Aider ses enfants grâce au démembrement temporaire de SCPI avec PF 1, PF 2 ou PF Opportunité

Comment aider ses enfants majeurs à s’installer dans la vie ? La solution classique consiste, pour les parents, à verser chaque mois un pécule à son enfant pour lui permettre de faire face à ses dépenses de logement, de nourriture, etc. Financièrement, ce n’est pas la meilleure approche. L’argent donné a déjà supporté l’impôt sur le revenu chez les parents et n’est déductible de leur revenu imposable que dans une certaine limite (5 495 euros en 2007, si l’enfant majeur n’est pas rattaché au foyer fiscal de ses parents).

Une famille qui possède des SCPI gérées par PERIAL peut réaliser une bien meilleure opération, dans laquelle tout le monde est gagnant. Comment ? En procédant au démembrement des parts de SCPI et en donnant l’usufruit temporaire de ces parts à l’enfant majeur. Explications.

Une donation d’usufruit temporaire
Les parents possèdent, par exemple, 200 parts de la SCPI PF Opportunité émises chacune au prix de 915 euros actuellement. Par un acte sous seing privé très simple, ils font donation à l’enfant de l’usufruit de ces parts pendant une durée déterminée à l’avance : sept ans, par exemple. Il s’agit donc d’un usufruit temporaire, au terme duquel les parents retrouveront la pleine propriété de leurs parts.

La donation est peu coûteuse : il n’y a généralement pas de droits de donation à payer au fisc et c’est beaucoup moins que l’abattement dont l’enfant bénéficie pour une donation consentie par les deux parents (actuellement 100 000 euros). Les seuls frais à prévoir sont ceux de l’enregistrement de l’acte sous seing privé.

Un revenu régulier, une fiscalité avantageuse
Pendant sept ans, l’enfant va percevoir l’intégralité des revenus auxquels donnent droit les parts. Ces dividendes, estimés actuellement entre 53 et 55 euros par part et par an, lui procureront donc un revenu annuel de l’ordre de 10 600 euros. Si ce sont ses seuls revenus, ils lui occasionneront très peu d’impôts. Et s’il n’a pas d’autres biens, il ne devient pas redevable de l’ISF.

Sur le plan fiscal, l’opération est très intéressante aussi pour les parents. Ils ne supportent plus l’impôt sur les revenus des SCPI imputés au barème de l’IRPP dans la limite de 40%, auparavant taxés au prix fort entre leurs mains. Et s’ils sont redevables de l’ISF, la valeur des parts sort de leur patrimoine taxable. En effet, les biens démembrés sont à déclarer par l’usufruitier, s’il est lui-même redevable de l’ISF, pour la totalité de leur valeur en pleine propriété.

Un bilan très favorable
Au final, l’enfant dispose de plus de revenus alors que la famille paie, dans l’ensemble, moins d’impôt. Les parents peuvent donc se féliciter d’avoir investi leurs économies dans des SCPI ! Un exemple à suivre par tous ceux qui, dans les années à venir, souhaitent aider leurs enfants à s’installer ou à poursuivre de longues études.

Glossaire :
• Démembrement de propriété. Technique juridique consistant à dissocier le droit de propriété (nuepropriété) et le droit d’usage (usufruit) d’un bien. Il peut être viager, c’est-à-dire prévu pour durer jusqu’au décès de l’usufruitier, ou temporaire (pour 5, 7 ou 10 ans, par exemple).
• Nue propriété. Droit de propriété d’un bien démembré dont on n’a pas l’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien, ni en toucher les revenus. Il en retrouve la pleine propriété à l’expiration de l’usufruit
• Usufruit. Droit d’usage et de jouissance d’un bien démembré permettant d’en toucher les revenus sans en être le propriétaire.

PERIAL en bref…
PERIAL, présidé par Eric Cosserat, est un groupe de sociétés spécialisé dans la gestion immobilière (asset management, property management) pour compte de tiers et dans la diffusion de produits immobiliers destinés à une clientèle d’investisseurs privés.
Son pôle PERIAL Asset Management gère notamment les SCPI « Participation Foncière » qui comptent parmi les plus importantes du marché, avec 550 millions d’euros de capitalisation et 22 000 associés. En 2006, PF1 a affiché un rendement net de 6,6 % et une valorisation de 6 %, soit une performance globale de 12,6 %. PF2 a fait valoir, pour sa part, un rendement net de 6,8 % et une valorisation de 8,1 %, soit une performance globale de 14,9 %. La performance globale de PF Opportunité est de 10 % soit 6,3 % de rendement et 3,7 % de valorisation. PERIAL Asset Management a été la 1ère société de gestion de SCPI à être certifiée du label qualité ISO.

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