Le marché locatif de bureaux en Ile-de-France
2008 : l’année de la rationalisation
La demande placée
L’année se termine avec un niveau de demande placée de 2 359 600 m², ce qui reste en parfaite adéquation avec nos prévisions de début d’année. Même si le marché s’est contracté de 14% par rapport à 2007, il reste supérieur à la moyenne annuelle entre 2003 et 2007. Avec 488 521 m² contractés ce trimestre, on constate toutefois une rupture dans le cycle de demande placée : en effet, le quatrième trimestre était depuis de nombreuses années le plus élevé de l’année, ce qui n’est pas le cas en 2008. Il faut revenir à 2000, année de début de crise, pour trouver un tel phénomène.
Le marché a été soutenu les grandes transactions qui ont été au nombre de 75 en 2008 contre 77 en 2007, et ont représenté 43% des volumes (contre 38% en 2007 et 42% en 2006). A l’origine de ces grands mouvements, la recherche de rationalisation a été le maître mot dans un contexte de crise économique. D’une part, de nombreuses sociétés ont cherché à faire du « cost killing » comme le groupe LCL qui a choisi de quitter le QCA parisien pour une adresse à Villejuif. D’autre part, 2008 a été marquée par de fortes décisions de regroupements de sites comme pour l’industriel Servier, et de fusions comme pour GDF-SUEZ. Jacques Bagge, Directeur Agence France chez Jones Lang LaSalle, qualifie alors 2008 comme « l’année de la rationalisation ».
A l’exception de La Défense, beaucoup moins de transactions ont été signées cette année sur les secteurs d’affaires traditionnels aux loyers les plus élevés. Par exemple, le QCA accuse une baisse des volumes de commercialisation de 39 % par rapport à 2007, tout comme la Boucle Sud qui diminue de 40%. Face à la recherche de rationalisation, les entreprises ont privilégié les secteurs aux loyers plus économiques de périphérie tels que Péri Défense (+120% par rapport à 2007), la 1ère Couronne Est (+252%) ou encore la 1ère Couronne Nord (+5%). D’ailleurs, le secteur de la 1ère Couronne dépasse pour la première fois les volumes commercialisés sur Paris Centre Ouest, avec respectivement 18% et 16% en parts des volumes (versus 13% et 22 % en 2007).
Les valeurs locatives
Le loyer facial prime se maintient à 830 €/m²/an à Paris. Globalement, quasiment tous les secteurs franciliens se stabilisent par rapport au 3ème trimestre 2008, à l’exception de Paris 12/13, Boucle Nord et Neuilly-Levallois qui entament leur décrue…
Les loyers faciaux moyens de seconde main demeurent globalement stables par rapport au trimestre précédent, passant de 316 €/m²/an à 321 €/m²/an (+1,6%).
« Les grands ensembles neufs aux loyers de moins de 300 €/m²/an, très bien desservis, deviennent aujourd’hui particulièrement recherchés par les sociétés », explique Jacques Bagge, Directeur Agence France chez Jones Lang LaSalle.
Aujourd’hui, c’est l’écart entre le loyer facial et le loyer économique qui devient de plus en plus important, notamment sur les grandes transactions. Les entreprises, confrontées à une problématique de recherche d’économies, souhaitent davantage de mesures d’accompagnement. Les propriétaires sont de plus en plus à l’écoute des utilisateurs et tentent de s’adapter aux mieux à leurs besoins (prises en charge des travaux, mois de franchise, etc.) avant de devoir anticiper une baisse des valeurs faciales…
L’offre immédiate et l’offre future
A fin décembre 2008, 2 745 000 m² de bureaux étaient disponibles immédiatement en région parisienne, soit une hausse de 9 % par rapport au 3ème trimestre 2008. Cela n’a rien d’inquiétant : si l’on compare ce niveau à un parc de bureaux de près de 50 millions de m², le taux de vacance immédiat se situe autour de 5,5%, reflet d’un marché équilibré et sain. Cette situation permet alors de repousser le spectre de la suroffre, qui avait nourri la crise entre 1991 et 1997. C’est surtout le Quartier Central des Affaires qui voit son offre immédiate augmenter sensiblement en un trimestre (+22%), du fait des libérations sur toutes les tranches de surfaces.
Compte tenu des difficultés de financement, de nombreux projets de bureaux ont été suspendus. En outre, les entreprises étant à la recherche d’immeubles performants et de qualité, nous pourrions assister ces prochaines années à une pénurie d’offres neuves.
