourges, où les prix affichés décrochent de 2.8 % et surtout à Tours qui perd près de 2 %. Dans cette ville, où les prix avaient fortement grimpé, la valeur des biens a diminué de près de 12 % en un an. Il faut débourser aujourd’hui 2 229 euros par m2 pour un bien ancien dans la ville. Les baisses sont plus limitées à Limoges et à Chartres. A Clermont-Ferrand, le faible nombre de transactions ne permet pas de donner des statistiques fiables sur la période estivale.

Les loyers s’enflamment avec la rentrée. Tours prend la tête du palmarès des plus fortes hausses de loyers. En trois mois, le prix moyen du m2 loué a grimpé de 1.2 % pour atteindre 11.27 euros. Sur un an, les bailleurs doivent quand même concéder une baisse de 0.9 % des valeurs locatives. Orléans, Bourges et Limoges affichent aussi des prix en hausse, respectivement de 0.6 % et 1.1 %. Côté baisse, on peut noter un petit recul des loyers à Chartres et à Clermont-Ferrand.

Rentrée sous le signe de la baisse des loyers dans l’Ouest. A l’instar de Nantes dans laquelle les bailleurs ont revu leurs prétentions de 0.6 % en trois mois, de nombreuses grandes villes de l’ouest ont vu leurs loyers baisser depuis juillet. Ainsi, à Cherbourg, le prix moyen du m2 est tombé à 8.41 euros le m2, en baisse de 2.5 % sur les trois derniers mois. A Quimper, les locataires profitent aussi d’une révision à la baisse des prétentions des bailleurs de 2 %. Dans une moindre mesure, les locataires nantais, rennais et havrais ont également bénéficié d’une baisse des prix à la rentrée. Finalement, seuls les bailleurs du Mans et de Caen ont relevé leurs tarifs locatifs. Une hausse de 0.6 % à Caen, par exemple, contraint les locataires à payer désormais 14.25 euros par m2 loué.

Nantes poursuit sa correction, Rennes remonte la pente. Les deux capitales régionales ont évolué en ordre dispersé depuis juillet. D’un coté, Nantes, où les prix ont continué de corriger de - 1.2 % sur les trois derniers mois. Les ventes se négocient désormais sur la base de 2 745 euros le m2, soit un recul de 2.7 % en un an. A Rennes, en revanche, la rentrée a été une période favorable pour les vendeurs puisqu’elle leur a permis de relever leurs prix de près de 1 %. Une légère hausse qui permet de limiter le recul des tarifs sur un an à 2 %. Les deux normandes, Caen et Rouen, lui emboîtent le pas en affichant des progressions comprises entre 0.7 % pour Caen et 1.4 % pour Rouen.

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