Dans un contexte de crise, le marché immobilier tertiaire français devient une valeur refuge en Europe

Déjà fortement ébranlé depuis l’été 2007 par la crise des subprimes, le système financier mondial a été durablement fragilisé par la faillite de la banque Lehman Brothers, en septembre dernier. L’origine en a été identifiée : il s’agit des prêts à risque, qui avaient permis le gonflement de la bulle de l’immobilier résidentiel aux Etats-Unis, et de la dispersion de ces risques, via le mécanisme de titrisation, dans l’ensemble de la communauté financière mondiale. Il en résulte aujourd’hui une formidable instabilité boursière. Ces événements ont évidemment des répercussions sur les entreprises et, par voie de conséquence, sur l’immobilier tertiaire, c’est-à-dire sur les volumes de surfaces occupées et consommées par les entreprises pour leur fonctionnement. L’immobilier d’entreprise est ainsi durement touché à Londres ou à New York, où il se dit même que le marché pourrait redescendre à son étiage des années 1991-1992 (une chute réelle donc, mais pas un phénomène inédit depuis 1929, contrairement à ce que prétendent certains commentaires).

Dans ce contexte, comment se comporte la place parisienne, et quelles sont les perspectives qui s’offrent à elle ?
Paris n’est pas à l’abri de ces soubresauts mondiaux. L’investissement en actifs immobiliers, qui constitue un placement financier parmi d’autres, est ici comme ailleurs particulièrement touché par la raréfaction des crédits. On constate également que la consommation de bureaux, qui s’apparente à un investissement en outil de production, est moins florissante qu’auparavant.

Mais Paris continue de bénéficier des effets de ses amortisseurs traditionnels, liés à la diversité de son tissu économique. Ils lui permettent de conserver des niveaux de consommation de bureaux enviés dans la plupart des métropoles étrangères et lui ouvrent même quelques perspectives.

Solidité confirmée de la consommation de bureaux en région parisienne

Près de 660.000 m² de bureaux ont été loués au cours du 3e trimestre 2008 en Ile-de-France, soit davantage que l’année dernière à la même période. Le rythme de l’activité transactionnelle reste donc élevé. Au total, plus de 1,8 million de m² a été consommé depuis le mois de janvier. L’année 2008 devrait se terminer sur un volume global compris entre 2,2 et 2,4 millions de m², soit l’un des quatre meilleurs résultats jamais observés. L’activité locative a été tirée, au cours de ce 3e trimestre, par la conclusion de plusieurs transactions clés en main, notamment pour le compte de banques. De manière générale, les transactions de plus de 5.000 m² restent un segment essentiel et représentent plus de 40% de la demande placée depuis le début de l’année.

Signe supplémentaire de santé, l’absorption nette se maintient à des niveaux élevés, avec une estimation de plus de 580.000 m² en neuf mois. Elle devrait toutefois décroître dans les mois qui viennent en raison de la morosité économique, qui va sans doute entraîner une réduction des besoins des entreprises en bureaux. Pour les mêmes raisons, l’activité transactionnelle sera sans doute plus faible en 2009 qu’en 2008, sans toutefois descendre significativement en dessous des 2 millions de m². Le contexte de crise peut, paradoxalement, constituer un moteur à la consommation de bureaux : certaines entreprises, poussées à opérer des rationalisations immobilières et à réduire leurs coûts, pourraient décider d’aller s’installer dans des surfaces modernes autorisant d’importantes économies de fonctionnement.

L’offre de bureaux disponibles reste faible, avec un taux de vacance de 5%, et se trouve même en léger recul par rapport au trimestre précédent. Les marchés les plus recherchés, comme le Quartier Central des Affaires de Paris ou La Défense, connaissent un très net déficit d’offre, notamment en bureaux neufs ou restructurés. Mais l’offre devrait cependant augmenter au cours des prochains mois, essentiellement grâce à la libération de surfaces de seconde main, moins recherchées par les entreprises. L’offre pourrait ainsi se situer, à la fin de l’année 2009, entre 6 et 7% du parc de bureaux régional, ce qui ne représenterait pas une situation de suroffre.

Les loyers haut de gamme sont par ailleurs restés stables au cours de ce 3e trimestre 2008. Après avoir connu une hausse très importante, ils ont cessé d’évoluer depuis fin 2007 et se situent aujourd’hui à 840€/m²/an dans le Quartier Central des Affaires de Paris et à 560€ à La Défense.