2009 : quelles perspectives ?
Compte tenu des perspectives économiques, le marché locatif en Ile-de-France va continuer à être animé par des entreprises à la recherche d’économies.
En outre, certaines d’entre elles vont probablement chercher à anticiper leurs décisions de déménagement, profitant du climat d’inquiétude des investisseurs, ou à renégocier leurs baux.
En termes de demandes, les Ministères vont très certainement être actifs notamment en banlieue, phénomène d’ailleurs amorcé en 2008. Motivés par une politique incitative de l’Etat, ils n’hésitent plus à sortir de Paris, comme c’est le cas pour le Ministère de l’Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire, quittant le 7ème arrondissement pour aller à La Défense.
La nature de la demande est en train de changer : les décisions immobilières vont désormais être plus structurées et construites, motivées surtout par des arguments économiques rationnels que la recherche pure et simple de surfaces.
Dans ce contexte, la demande placée devrait connaître une baisse du même ordre que cette année et se situer ainsi autour de 2 millions de m² en 2009.
Marché de l'investissement en Ile De France
2008 : De l’incertitude à l’opportunité
Les volumes d’investissement en immobilier d’entreprise affichent un total de 8,4 milliards d’euros en 2008, soit une diminution de 59% par rapport à 2007. La rupture, surtout marquée entre le 1er et le 2ème trimestre (-34%), a été la conséquence de la raréfaction du financement bancaire dans un contexte de crise financière entamée pendant l’été 2007. Cette baisse est également liée à la chute des volumes unitaires, la barre des 50 millions d’euros étant toujours difficile à atteindre.
Tous les secteurs ont subi d’importantes corrections en 2008, allant de -32% pour le Croissant Ouest, à -62% pour le QCA et -79% à La Défense. Tandis que les secteurs traditionnels du QCA et de La Défense représentaient chacun 20% des volumes en 2007, ils ne totalisent plus que 18% et 10% en 2008. A l’opposé, le Croissant Ouest prend de plus en plus d’importance et pèse 25% des montants engagés en 2008 (contre 15% en 2007). Cela s’explique par le fait que les investisseurs privilégient les actifs prime (excellente qualité et excellente desserte) ou les produits aux rendements sécurisés, et surtout moins chers que sur les secteurs traditionnels.
L’année 2008 a été marquée par un manque de visibilité sur l’évolution des valeurs locatives et la hausse généralisée des taux de rendement attendue sur toutes les classes d’actifs. Ainsi, le taux de rendement prime de bureaux a augmenté de +150 bps en un an, pour atteindre une fourchette comprise entre 5,50% et 6% sur le Triangle d’Or.
« Cette situation a laissé place à un opportunisme des investisseurs dans un contexte de rareté des fonds propres », analyse Stephan von Barczy, Directeur de l’Investissement France chez Jones Lang LaSalle. C’est pourquoi les institutionnels français ont été les plus actifs, représentant 59% des investissements en 2008.
Aujourd’hui, le marché francilien se « désinternationalise » : certains acquéreurs étrangers trouvent désormais des opportunités sur leurs propres marchés, du fait de la baisse des valeurs. De plus, les grandes métropoles internationales entrent en compétition pour attirer les capitaux.
2009 : quelles perspectives ?
L’accès au financement bancaire, toujours incertain, va rester un facteur déterminant pour les volumes d’investissement, alors même qu’il n’est plus considéré comme créateur de valeur en soi.
Dans ce contexte, les liquidités étant toujours présentes, les investisseurs en fonds propres seront cette année encore les acteurs principaux du marché. En termes de typologie de produits, les acquéreurs vont sans doute rechercher des actifs à forte valeur ajoutée. Du côté des vendeurs, une pression à la vente pourrait voir le jour.
Les anticipations de prévisions économiques pessimistes et d’une baisse des valeurs locatives devraient encore entraîner une correction à la hausse sur les taux de rendement, atteignant les niveaux des années 2003-2004 mais avec des valeurs vénales plus élevées qu’à cette époque.
Compte tenu de ces différents mécanismes, « nous anticipons pour 2009 un volume global d’investissement en baisse marquée par rapport à 2008, situé probablement entre 6 et 8 milliards », estime Stephan von Barczy, Directeur de l’Investissement France chez Jones Lang LaSalle.
Contact: Yasmine Belkaid
Téléphone: + 33 1 40 55 15 15
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