Contexte de crise et Opportunités du Marché Immobilier à Miami

La crise que connait le marché de l’immobilier à Miami aujourd’hui est à la fois la conséquence de la crise des ‘sub-primes’ qu’a connu le pays depuis un an, mais aussi celle d’une spéculation internationale et d’un scénario de croissance artificiel qui lui sont propres et amorcés il y a plusieurs années.

Alliant des fondamentaux de croissance et d’attractivité de population des plus prometteurs dès l’année 2002 avec un flux migratoire excédentaire de plus de 40 000 personnes, Miami est vite devenue ‘le secret de Polichinel’ des spéculateurs internationaux et acheteurs de propriétés secondaires. Devant un flux de capitaux étrangers massif tirant le prix des actifs immobiliers vers le haut, les promoteurs, financés par des banques peu frileuses, ont entrepris la construction de projets résidentiels ambitieux des 2003, totalisant plus de 30 000 appartements en cours de livraison aujourd’hui, et allant bien au delà des scénarios démographiques plausibles d’occupation.

Un dollar bas pour les étrangers, et des taux d’intérêts historiquement faibles facilitant l’accès au crédit ont permis à des dizaine de milliers de personnes, américaines ou étrangères, de spéculer sur l’achat d’un bien immobilier avec une vision d’investisseur à court terme : minimiser l’apport et choisir les prêts à taux variables moins coûteux dans l’espoir de revendre rapidement pour réaliser une plus-value qui apparaissait certaine. Les banques se prêtent au jeu. Elles n’ont d’ailleurs pas de risque sur les prêts accordés puisque revendus sur le marché secondaire, garanti par des Fannie Mae et Fredie Mac, qui, eux, pensent supprimer le risque contracté en mutualisant ces prêts en différents profils de portefeuilles, transformés et offerts à la vente en titres obligataires aux rendements proportionnels.

Ainsi alimentés par les investisseurs en bourse du monde entier, les capitaux bancaires abondent d’autant plus, les prêts se multiplient et deviennent ‘créatifs’ en se souciant peu de la valeur intrinsèque des biens mis en garantie, souvent sur-évalués sous la croyance que celle-ci ne peut qu’augmenter. Les acheteurs se précipitent. Il arrive qu’ils ‘campent’ en file d’attente une nuit entière devant les bureaux des promoteurs immobiliers pour être parmi les premiers à signer un contrat d’achat en vente future avant que l’immeuble ne se déclare ‘sold out’ (complètement vendu) en quelques heures. Les promoteurs ouvrent la possibilité de revendre ces contrats avec profit pendant le temps de la construction de leur immeuble, contrats qui passent de main en main, alimentant leur valeur fictive, et détournant la corrélation au besoin originel de se loger pour un résident donné.

La bulle est à son paroxisme en 2006 quand les premières livraisons ne trouvent pas d’acquéreur aussi facilement que prévu, et que les taux d’intérêts en forte hausse font prendre conscience aux investisseurs que le portage de leur bien devient d’autant plus coûteux que la propriété ne se revendra pas rapidement. Le cycle dépressif est enclenché, qui fait prendre conscience à Wall Street, qu’après tout, la croissance des titres obligataires crées sur ces actifs n’est plus garantie et à la hauteur des rendements promis aux petits porteurs, qui revendent et voient la valeur de leurs portefeuilles s’effriter jusqu'à la crise connue ces jours ci.

Le ralentissement de la perte de valeur des propriétés à Miami enregistré des 2006 s’est vite accéléré. Aujourd’hui, la croissance de 120% des prix de 2003 à 2006 est presque annulée par des valeurs qui retrouvent leur niveau d’avant l’essor. Les saisies bancaires de propriétés en défaisances de paiements se multiplient, obligeant la ville de Miami à ajouter 2 jours de sessions d’enchères supplémentaires, où peu d’acheteurs se portent acquéreurs devant la pléthore de biens offerts au rabais.

Mais Miami continue d’attirer. Les hôtels affichent complets, les touristes abondent et une deuxième vague d’internationaux, dont de nombreux français, profitent d’un euro fort et d’un marché déprécié pour acquérir une propriété secondaire ou un portefeuille d’investissement au plus bas. Considérant les fondamentaux économiques et démographiques stables de Miami, ville de villégiature des Etats Unis, et ‘Capitale économique de l’Amérique Latine’ où sont domiciliés de nombreux sièges d’entreprises, il apparait que la conjoncture actuelle est des plus proprice à la création d’opportunités historiques d’investissement. Les français et autres investisseurs européens se précipitent pour profiter d’un marché ‘en solde’, où ils apprennent très vite à négocier les ‘queues de programmes’ neufs récemment livrés, dont une certaine proportion de contrats d’achat sont abandonnés, ou encore les fameuses ‘short sales’, ces ventes de propriétaires insolvables ayant pré-négociés avec leurs banques créditrices de pouvoir vendre leur propriété sous le prix d’achat et même de la dette hypothécaire contractée.

