En janvier 2008, les chiffres du “Consensus Econometrics” ont indiqué une croissance économique de 2,8% pour l’Union Européenne en 2007, et de 2,6% pour la zone Euro. Pour l’année 2008, le PIB pourrait diminuer légèrement à 2,1% en U.E. en raison de l’impact décalé des taux d’intérêts, plus élevés en 2007, et des retombées de la crise des sub-primes. Il est prévu 2,3% de croissance pour les Pays-Bas, 1,8% pour le Royaume–Uni et l’Allemagne, et 1,7% pour la France. Les économies d’Europe de l’Est et d'Europe Centrale devraient largement devancer les économies d’Europe occidentale en 2008, avec une croissance du PIB à 6,0%.
La combinaison d’une inflation en hausse et d’une croissance au ralenti a provoqué un dilemme pour les différentes banques centrales européennes. Elles n'ont pas suivi la Réserve fédérale américaine en réduisant de manière agressive les taux d'intérêts suite à la crise des crédits. La Banque d’Angleterre a baissé ses taux d’intérêts à 5,5% en décembre, en vue d’aider à relancer l’économie, et d’autres baisses sont attendues au 1er semestre 2008. La Banque Centrale Européenne a suspendu ses taux à 4% et devrait vraisemblablement maintenir ce niveau en 2008. Cependant en Suède, où l’économie est restée forte, la Riksbank a augmenté ses taux à 4% en octobre. Malgré la crainte d’une récession aux Etats-Unis, le marché du travail européen n’a pas vacillé, et s’est maintenu en bonne santé avec un taux de chômage particulièrement bas à 6,9% depuis deux mois consécutifs (octobre et novembre 07), cela représente une baisse par rapport aux 7,7% de l’année dernière.
La demande de bureaux au 4T 2007 est restée importante, ce qui a occasionné une pression haussière sur les loyers. L’indice des loyers de bureaux européen, basé sur le calcul des performances de 24 marchés, a augmenté de 1,5% au dernier trimestre, amenant le loyer prime européen à 10,5% de plus par rapport à l’année dernière. L’augmentation du loyer prime global a connu un ralentissement au cours du 2ème semestre 2007, bien que 12 des 24 marchés ont vu leur loyer prime augmenter au 4T 2007, avec en tête Luxembourg (+14,3%), Moscou (+13,3%) et Lyon (+4,2%). Une importante augmentation des loyers a été constatée au cours des 12 derniers mois au sein des marchés de la CEE (Central and Eastern Europe), et notamment à Moscou qui subit une augmentation de prés de 42%.
En 2007, Londres, Madrid et Paris ont également connu une importante hausse de leurs loyers avec respectivement+ 21%, +16% et +13%. Au 4T 2007, huit autres marchés ont atteint la phase de ralentissement de la hausse des loyers. Nos prévisions concernant les hausses de loyers en 2008 demeurent néanmoins positives pour toute l’Europe, mais dans une moindre mesure.
Le marché soutenu du travail a conduit la demande de bureaux à un niveau record. En 2007, la demande placée a atteint 14 million m², soit environ 6% de plus que l’année dernière et presque 40% de plus que la moyenne des 5 dernières années. A un niveau plus local, les augmentations les plus importantes de demande placée ont été enregistrées à Düsseldorf (+51%), Moscou (+49%), Edimbourg (+44%) et Lyon (+43%), tandis que la demande a été inférieure par rapport à l’année dernière à Prague (-32%), La Haye (-30%) et Bruxelles (-23%). Cependant, l’absorption nette des marchés européens fut positive, avec un cumul de 6, 9 million m² pour toute l’année.
En conséquence de cette forte absorption nette et malgré d’importantes livraisons, le taux de vacance a continué de baisser, avec un taux global pour toute l’Europe de 7,3% à la fin 2007, ce qui représente 90 bps de moins que l’année dernière. 13 des 24 marchés ont donc vu leur taux de vacance baisser, avec les plus grosses chutes enregistrées à Utrecht (-230 bps), Munich (-120 bps), Dublin (-90 bps), Francfort et Edimbourg (-80 bps pour chacun). Il y a actuellement sept marchés dont le taux de vacance est inferieur à 5% : Paris (4,9%), Edimbourg (4,9%), Barcelone (4,8%), Londres (4,2%), Madrid (3,4%), Varsovie (3,1%) et Luxembourg qui affiche le taux le plus bas avec 2,1%.
Le volume de livraisons pour toute l’Europe est en augmentation : 1,6 million de m² au 4T 2007, ce qui représente le volume trimestriel le plus important depuis le 4T 2003, amenant le total annuel à 5,3 millions de m² (3,2 millions m² en Europe de l’Ouest et 2,1 pour une Europe de l’Est conduite par un marché moscovite en pleine explosion). Le manque d'offre de bureaux prime, phénomène constaté dans la plupart des marchés, motivera les constructions en 2008 (6,9 millions de m²), bien qu’il existe un réel risque de sur-offre.
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