Le krach de 1929 n’a jamais été aussi à la mode que ces derniers mois. Il devient un
repère, et même une référence pour ceux qui espèrent décrypter le flou dans lequel est
plongée l’économie mondiale depuis la crise des subprimes et ses conséquences. Crise de
confiance passagère ? Crise financière plus lourde ? Risque d’effondrement global ? Les
experts disent et se contredisent. Les belles certitudes sont brisées et personne ne sait plus
très bien où l’on en est.
Dans ce contexte, les données objectives et lisibles sont rares. Elles deviennent d’autant plus précieuses. A ce titre, le niveau de consommation des bureaux par les entreprises au 1er trimestre 2008 est particulièrement intéressant à analyser.
Paris fait de la résistance (et même mieux que ça)
La crise actuelle ayant, à l’origine, des causes immobilières, certains pensaient que le marché immobilier dans son ensemble était condamné à une forme de dépression expiatoire. C’était tout de même oublier que si l’économie est un système global, l’immobilier résidentiel n’est pas l’immobilier d’entreprises ; c’était aussi oublier que, si l’économie est mondialisée, les Etats-Unis ne sont pas le monde et que des ressorts locaux continuent de jouer un rôle.
C’est ainsi que l’on constate que le marché locatif de bureaux se maintient très bien en Ilede- France. Les premières estimations de Knight Frank montrent que le niveau de consommation de bureaux sera proche des résultats observés au 1er trimestre 2007*, au moment où les esprits baignaient en pleine euphorie immobilière.
L’un des éléments les plus intéressants est celui de la consommation de bureaux au travers des grandes transactions (supérieures ou égales à 5.000m²). Knight Frank évalue leur volume global au 1er trimestre 2008 à près de 330.000m², soit… davantage que les 310.000m² enregistrés un an plus tôt ! Pourtant, ces transactions - de taille importante - sont réalisées par les grandes entreprises, c’est-à-dire celles qui, justement, sont les plus exposées à la conjoncture internationale et qui, logiquement, devraient geler toute décision d’investissement et de dépense. Il ne s’agit pas de nier l’incertitude conjoncturelle, mais simplement de relativiser l’inquiétude des décideurs économiques. Et de constater une fois encore que la décision de prendre des surfaces à bail est de plus en plus perçue comme une occasion de rationaliser les coûts immobiliers des entreprises. Les loyers ne sont que l’un des éléments de ces coûts. Il faut y rajouter les ratios d’occupation, la souplesse d’organisation ou la réduction des charges : autant de postes que certaines entreprises ont appris à prendre en compte.
Les plus grandes sociétés, disposant de directions immobilières, ont un pas d’avance sur les autres. D’où la forte activité sur le segment des grandes transactions - segment sur lequel les entreprises privilégient les immeubles rationnels et modernes. Sachant qu’à ce jour, seuls 25% du parc de bureaux francilien peuvent être considérés comme modernes, Knight Frank a la certitude que le niveau de consommation de surfaces de bureaux neufs ou restructurés restera élevé en Ile-de-France, et ceci qu’il y ait croissance économique ou pas.
Mais la rationalisation est-elle le seul moteur de la consommation de bureaux en Ile-de- France ? Autrement dit, le marché locatif de bureaux fonctionne-t-il à clientèle constante, les utilisateurs bougeant d’un immeuble à un autre ?
Knight Frank a modélisé son indicateur de l’absorption nette pour mesurer ce phénomène. L’absorption nette mesure l’évolution réelle du besoin global en bureaux des entreprises. Notre estimation provisoire pour le 1er trimestre 2008 fait apparaître une absorption nette positive, qui devrait atteindre les 200.000m². Un tel niveau est très encourageant, indiquant que le marché locatif d’Ile-de-France reste à ce jour en situation de croissance structurelle. Notre estimation fait même apparaître un niveau d’absorption nette supérieur en ce début 2008 à ce qu’il était au 1er trimestre 2007 (120.000m²).
Si crise il y a, force est donc de constater que l’Ile-de-France fait mieux que résister sur le marché locatif de bureaux.
L’immobilier d’entreprises parisien : Une valeur refuge pleine d’avenir
Cette résistance du marché locatif est appelée à jouer un rôle capital pour le marché de l’investissement. Celui-ci est dépendant des conditions de financement des acquisitions. La méfiance qui a envahi le monde des banques, les conduisant à ne se financer entre elles que très précautionneusement, a naturellement affecté le marché de l’investissement immobilier. Les volumes investis au 1er trimestre 2008 en immobilier d’entreprises en Ile-de- France seront donc loin des 8 milliards d’€ atteints au cours des trois premiers mois de 2007 (sachant que sur ces 8 milliards, plus de deux étaient liés à la seule acquisition des 185.000m² de Cœur Défense).
Pourtant, Knight Frank a la conviction que cette baisse d’activité à l’investissement n’est pas durable. Le marché parisien de l’investissement est dans un trou d’air plus que dans une crise durable. A l’appui de cette conviction, il y a le constat que des sommes considérables sont à placer de par le monde. Songeons que l’excédent hebdomadaire des pays du golfe persique dépasse les 8 milliards de dollars. Que la Chine, la Russie et d’autres pays d’Asie disposent de réserves gigantesques au travers de leurs fonds souverains et que la question est, pour eux, de savoir qu’en faire.
Une partie de ces sommes viendra conforter le mouvement qui s’esquisse en ce qui concerne la propriété du capital des sociétés cotées. Déjà, des entreprises changent de mains. Le phénomène va probablement s’amplifier. Mais il ne sera pas suffisant pour absorber les montants disponibles.
Les gestionnaires sont à la recherche de valeurs refuges, apparaissant plus sures que les actions et les placements financiers, si volatils. Cela se traduit pour l’instant par les mouvements sur l’or et les matières premières. Mais ces choix sont éminemment spéculatifs, d’autant qu’ils sont stériles en termes de création de valeur économique. Du coup, des actifs de bureaux sur un marché locatif aussi solide et sécurisé que celui de l’Ilede- France sont appelés à faire valoir leur charme.
L’immobilier d’entreprises parisien apparaît ainsi comme une valeur refuge, offrant des revenus et une rentabilité prévisibles et garantis. Force est de constater que le marché de l’investissement de bureaux semble se réveiller progressivement depuis une quinzaine de jours en Ile-de-France, avec l’annonce de plusieurs acquisitions. Knight Frank considère qu’il ne s’agit que des prémices d’un mouvement appelé à s’amplifier au cours du second semestre 2008. Sans tomber dans un optimisme béat, la situation nous paraît pouvoir se résumer en un mot : confiance.
* Au 1er trimestre 2007, la demande placée (c’est-à-dire la consommation de bureaux par les entreprises) avait été de 740.000m².
Knight Frank en bref :
Dirigé par Philippe Perello, Knight Frank France est une filiale du groupe anglais Knight Frank LLP fondé à Londres il y a plus d’un siècle et présent dans plus de 30 pays. Fort d’une expérience de plus de 30 ans sur le marché parisien, Knight Frank agit sur tous les marchés de l’immobilier, qu’il s’agisse de vente, de location ou d’investissement, dans le cadre de partenariats étroits et durables avec ses clients qu'ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs.
Knight Frank France est organisé autour de 6 lignes de métiers : bureaux, investissement, résidentiel, commerce, expertise et gestion.
Très éloignées du travail d'intermédiation, son approche et son efficacité la placent aujourd'hui parmi les agents immobiliers leaders du marché.
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Immobilier Hauts de Seine
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