L’évolution est en revanche plus contrastée pour les loyers moyens, qui reflètent la qualité des surfaces louées au cours du trimestre. Les prochains mois devraient connaître un ajustement à la baisse des loyers des bureaux de seconde main, et ce pour deux raisons : la renégociation des baux à échéance et l’augmentation de l’offre disponible. Les loyers haut de gamme paraissent pour l’instant plus à l’abri en raison de la rareté des surfaces de première qualité.

Le marché de l’investissement au ralenti

Pour l’ensemble de l’Ile-de-France, les montants investis en immobilier d’entreprise au cours du 3e trimestre 2008 se sont limités à 1,7 milliard d’euros. Ce faible volume illustre le durcissement des conditions de crédit, notamment pour les acquisitions portant sur des actifs de plus de 50 millions d’euros. S’y sont ajoutées les répercussions de la crise bancaire et financière engagée depuis la faillite de Lehman Brothers, qui reportent de plusieurs mois un rebond éventuel sur le marché de l’investissement immobilier. Sur les neuf premiers mois de l’année, ce sont 6,3 milliards d’euros qui ont été placés en Ile-de-France. Il sera difficile de franchir la barre des 10 milliards d’euros pour l’ensemble de l’année, le niveau d’atterrissage se situant entre 8 et 10 milliards d’euros.

L’immobilier d’entreprise francilien continue pourtant d’offrir un avantage indéniable dans le contexte économique anxiogène actuel : il constitue l’un des marchés comportant le moins de risques au monde. Ajoutée à la baisse des prix d’acquisition, cette caractéristique est la garantie d’une reprise de l’activité à moyen terme, et devrait se conjuguer avec deux nouveaux phénomènes : le desserrement déjà engagé de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne et le retour des investisseurs hors zone euro, encouragés par la dépréciation de la devise européenne. Certains propriétaires, soumis à des obligations de cession plus fortes, devraient également favoriser la reprise du marché de l’investissement.

Enfin, l’ajustement à la baisse des prix d’acquisition s’est poursuivi au 3e trimestre 2008, continuant d’entraîner une remontée des taux de rendement. Les taux « Prime » (qui correspondent aux prix d’acquisition les plus élevés en rapport du revenu locatif généré) s’inscrivent désormais dans une fourchette comprise entre 4,90 et 5,20% dans le Quartier Central des Affaires de Paris, revenant à des niveaux proches de ceux enregistrés à la fin de l’année 2005. La hiérarchie de valorisation des territoires, qui s’était atténuée, se reconstitue progressivement. Les secteurs émergents de la région parisienne affichent des écarts de plus de 100 points de base avec le Quartier Central des Affaires, comme dans la première Couronne où les taux « Prime » se situent entre 5,90 et 6,50%.

L’ajustement des prix et des taux de rendement n’est sans doute pas totalement achevé, mais le marché francilien se situe aujourd’hui à des valeurs autorisant une reprise de l’activité transactionnelle. Une reprise avant tout entravée aujourd’hui par les difficultés de bouclage des plans de financement.

Knight Frank en bref :
Fondé à Londres il y a 112 ans, Knight Frank est la première société de services immobiliers totalement privée et indépendante dans le monde. Knight Frank dispose d’un réseau de 6 770 collaborateurs travaillant dans 196 bureaux répartis à travers 38 pays. Le groupe a réalisé lors de son dernier exercice un chiffre d’affaires global de 470 M€, en progression de près de 15% par rapport à l’année précédente, ce qui positionne Knight Frank au 5ème rang européen et au 7ème rang mondial par le chiffre d’affaires. La filiale française de Knight Frank, présente en France depuis 35 ans, est dirigée par Philippe Perello. Elle agit sur tous les marchés de l’immobilier, qu’il s’agisse de vente, de location ou d’investissement, dans le cadre de partenariats étroits et durables avec ses clients qu'ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs.

Contact Presse Knight Frank France :
Galivel & Associés - Carol Galivel / Pascale Pradère - 01 41 05 02 02
2, rue Kléber - 92309 Levallois Perret Cedex - Fax : 01 41 05 02 03
galivel@galivel.com - www.galivel.com


Immobilier Ile de France