Marché de l'immobilier de bureaux à la Défense

Le marché de La Défense au 4ème trimestre 2008 :
- Coup d'arrêt des investissements en fin d'année,
- Un bon niveau de commercialisation malgré un ralentissement en fin d'année, dû à une forte activité sur les surfaces supérieures à 5 000 m²,
- Un loyer moyen en forte progression,
- Une situation de sous-offre qui concerne tous les créneaux de surfaces,
- Pas d'opération neuve avant 2010.

Coup d'arrêt des investissements en fin d'année

La situtation de blocage dans laquelle se trouve le marché de l'investissement depuis maintenant plusieurs trimestres n'a guère évolué au cours du 4ème trimestre : seulement 1,9 milliard d'euros engagés, soit 8,4 milliards depuis le début de l'année. Les difficultés de financement et l'inadéquation entre les attentes des acquéreurs et des vendeurs en matière de prix continuent de rendre difficile la concrétisation des opérations.

Alors que le marché de La Défense semblait jusque-là tirer son épingle du jeu, les investissements ont nettement ralenti au cours du 4ème trimestre : seuls 10 millions d'euros ont été engagés, portant le montant total investi depuis le début de l'année à 854 milions d'euros. Cette performance annuelle n'a été possible que grâce à la concrétisation de quelques transactions d'envergure au cours de l'année : 3 transactions d'un montant supérieur à 100 millions d'euros, les plus significatives étant la vente par GE RE de la tour "Winterthur" et l'achat par DEGI de "CB 16" en début d'année.

A l'instar des autres secteurs franciliens, le marché de La Défense a vu son taux de rendement prime remonter de façon significative en un an : entre 100 et 125 points de base.

Excellent niveau de demande placée malgré un ralentissement en fin d'année

Le marché de La Défense aura connu une bonne année 2008, avec plus de 265 600 m² placés. Ce dynamisme reste directement lié à une forte activité sur le segment des grandes surfaces : 183 600 m² ont été commercialisés sur l’ensemble de l’année. Parmi les transactions récentes, on citera notamment les prises à bail du MINISTERE DE L'ECOLOGIE, DE L’ENERGIE, DU DEVELOPPEMENT DURABLE ET DE L'AMENAGEMENT DU TERRITOIRE (25 000 m² au total) sur « Voltaire » et la « Grande Arche », ou encore le compte-propre de la SOCIETE GENERALE sur 42 800 m².

Pour 2009, un ralentissement mécanique lié au manque d'offres de première main est plus que probable : après les bons résultats enregistrés au cours des 2ème et 3ème trimestres (respectivement 126 000 et 87 500 m²), le marché de La Défense a en effet connu une fin d’année beaucoup moins dynamique : seulement 22 000 m² commercialisés au cours des 3 derniers mois.

Il faudra attendre le retour de l’offre neuve en 2010-2011 pour assister à un regain d’activité sur ce secteur, à moins que les utilisateurs ne se positionnent en amont sur les opérations en cours de développement ou se reportent sur des locaux de seconde main.

Forte progression du loyer moyen

Si les transactions intervenues au cours du 2ème trimestre sur le secteur de La Défense, notamment sur la Tour « T1 », avaient permis une forte hausse du loyer facial prime (545 €/m²/an), ce dernier a connu une légère correction au 4ème trimestre 2008. En effet, suite à la prise à bail par INFOSYS TECHNOLOGIES de 1 140 m² dans « Opus 12 », il s’établit dorénavant à 530 €/m²/an.

Le loyer moyen des transactions de bureaux en Ile-deFrance a conclu l'année 2008 sur une progression de 4,6% en un à 316 €/m²/an.

A La Défense, cette progression a été encore plus marquée (+ 7% en un an),et leloyer moyen de seconde main atteint dorénavant 411 €/m²/an. Ce mouvement pourrait d'ailleurs s'amplifier en l'absence de surfaces neuves livrables sur ce secteur en 2009.

La résorption du stock vacant se poursuit

Al'échelle francilienne, l'offre immédiatement disponible a fortement augmenté en un an (+13%). Ce gonflement du stock concerne quasiment tous les micro-marchés.

La Défense est l'un des rares secteurs à ne pas être concerné par cette tendance. En effet, les nombreuses transactions d'envergure ont fortement réduit l’offre immédiatement disponible.
Déjà sous-offreur sur le segment des surfaces intermédiaires, le marché de La Défense ne dispose dorénavant plus que de quelques offres supérieures à 5 000 m², dans « le CNIT » (seule offre de première main), « Cœur Défense », « Europlaza » et « Le Jean Monnet ». De plus, aucune offre neuve ne sera livrée en 2009.
Quelques libérations d'envergure, identifiées pour les mois à venir, permettront tout de même d'alimenter le marché : 21 500 m² dans la "Tour Europe" et 14 300 m² dans "Le Newton" au cours du 1er trimestre, et 5 650 m² dans "PCB 1" au second semestre.

Pas d'opération neuve avant 2010

Sur les 107 000 m² de bureaux livrés en 2008, seuls 20 500 m² sont encore disponibles dans le "CNIT" d'UNIBAIL. Les utilisateurs de La Défense vont faire face, en 2009, à une pénurie d'offre neuve, à moins qu'ils ne se positionnent en amont sur les opérations livrables en 2010.

3 opérations verront en effet le jour en 2010 : "First" (86 700 m² restructurés), "Praetorium" (10 000 m²), et "C1" (9 300 m² présentés à un loyer de 460 €/m²/an). Ces trois opérations sont d'ores et déjà en chantier.

Parmi les autres tours comprises dans le "Plan de relance pour une nouvelle Défense, objectif 2020", les trois projets les plus engagés sont "Carpe Diem", un projet de 41 400 m² porté par AVIVA INVESTORS prévu pour 2012, "Majunga" (65 000 m²), développé par UNIBAIL, et "Ava" un projet de 58 700 m² de GCI et BENSON ELLIOT.

A plus long terme, près d'un million de m² pourraient encore être construits, mais le ralentissement économique, les restrictions d'accès au crédit et la hausse des coûts de construction rendent aujourd'hui le calendrier de livraison de ces projets largement incertain.


Constructeurs de maisons individuelles à Paris