Analyse réalisée par la société Daniel Féau : Où en est le marché des appartements des beaux quartiers de Paris ?

Principal acteur du marché parisien de l’immobilier « haut de gamme » (ventes supérieures à 1 M€), Daniel Féau intervient essentiellement dans les beaux quartiers de Paris (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 16e et 17e sud) et dans l’Ouest parisien (Neuilly Boulogne, St Cloud).

En 2006, le marché de l’immobilier des beaux quartiers a connu une forte croissance : le montant cumulé des transactions supérieures à un million d’Euros est estimé à 2,6 milliards d’euros, soit une progression de 40% par rapport à 2005. Le marché est resté géographiquement très concentré : 90% des transactions supérieures à 1 M€, enregistrées à Paris et dans les Hauts-de-Seine, ont été réalisées dans les quartiers précités.

Jusqu’à 3 M€, le nombre de ventes est en forte augmentation : + 47% pour les ventes de 1 à 2 M€, + 30% pour les ventes de 2 à 3 M€.
Cette forte progression est d’autant plus frappante qu’elle se renouvelle tous les ans depuis 2003 et qu’elle se trouve en contradiction avec la tendance observée sur le marché national. Malgré les échéances électorales, qui provoquent souvent un attentisme, le marché reste dynamique et semble même poursuivre sa progression : à ce jour, le chiffre d’affaires des quatre derniers mois des agences Daniel Féau et Belles demeures de France montre une hausse de 32% par rapport à la même période de l’année dernière. Il est à noter cependant un ralentissement de la hausse des prix (+ 1,75% d’un semestre à l’autre, en 2006). Mais ce ralentissement global cache des disparités croissantes : les grands appartements « lambda » destinés à la clientèle nationale ne progressent que très peu, voire pas du tout ; en revanche, les prix des appartements exceptionnels continuent de s’inscrire dans une tendance résolument haussière.

Le nombre de ventes supérieures à 3 M€ est stable : si la demande reste plus soutenue que jamais, Paris manque de biens correspondant aux standards internationaux. Ce marché des biens qui correspondent au standard international de luxe suit son évolution propre, en déconnexion du marché des biens de valeur destinés aux Français. Ces biens internationaux sont rares (quelques dizaines de ventes par an), et leur prix a connu, en 2006 notamment, des hausses significatives.

Une nouvelle clientèle étrangère

La clientèle étrangère (résidents fiscaux à l’étranger) se développe et représente aujourd’hui 20% des acquéreurs pour les ventes supérieures à 1 M€ et 70% des acquéreurs pour les ventes supérieures à 4 M€.

L’origine géographique des étrangers acquéreurs d’appartements de grand luxe tend à se diversifier. L’émergence récente d’acquéreurs venus de Russie et des pays de l’ex-bloc soviétique, mais aussi du Pakistan, d’Extrême-Orient et des pays du Golfe, traduit l’arrivée sur le marché immobilier parisien de ce que certains ont appelé la « planète new money » et qui a modifié la physionomie du marché de l’Art. Ces nouveaux multimillionnaires souhaitent diversifier leurs avoirs et préfèrent investir dans des pays aux institutions sûres et à monnaie stable.

Compte tenu de ses liens avec l’Afrique, Paris a toujours été une ville de prédilection pour les fortunes africaines à la recherche d’un pays sûr pour y placer une partie de leur patrimoine. Le phénomène était identique, dans une moindre mesure, pour les familles du golfe arabique. Mais ces dernières années ont vu arriver des acheteurs d’origines géographiques jusqu’alors inconnues. À titre d’exemple, le nombre de Russes achetant à Paris était insignifiant il y a encore cinq ou six ans. La clientèle russe est aujourd’hui bien présente, même si son augmentation se trouve bridée par l’absence de produits en parfait état procurant à son acheteur le statut social international auquel il prétend.

Enfin, on observe toujours ce chassé-croisé entre Français qui fuient la fiscalité hexagonale et étrangers qui achètent des « pied-à-terre » et qui peuvent aisément se protéger de l’ISF.

De manière plus générale, les chefs d’entreprise (25%) et les cadres supérieurs (24%) constituent la plus grande partie des acquéreurs du marché parisien de l’immobilier haut de gamme.
Du côté des vendeurs, 35% disent se séparer de leur bien pour monter en gamme (acheter plus grand, ou dans un meilleur immeuble, à une meilleure adresse…), 25% pour toucher du « cash », 20% à la suite d’une succession ou d’un divorce et 20% également pour quitter Paris(e partir le plus souvent à l’étranger).

Féau&Dauchez en bref …
Né en 1998 de la réunion de deux cabinets comptant parmi les plus anciens de Paris, Féau&Dauchez est spécialisé dans la transaction immobilière haut de gamme et l'administration de biens.
Le Groupe, comptant 13 agences réparties dans les beaux quartiers de la capitale et de la proche banlieue Ouest, exerce six activités sous les marques Daniel Féau, Belles demeures de France, Dauchez-Administrateurs de biens et Dauchez Copropriétés :
• la vente d'appartements et d'hôtels particuliers,
• la commercialisation d’appartements neufs en VEFA ou en état futur de rénovation,
• la vente par lot « à la découpe » ;
• la location d'appartements et d'hôtels particuliers,
• la gérance locative de biens ;
• le syndic de copropriétés.

En 2006, Féau&Dauchez devrait réaliser un montant d’honoraires de 38 millions d’euros correspondant à :
• 1,2 milliard d’euros de biens immobiliers vendus ou loués à Paris et dans l’ouest parisien,
• la gestion de 222 immeubles et 3.000 « lots diffus » pour le compte de leurs propriétaires, particuliers ou institutionnels, ce qui représente environ 6.000 locataires, et 1,2 million de m² dont 350.000 de bureaux,
• 300 immeubles en Syndicat de Copropriété.

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