Short Sale ou reprise de contrat en vente future défaillant, les français sont devenus cet été 2008 les premiers investisseurs internationaux sur Miami en valeur des transactions enregistrées. Notre société, Miami Investment Brokers, première agence immobilière francophone sur Miami, a pu assister et participer à cette recrudessance de l’investissement français dans la ville d’Al Capone et du nouveau melting-pot vacancier.

Quelques points techniques et chiffres
Miami, des fondamentaux solides

Les fondamentaux de Miami restent très forts : destination qui attire, 40 000 personnes par an qui viennent s'y implanter sans compter un essor actuel du tourisme, de l'achat de maisons secondaires, etc.

- Avec plus de 60 banques, Miami est devenue la deuxième place financière américaine pour la gestion de patrimoine
- Une population croissante et cosmopolite figurant dans les 10 premières métropoles américaines, avec un taux record de 60% d'étrangers
- 1,3 milliards de dollars de projets immobiliers autorisés entre 1999 et 2000
- 2,2 millions de pieds carrés de bureaux et 1,5 millions de pieds carrés d'espace commercial en construction

Les charges

Les charges sur les différents appartements à Miami (payées mensuellement) couvrent typiquement : les charges de co-propriété, l'eau, les assurances nécessaires, l'accès piscine / salle de sport / voiturier, la sécurité 24/24, l'entretien de l'immeuble, souvent le câble TV et autres prestations.

Impot Foncier

Le seul impôt à payer est en général d'un peu moins de 2% du prix d'achat ou de la valeur de l'appartement par an.

Frais de closing

L'équivalent des frais de notaire est appelé ‘closing costs'. Ils comprennent les frais d'enregistrement (timbres fiscaux et autres) traditionnels, assurance du titre de propriété. Ils sont bien moins élevés qu'en France, et s'élèvent en général à plus ou moins 3 à 4% du prix d'achat payables en une fois le jour de la signature (appelé ‘closing'). Ce montant est d'autant réduit si vous payez l'appartement comptant.

Fiscalite

La fiscalité n'est pas très contraignante: sur la plus-value, l'impôt est en général de 15% si le bien est gardé plus d'un an. Il existe aussi un programme appelé ‘1031 exchange', qui permet de réinvestir les profits de la revente sous 6 mois et de ne pas payer d'impôt (en tout cas de les différer à volonté jusqu'à la prochaine revente, dont le profit peut être une seconde fois réinvesti selon le même procédé, et ainsi de suite, ce qui permet de créer un véritable patrimoine différant le paiement de l'impôt sur la plus-value à volonté).

Les loyers sont taxés à la tranche de revenu imposable correspondante à la déclaration de non résident d’un particulier –environ 15 à 20% pour des revenus nets traditionnels de location – récupérés sous forme de crédit d’impôt dans le cadre d’un accord de non-double taxation entre les Etats Unis et la France.

Financement

Pour un étranger (non résident américain), les financements sont accordés sur dossier si l'apport est de 30 à 35% aujourd’hui (35% et plus favorisent l'obtention de meilleures conditions). Pièces à fournir en général : copie du passeport, 2 ou3 lettres de banques / fournisseurs (sur papier à entête) attestant de la bonne tenue de vos comptes sur le long terme, une lettre d'une banque citant le montant détenu dans un compte parmi vos plus fournis. La seule garantie au prêt est le bien lui-même et le tampon des 30 à 35% d'apport. Le processus est bien rodé et étonnamment simple.

Notre agence, Miami Investment Brokers

L'équipe de Miami Investment Brokers se spécialise dans représentation à la vente, à l'achat, location et gestion d'immobilier à Miami et dans sa région (Floride). Objet de plusieurs reportages télévisés et de la presse écrite, dont notamment les émmissions d’M6 Zone Interdite en Mai 2006 et Capital en Septembre 2008, notre agence, fondée par Nathanael Cohen et Pierre De Agostini est l’agence #1 francophone à Miami. Spécialisée dans l'achat vente, nous avons représenté plus de 300 millions de dollars de transactions depuis 2002. Nos équipes regroupent les conseils d'une vingtaine d'agents immobiliers sur Miami, d'une avocate d'immigration (visas investisseurs, carte verte…), une avocate d'immobilier, un comptable spécialiste de la fiscalité immobilière américaine et française, un courtier en financement.

Pour toute information, nous contacter sur info@miamiinvest.com.


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